2017年樓市，你只需記住這7句話！

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2017年上半年將維持平穩(wěn)，下半年將重回上升趨勢(shì)。

2017年房地產(chǎn)七大預(yù)測(cè)：

•   銷售額有望再次超市場(chǎng)預(yù)期。新房銷售額同比增速預(yù)計(jì)為0~5%，其中增長(zhǎng)主要集中在下半年。
  
  
•   房?jī)r(jià)不會(huì)跌。2017年上半年將維持平穩(wěn)，下半年將重回上升趨勢(shì)。
  
  
•   城市層面供需關(guān)系將得到改善，但不會(huì)發(fā)生根本扭轉(zhuǎn)。
  
  
•   隨著調(diào)控政策效果漸弱，一、二線城市預(yù)計(jì)將在2017年下半年反超三、四線城市。
  
  
•   房貸的邊際收窄（預(yù)測(cè)2017年新增房貸總額5.5萬億元，同比下降15%）不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來實(shí)質(zhì)性影響。
  
  
•   2017年銀行理財(cái)產(chǎn)品仍將作為開發(fā)商的重要支撐（2016年約為4萬億），為開發(fā)商拿地等活動(dòng)提供充裕的外部資金。
  
  
•   穩(wěn)定的政策預(yù)期：短期內(nèi)將不會(huì)有顯著調(diào)整。
• 來源：新浪房產(chǎn)
  
  

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房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？不會(huì)

  整體態(tài)勢(shì)：預(yù)計(jì)2017 年上半年銷售均價(jià)將持平，下半年重回上升趨勢(shì)。但對(duì)于二手房市場(chǎng)，成交價(jià)可能會(huì)有5~10%的調(diào)整。

  新房推動(dòng)因素：1）開發(fā)商資金充裕；2）一線城市與核心二線城市短期內(nèi)供應(yīng)缺口難以得到根本解決；3）高地價(jià)。

  趨勢(shì)結(jié)論：雖然在行政措施干預(yù)下，2016 年四季度和2017年一季度新房銷售均價(jià)表現(xiàn)將持平，但我們預(yù)計(jì)會(huì)有三大推動(dòng)因素支撐其在下半年重回上升趨勢(shì)。

  銀行理財(cái)資金將繼續(xù)為開發(fā)商提供充足支持

  2016 年，中金預(yù)計(jì)約5.5 萬億元的外部資金流入地產(chǎn)市場(chǎng)，用于開發(fā)商在公開市場(chǎng)拿地、收并購(gòu)等活動(dòng)，適時(shí)滿足了開發(fā)商規(guī)模擴(kuò)張的需求。在這5.5 萬億元的外部資金中，來自銀行理財(cái)產(chǎn)品的資金在今年大幅增長(zhǎng)，全年預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)4 萬億（占比超70%），成為開發(fā)商外部資金的重要來源。

  預(yù)計(jì)2016 年土地出讓金總額約為4萬億元，開發(fā)商在手資金綽綽有余。

  未來，如果銀行理財(cái)資金進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)未受調(diào)整，2017 年開發(fā)商的外部資金大概率仍將保持充裕。通過情景分析得知，資金缺口僅會(huì)在開發(fā)商外部資金縮小超過15%而拿地所需資金增長(zhǎng)超過10%時(shí)才會(huì)出現(xiàn)。

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2017 年核心城市仍面臨住房供應(yīng)短缺

  中金認(rèn)為一、二線城市供不應(yīng)求的情況會(huì)在一定程度上得到改善，但難以徹底解決，因此房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力仍然存在。目前數(shù)據(jù)顯示截至9月底，一、二線城市的庫存去化月數(shù)分別為9.3、9.4 個(gè)月，情景分析顯示2017 年供需關(guān)系不會(huì)有太大改觀。

  基本情景：可售資源增長(zhǎng)15%，地產(chǎn)銷售下降15%。該情況下一、二線城市庫存去化月數(shù)將提高到12.6、12.7 個(gè)月，但仍處于10~14 個(gè)月的健康區(qū)間內(nèi)。

  悲觀情景：可售資源增長(zhǎng)30%，地產(chǎn)銷售下降30%（可能性極低）。該情況下一、二線城市庫存去化月數(shù)將提高到17.3、17.5 個(gè)月，仍低于一、二線城市的歷史高位（分別為18.5、30.4 個(gè)月）。

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  高地價(jià)激發(fā)開發(fā)商提價(jià)意愿

  出于對(duì)利潤(rùn)率的保護(hù)，2016 年昂貴的土地成本和顯著的溢價(jià)將激發(fā)開發(fā)商的提價(jià)意愿，在2016 年拿地過于激進(jìn)的開發(fā)商壓力尤甚。

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  二手房：小幅調(diào)整在所難免

  中金認(rèn)為二手房銷售均價(jià)會(huì)出現(xiàn)合理的小幅調(diào)整（約5~10%），原因有兩點(diǎn)：

  1、短期內(nèi)掛牌價(jià)和成交價(jià)均增長(zhǎng)過快，增幅過高。一些城市（如北京、廣州）二手房成交價(jià)格增速甚至超過新房，這在我們看來是不合理的，考慮到新房普遍有品質(zhì)的改善或提升。

  2、二手房市場(chǎng)是C2C 而非B2C，因此與新房相比，二手房市場(chǎng)價(jià)格更加靈活，議價(jià)空間更大。

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需求減少？會(huì)，但只是暫時(shí)的

  由于政策擾動(dòng)，短期內(nèi)銷量將會(huì)出現(xiàn)顯著同比下滑，但將會(huì)在2017下半年重拾上升趨勢(shì)。長(zhǎng)期來看，中金對(duì)于中國(guó)新房銷售量并不悲觀。

  1、2016 年四季度和2017 年一季度：參考2010和2013 年政策收緊時(shí)期的經(jīng)驗(yàn)，近期銷售面積同比下降30~40%是在預(yù)期范圍內(nèi)的。

  2、2017 年二季度：銷售面積下滑幅度預(yù)計(jì)將收窄到10~20%。

  3、2017 年下半年：銷售面積再次回到同比正增長(zhǎng)。

  長(zhǎng)期來看：預(yù)計(jì)中國(guó)新房銷量將在未來三年將維持目前每年11~12億平米的水平，之后將緩慢下行，進(jìn)入21 世紀(jì)30 年代和40 年代后將降至每年7~8億平米。2016 年四季度和2017 年一季度：銷售面積同比下降30~40%

  受調(diào)控政策影響，銷售面積將在2016 年四季度呈弱勢(shì)，并將持續(xù)到2017 年一季度。

  2010 和2013 年調(diào)控政策實(shí)施后，銷量同比下降20~30%。此輪調(diào)控還額外引入行政措施，在過熱城市（超過20個(gè)一、二線城市及部分三、四線城市）重建房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，帶來更加顯著的影響。

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二季度開始改善 下半年見底回升

  中金預(yù)計(jì)一、二線城市銷量下滑幅度在2017 年二季度收窄到10~20%，2017 年下半年重回增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

  進(jìn)入2017 年二季度，當(dāng)調(diào)控措施在價(jià)格控制方面逐漸取得成效，政府對(duì)一、二線城市地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度不會(huì)再像現(xiàn)在這樣嚴(yán)厲，這將有助于改善市場(chǎng)情緒。同時(shí)可售資源的補(bǔ)充也將從2017 年二季度起幫助緩解下滑局面。

  新增房貸將阻止銷售額的大幅下滑。我們將在后面的章節(jié)具體討論。

  可售資源的及時(shí)補(bǔ)充（主要來自2016 年新增土儲(chǔ)）將有效緩解銷量的萎縮。2012和2013 年的市場(chǎng)表現(xiàn)印證了這點(diǎn)

  長(zhǎng)期來看：新房銷量在未來三年將維持在每年約11 億平米。

  我們預(yù)計(jì)2016~2020 年間新房銷量將保持在11~12 億平米，之后將開始減速下降，在21 世紀(jì)30 年代、40 年代穩(wěn)定在每年7~8 億平米。

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一線城市供應(yīng)短缺難以改變

  由于中央政府“因城施策”框架的指引，我們認(rèn)為城市層面的供求關(guān)系短期內(nèi)會(huì)得到一定程度的改善，但不會(huì)徹底扭轉(zhuǎn)，這意味著：1）此次政策收緊的熱點(diǎn)城市供應(yīng)缺口將持續(xù)存在；2）三、四線城市供應(yīng)過剩的問題難以根本解決。

  一線和核心二線城市供應(yīng)仍小于需求

  我們對(duì)此次受到調(diào)控的一線和核心二線城市需求/供應(yīng)比率（“需供比”）進(jìn)行了情景分析。

  一線城市：供應(yīng)缺口難以解決：1）這四個(gè)城市的需供比在每種情景中都超過1；2）深圳面臨的供應(yīng)短缺問題最為嚴(yán)重。

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  21 個(gè)政策收緊的城市（包括一線城市）：在個(gè)別情況下總需求可以被滿足（當(dāng)供應(yīng)擴(kuò)大超過15%；需求縮小超過15%），但供應(yīng)過剩的程度非常低。

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房貸杠桿過高？在可控范圍內(nèi)

  雖然2016 年中國(guó)居民房貸大大增加，但整體杠桿水平（從貸款總余額來看）仍未超過全球其他國(guó)家，尚處“合理范圍”內(nèi)。

  各項(xiàng)杠桿比率均未超過其他可比國(guó)家

  我們不否認(rèn)，2016 年新增住房貸款的增速或許超過了合理水平，并有可能帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)，但我們不能夸大邊際影響，因?yàn)橹袊?guó)居民目前的杠桿水平仍然是在可承受范圍內(nèi)的。

  中國(guó)房貸存量（住房貸款余額占GDP 比重）仍然相對(duì)較低：截至16 年9 月底住房貸款余額為17.93 萬億元，占過去一年年化GDP 的25%（日本1996/2014 年為32%/41%，美國(guó)2007/2015 年為73%/53%；圖表27）。

  全年房貸支出占全部居民可支配收入的比例并不算高。中國(guó)居民償還房貸的平均久期遠(yuǎn)低于其他國(guó)家，但不論是否將久期調(diào)整為其他國(guó)家的水平，每年房貸支出占全部居民可支配收入的比例都在可承擔(dān)范圍內(nèi)（圖表28）。

  中國(guó)居民房貸存量占居民總資產(chǎn)的比例均未超過日美可比指標(biāo)。截至2016 年前9月末，房貸存量/居民總儲(chǔ)蓄（31%）、房貸存量/居民金融資產(chǎn)（17%）以及房貸存量/居民總房產(chǎn)價(jià)值（10%）三項(xiàng)比率與日本大致相當(dāng)，但大幅低于美國(guó)（圖表29）。

  即使以現(xiàn)價(jià)計(jì)算，近年中國(guó)房產(chǎn)的負(fù)擔(dān)能力總體而言也并未下降。