“贈送面積”將退出深圳房產(chǎn)市場？

後知後覺

南方日報訊 （記者/曲廣寧）“贈送面積100%”的戶型或許要退出深圳房產(chǎn)市場了，一紙禁偷令，將使開發(fā)商依靠“偷面積”來提高房屋總價的方式無處遁形。昨日記者獲悉，一則《關(guān)于建筑設(shè)計(jì)審查有關(guān)控制要求的通知》（以下簡稱“通知”）在深圳房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會網(wǎng)站上悄然掛出。通知對于建筑設(shè)計(jì)中的住宅層高、住宅陽臺面積、商業(yè)建筑、廠房等高度等作出了相關(guān)控制要求，劍指不少開發(fā)商推出的所謂的一層做兩層、陽臺改房間等“偷面積”的方式。

“這是一場貓捉老鼠的游戲，政府這是第二次出臺這類通知，應(yīng)該可以打擊到90%以上偷面積的行為，但是永遠(yuǎn)都還有鉆空子的空間�！鄙钲谇迦A苑建筑設(shè)計(jì)公司董事總經(jīng)理、國家一級注冊建筑師李念中表示。

住宅層高不得超3.6米

昨日記者獲悉，日前一則《關(guān)于建筑設(shè)計(jì)審查有關(guān)控制要求的通知》出現(xiàn)在深圳房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的官方網(wǎng)站上。該通知落款為深圳市規(guī)劃與國土委，落款時間為2012年1月10日，其通知給規(guī)劃國土委下設(shè)的各處、各直屬單位、各管理局、各有關(guān)事業(yè)單位。深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會網(wǎng)站在日前公布了這一通知。

此次出臺的這一通知，進(jìn)一步規(guī)范了建筑設(shè)計(jì)審查中涉及的相關(guān)控制要求，其分為居住建筑和非居住建筑兩類，分別提出了5條和4條控制要求。

關(guān)于居住建筑的有關(guān)控制要求：（一）單套戶型建筑面積90平方米（含90平方米）以下復(fù)式戶型不得設(shè)置透空；（二）住宅戶型內(nèi)部僅限于復(fù)式戶型的起居室（客廳、餐廳）設(shè)置透空。戶型透空部分的投影面積不得超過該戶型套內(nèi)建筑面積的20%，且最多不得超過40平方米；（三）房與房之間原則上不得設(shè)置框架及連扳。各單套戶型房與房之間（含客廳、餐廳、陽臺、衛(wèi)生間、廚房等）不得設(shè)置框架及連扳，如確有需要，套型與套型之間，套型與核心筒之間設(shè)置結(jié)構(gòu)連梁和板等的圍合總投影面積（框架外沿算）不得超過該層建筑面積的10%；（四）住宅陽臺（含花池）總投影面積不得超過每戶套內(nèi)建筑面積的20%，其中兩層高及以上陽臺投影面積不得超過每戶套內(nèi)建筑面積的10%。不得設(shè)置連梁小于0.6米（含0.6米）的陽臺；（五）住宅建筑單一層高不得超過3.3米，低層住宅建筑單一層高不得超過3.6米。其中第（五）條意味著，通過加高每層的高度，然后一層改兩層的偷面積方式將被禁止。

辦公建筑非公共部分不得設(shè)置透空

而關(guān)于非居住建筑，該通知要求：（一）商業(yè)建筑首層層高一般為4.5米，最大不超過6米；其他樓層層高一般為4.2米，最大不超過5.1米；特殊商業(yè)建筑的層高可根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)及運(yùn)營模式確定；（二）辦公建筑非公共部分不得設(shè)置透空；（三）廠房首層層高不得超過6米，其他樓層不得超過5.4米。特殊產(chǎn)業(yè)模式的需提供所在產(chǎn)業(yè)主管部門及設(shè)計(jì)單位出具的相關(guān)專業(yè)意見；（四）物流倉儲類及生產(chǎn)為工業(yè)建筑架空層計(jì)入規(guī)定建筑面積，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》明確的辦公研發(fā)類廠房底層架空符合核增建筑面積要求的，可按核增面積計(jì)算。

按照通知要求，該通知自2012年1月1日起實(shí)施；但已通過設(shè)計(jì)方案審批并取得相關(guān)批復(fù)文件的，以已批復(fù)的意見為準(zhǔn)，“本通知實(shí)施以前我委（市規(guī)劃與國土委）相關(guān)規(guī)范性文件有關(guān)內(nèi)容與本通知不一致的，以本通知的規(guī)定為準(zhǔn)”。

贈送面積不受法律保護(hù)

以前，深圳有很多開發(fā)商通過所謂的“優(yōu)化設(shè)計(jì)”方式，說白了就是通過架空層搭建、透空面積、拉高層高等方式，“偷出”面積“送”給業(yè)主，“現(xiàn)在政府想從根源上杜絕開發(fā)商投送面積的行為�！鄙钲谥�名房產(chǎn)律師劉子孺告訴記者。事實(shí)上，一方面，這些面積大部分都屬于違法建筑面積，開發(fā)商在雙方的合約中，已經(jīng)完全規(guī)避了風(fēng)險，因而所謂的贈送面積是不受法律保護(hù)的。

“所謂的贈送面積不受法律保護(hù)”，劉子孺告訴記者，以往經(jīng)手過很多該類型的案件，都是開發(fā)商在交房時，因不能信守當(dāng)初“送面積”的承諾，業(yè)主提起訴訟，但是業(yè)主一般都不能勝訴，就是因?yàn)橘浰兔娣e不受法律保護(hù)。

劉子孺分析表示，通知中的各個條款明顯是約束開發(fā)商，不準(zhǔn)開發(fā)商在設(shè)計(jì)上留下違章搭建的可能，比如條款中的“房與房之間原則上不得設(shè)置框架及連扳。”就是杜絕業(yè)主能在架空層上搭建的可能。

以前有些“送面積“現(xiàn)象，不僅是違法搭建行為，還涉及到建筑安全的問題，并且還涉及到侵犯鄰居利益等，劉子孺認(rèn)為，“如果監(jiān)管部門能將通知上的內(nèi)容完全落實(shí)，那么深圳就將完全告別送面積的混亂時代。”

■小貼士

何為“偷面積”？

“贈送面積”、“超高使用率”、“一房變兩房”等經(jīng)常出現(xiàn)在開發(fā)商的廣告宣傳語中，這些背后所采用的正是“偷面積”的方式。

不少開發(fā)商采取“偷面積”的方式實(shí)則是為了增加項(xiàng)目本身的吸引力，從而可以變相提高房價。深圳此前曾出現(xiàn)89平方米6房的單位，而按照標(biāo)準(zhǔn)面積一套89平方米的戶型設(shè)計(jì)出3房2廳2衛(wèi)已然很是集約了，對于開發(fā)商，偷面積部分僅支出低廉的建筑成本，卻可以“當(dāng)做房間的一部分出售給消費(fèi)者”。

深圳知名房產(chǎn)律師張茂榮稱，所謂“偷面積”就是利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，盡量多設(shè)計(jì)既可利用，但又不計(jì)入或只計(jì)算一半面積的居住空間，以提高單位使用率，讓購房者覺得“物超所值”。不過這些面積都不是合法的，法律上不承認(rèn)，不可能像房地產(chǎn)證登記面積一樣可以投資、抵押，拆遷時也不會得到補(bǔ)償，不但在遭遇糾紛時權(quán)益無法得到保障，而且有可能被政府追究違建的法律責(zé)任，而深圳此前也出現(xiàn)過因?yàn)檫`建和加建導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)被凍結(jié)的案例。

■解讀

深圳清華苑建筑設(shè)計(jì)公司董事總經(jīng)理、國家一級注冊建筑師李念中：

一層改兩層

被禁

昨日，深圳清華苑建筑設(shè)計(jì)公司董事總經(jīng)理、國家一級注冊建筑師李念中解讀了這一通知中的相關(guān)條款。

“透空就是常見的復(fù)式戶型中客廳部分有兩層高的那部分空間”，李念中解釋，比如透空的部分本來是20平方米，上面做一個樓板就可以變?yōu)?0平方米，而居住建筑的（一）（二）條款對透空作了具體要求，房間不能再做透空設(shè)計(jì)，而且整個戶型透空的部分不能超過套內(nèi)面積的20%，且不超過40平方米。

至于陽臺這也是開發(fā)商常用的偷面積手段，按照以往的相關(guān)規(guī)范，陽臺僅計(jì)入一半面積，花池不計(jì)入面積，而通過奇偶層錯層設(shè)計(jì)的陽臺，由于陽臺上方有兩層高，一般這種被稱為露臺，露臺也不計(jì)入面積，開發(fā)商便可以利用這些規(guī)范做大陽臺偷一半甚至全部的面積，現(xiàn)在居住建筑的第四條款則對其作了規(guī)定。

至于建筑層高，李念中表示，標(biāo)準(zhǔn)的住宅一層層高2.8米到3米，而如果建筑設(shè)計(jì)了一層超過5米，這就可以一層改兩層，實(shí)現(xiàn)200%的面積，居住建筑第（五）條的控制要求正是針對這一種偷面積而設(shè)計(jì)的。

李念中評價，深圳曾經(jīng)出臺過一個類似通知，那時對于陽臺等面積的控制要求幾乎禁絕了80%左右的“偷面積”，而現(xiàn)在再次出臺這一類控制要求，可以說覆蓋到現(xiàn)有90%以上的偷面積行為。但是，政府部門只能對已出現(xiàn)的行為作出要求和規(guī)范，建筑設(shè)計(jì)永遠(yuǎn)都有鉆空子的空間，政府這一通知也達(dá)不到完全禁絕“偷面積”的目的，還是有人會想出其他的此類方式。

(南方日報)

陸豐自由人

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