限購買不了房廣州出現(xiàn)新招“以房換房”

陸豐自由人 · 發(fā)表于 2012-3-2 11:21:19

優(yōu)點(diǎn)：規(guī)避限制，流程快，現(xiàn)金流少，省稅費(fèi)

缺點(diǎn)：換房對象難覓

限購之下，廣州“賣一買一”的政策為市民改善住房提供換房渠道，但由于賣掉再買一套所需時(shí)間長，還需六成首付或全額付款，買家大多難以應(yīng)付。記者近日收到報(bào)料，有市民想出奇招，通過“以房換房”遞件交易成功，取得房產(chǎn)證，順利獲得想要的房子。

記者從稅務(wù)部門獲悉，“以房換房”既不用一下子掏六成首付，契稅方面亦僅按兩套房差額的3%征收，由其中一方承擔(dān)。

為學(xué)位小房換大房

過去一年，趙先生為孩子上學(xué)傷透腦筋。他家有兩套房子，不過所屬地段的學(xué)校均不知名，他想換套省級(jí)學(xué)位房。原想通過“賣一買一”來進(jìn)行，但一直未能實(shí)現(xiàn)。湊巧的是，趙先生的姐姐在天河區(qū)某大型社區(qū)擁有一套房子，帶省級(jí)重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)位，雙方于是選擇換房。

趙先生的房子76平方米，姐姐的房子88平方米。去年12月中旬，雙方在房管局遞件交換時(shí)，趙先生的房子報(bào)價(jià)76萬元，姐姐的房子起初報(bào)價(jià)78萬元，后來地稅部門根據(jù)國土局相關(guān)價(jià)格，要求姐姐的房子以87萬元繳稅。趙先生繳稅后，雙方在近日便拿到了新的房產(chǎn)證。

契稅按交易差價(jià)3%收

以房換房，交易步驟怎么走？

參與處理此單交易的網(wǎng)絡(luò)按揭人鄭大源介紹，與普通買賣房子交易相比，以房換房的最大區(qū)別是：1、需要同時(shí)遞件，跨區(qū)則去廣州市房管局辦理，同區(qū)可以去所在區(qū)辦理；2、網(wǎng)簽合同需要注明是換房；3、打印網(wǎng)簽合同的時(shí)候按理需要提供換房協(xié)議；4、遞件時(shí)僅需要提供身份證、房產(chǎn)證即可；5、契稅按照交易差價(jià)的3%計(jì)算。

以趙先生換房經(jīng)歷而言，由于姐姐的房子滿了5年且是唯一一套住房，不需要交營業(yè)稅，而他的房子滿5年，不是唯一一套，需要交1%個(gè)稅，同樣不需要交營業(yè)稅，而契稅則是兩套房子差額的3%.

趙先生表示，契稅差額的3%由他個(gè)人承擔(dān)，而姐姐則不用交契稅。

優(yōu)劣

優(yōu)

比“賣一買一”劃算

賣一買一和以房換房都是改善需求，但相比之下，以房換房更為劃算。

首先，節(jié)省時(shí)間。賣一買一，要先賣掉一套，再買一套，兩筆交易費(fèi)時(shí)兩三個(gè)月以上。而以房換房只要找到合適的買家就可以同步進(jìn)行，之間交易可控制在一個(gè)月內(nèi)。

其次，減少現(xiàn)金流。賣一買一需要等拿到賣掉房的錢，再去買另一套房，如果按揭還要出六成首付；而以房換房可以直接以房子實(shí)物抵消，直接補(bǔ)差價(jià)便可。

此外，賣一買一相對于兩筆交易要交兩次稅，即便賣時(shí)稅費(fèi)由買家承擔(dān)，但買時(shí)也需全額承擔(dān)；但以房換房契稅可按差價(jià)的3%來繳納，省下一筆費(fèi)用。

劣

換房對象難找

好比男女生找對象一樣，要找到一套相匹套的房子，還真不容易。據(jù)了解，目前廣州市有一些市民通過媽網(wǎng)紅房子等網(wǎng)絡(luò)渠道私下征集換房。此前，也曾有同一棟房的樓上與樓下?lián)Q房成功，也有因?qū)W位房換房成功，但大多局限在熟人或親朋之間。

“首先必須找到剛好愿意換的人，其次房屋質(zhì)地，雙方對戶型、朝向、裝修、價(jià)格都能比較滿意；再者，還必須找到現(xiàn)階段想換的人�！笔忻裰煜壬硎�，光是這三個(gè)條件就像換腎或換骨髓，匹配度要足夠高，每一個(gè)條件都不容易達(dá)到。

觀點(diǎn)

中介：成功概率好比中彩

“雖然說很省錢，甚至連中介費(fèi)都省了，但這個(gè)成功的概率又有多高？與中樂透有一比�！敝新�(lián)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)廖小姐表示，A看中B的房子，B未必會(huì)看上A的房子，就像找對象一樣，兩者必須得找到一個(gè)契合點(diǎn)，如此交易非主流。

市民：關(guān)鍵是補(bǔ)償合理

“比如說求學(xué)位房的，就算對方的房子差點(diǎn)，還是可以接受的。又比如住樓梯樓的老人家，想換電梯樓住，小房換大房也是樂意的�！笔忻窭栊〗惚硎荆瑩Q房關(guān)鍵是之間補(bǔ)償要合理。

但也有市民認(rèn)為該種行為理論上可行，但實(shí)際上難度非常大。

貼士

以房換房需要繳哪些費(fèi)用？

據(jù)廣州地稅宣傳部門相關(guān)人員介紹，以房換房大概需要繳如下費(fèi)用。

1、營業(yè)稅，房產(chǎn)證不足五年按5%征收，滿五年的普通住房可免征。如果未能提供購置房產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，則房產(chǎn)的購置原價(jià)不能在計(jì)稅營業(yè)額中扣除。

2、按規(guī)定應(yīng)繳納營業(yè)稅的，還應(yīng)以營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)分別繳納城建稅（7%）、教育費(fèi)附加（3%）和地方教育附加（2%）。

3、個(gè)稅可據(jù)實(shí)征收或核定征收。在以下6個(gè)問題中可采用核定征收：1.未能提供合法、有效的售房合同，不能正確計(jì)算售房收入的；2.未能提供合法、有效的購房合同和構(gòu)成房產(chǎn)原值相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算房產(chǎn)原值的；3.未能提供支付合理費(fèi)用相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算合理費(fèi)用的；4.申報(bào)房產(chǎn)成交價(jià)格低于房管部門出具的《房地產(chǎn)價(jià)格審核書》所審定的價(jià)格，又無正當(dāng)理由的；5.個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購公有住房不能提供所有扣除項(xiàng)目相關(guān)資料憑證的；6.在辦理個(gè)人所得稅完稅手續(xù)時(shí)，未按本通知第四點(diǎn)規(guī)定提供主管地稅征收機(jī)關(guān)出具按“據(jù)實(shí)征收”審核意見的。轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暫免征收個(gè)人所得稅。

4、契稅一般以差額的3%來交。

記者備注：以上收稅方式或與實(shí)際換房時(shí)有出入，具體交易還因所換房產(chǎn)而定。

(南方都市報(bào))