二三季度買房或?yàn)樯喜?價(jià)格拐點(diǎn)或在一季度后

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如何看待這一年來的得失？地方政府和中央政策之間的博弈將如何發(fā)展？有購房需求的百姓該何時(shí)出手？對(duì)于這些問題，本報(bào)獨(dú)家采訪了中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛。
>>購房時(shí)機(jī)
價(jià)格拐點(diǎn)或在一季度后
京華時(shí)報(bào)：房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)之一是促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖，但對(duì)于何時(shí)實(shí)現(xiàn)合理回歸各方說法不一。自去年10月全國70個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)以來，跌勢(shì)已經(jīng)確立，但總體跌幅尚小，您預(yù)計(jì)還將持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間才會(huì)明顯見效？
倪鵬飛：雖然從環(huán)比看，自去年10月全國70個(gè)城市房?jī)r(jià)陸續(xù)開始下降，但是同比看，2012年1月份這些城市才陸續(xù)下降。我們?cè)?011年12月份發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告：2011-2012》認(rèn)為：住房?jī)r(jià)格的下降是個(gè)緩步過程，預(yù)計(jì)全國性的住房?jī)r(jià)格拐點(diǎn)可能在2012年一季度前后得以確認(rèn)。從目前情況看，未來兩個(gè)月到半年一些城市房地產(chǎn)“緩步下滑”的態(tài)勢(shì)將越來越明顯。
京華時(shí)報(bào)：作為調(diào)控政策執(zhí)行力度很大的一線城市之一，您預(yù)計(jì)北京樓市未來房?jī)r(jià)走向如何？
倪鵬飛：房?jī)r(jià)的走勢(shì)主要由供需雙方在價(jià)格上的博弈力量對(duì)比狀況決定。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：北京住宅總成交套數(shù)下降42.6%。購房者中，由于“限購”影響，非京籍購房比例由限購前的60%下降到10%，自主型購房者占到購房總量的80%以上。這些數(shù)據(jù)說明北京作為全國政治、經(jīng)濟(jì)中心，各種資源的集中程度非常高，對(duì)外來人口具有巨大的吸引力，未限購時(shí)北京房地產(chǎn)交易得到了相當(dāng)大的外來購買力的支撐，限購在一定程度上減少了這種購買力。總體購買力的降低，加之調(diào)控政策所導(dǎo)致的購房者對(duì)房?jī)r(jià)下行的預(yù)期，將減少當(dāng)前的需求。從供給方看，由于信貸政策緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張，庫存增加，通過降價(jià)回籠資金的壓力大，所以預(yù)計(jì)未來房?jī)r(jià)仍將有下降空間。因?yàn)楸本┦械母鱾�(gè)區(qū)域發(fā)展程度不一，所以下降明顯的，主要是交通、公共生活設(shè)施等配套性比較差的區(qū)域，以及前期漲速太快、房?jī)r(jià)嚴(yán)重透支的區(qū)域。
京華時(shí)報(bào)：此前有報(bào)道稱2011年北京全年保障性住房竣工量達(dá)到10萬套。今年北京將新開工建設(shè)、收購各類保障性住房16萬套，竣工各類保障性住房7萬套，力爭(zhēng)三季度全部開工。您認(rèn)為保障性住房的入市將對(duì)北京的房?jī)r(jià)帶來哪些影響？
倪鵬飛：商品房和保障房滿足的是不同收入層次人的住房需求。保障性住房的入市對(duì)北京的房?jī)r(jià)將從三個(gè)方面產(chǎn)生影響。第一，從總量上，在商品房庫存本身增加的情況下，保障房的入市進(jìn)一步增大了供給，對(duì)住房下跌形成一定壓力；第二，從結(jié)構(gòu)上，保障房的入市使得過去沒有購買力的剛性需求家庭，從市場(chǎng)上回到保障的行列，從而減少市場(chǎng)需求。第三，從預(yù)期上，保障房的入市對(duì)供求總量和結(jié)構(gòu)的影響，將影響人們的預(yù)期，也將增加房?jī)r(jià)下行的壓力。
京華時(shí)報(bào)：根據(jù)您的預(yù)測(cè)，您對(duì)樓市買賣雙方各有什么建議？
倪鵬飛：首先，我認(rèn)為未來一段時(shí)間不再像以前那樣，不存在明顯的最佳購房的時(shí)間節(jié)點(diǎn)問題。隨著保障房比例的提升和體系的完善，以及房地產(chǎn)調(diào)控制度體系的完善和商品房市場(chǎng)體系的逐步健全，未來在緩慢下降的軟著陸之后，在沒有巨大外部因素沖擊的情況下，或?qū)⒊霈F(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定或穩(wěn)步增長(zhǎng)，短期內(nèi)較難再現(xiàn)暴漲局面。
從北京地區(qū)來說，建議購房者根據(jù)實(shí)際需求重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域，觀察自己心儀的區(qū)位房?jī)r(jià)的走勢(shì)更有意義。就時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，2012年一年相對(duì)比較而言，第二、三季度也許較佳，因?yàn)槌掷m(xù)的調(diào)控將使開發(fā)商很難長(zhǎng)期支撐。
對(duì)于開發(fā)企業(yè)來講，保障資金鏈的安全是第一等要?jiǎng)?wù)。根據(jù)自身資金狀況，降低利潤(rùn)預(yù)期，采取更加靈活的促銷策略，加快資金的回籠是重中之重，期望政策的反轉(zhuǎn)，短期內(nèi)是不現(xiàn)實(shí)的。
>>看待剛需
5年納稅時(shí)限不宜輕易調(diào)整
京華時(shí)報(bào)：您如何看待在當(dāng)前政策背景下剛需的滿足？
倪鵬飛：我國城市化的加速是各地房地產(chǎn)剛性需求的重要原因。但是，從需求的角度看，第一，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)剛性需求短期具有影響，但長(zhǎng)期影響不大；第二，穩(wěn)定、合理的調(diào)控政策及其發(fā)出的明確調(diào)控信號(hào)，可以有效地促進(jìn)剛性需求的穩(wěn)定釋放。剛性需求的滿足與保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定發(fā)展是一致的。
京華時(shí)報(bào)：如何從供給的角度看待剛需？
倪鵬飛：剛性需求的滿足，需要一個(gè)長(zhǎng)期的住房供給計(jì)劃，一個(gè)匹配的住房供給結(jié)構(gòu)。當(dāng)前情況下，以剛性需求為借口，片面地進(jìn)行商品房開發(fā)，而忽略住房供給體系建設(shè)的政策，是不科學(xué)、不合理的，也是和中央、國務(wù)院的房地產(chǎn)政策相沖突的。
京華時(shí)報(bào)：“京十五條”今天“滿周歲”。有專家指出，“京十五條”將大量投資投機(jī)需求擠出了北京市場(chǎng)，一定程度上保障了普通購房者的剛性需求。但也確實(shí)有部分剛需因此被排除在外，您如何看待“京十五條”？
倪鵬飛：“京十五條”是對(duì)《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》的認(rèn)真貫徹實(shí)施。從購房比例上，實(shí)施后，外地購房者下降到10%；以自主為目的的購房者升高到80%。擠出了投資和投機(jī)的同時(shí)，由于價(jià)格下降也滿足了一部分自住需求；從價(jià)格變動(dòng)看，房?jī)r(jià)較快實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)中有降”的調(diào)控。所謂將部分剛需排除在外的說法，主要是關(guān)于提供就業(yè)和納稅5年的證明。我認(rèn)為這個(gè)時(shí)間和合理區(qū)間也就在3-5年。低于3年，這個(gè)限購也沒有實(shí)際意義，同時(shí)3年及以內(nèi)就能購房的需求只是很少比例的真實(shí)需求。加上當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)政策反應(yīng)特別敏感，政策尤其需要穩(wěn)定，建議這個(gè)政策不要改變。
>>政策建議
中產(chǎn)家庭應(yīng)享購租優(yōu)惠
京華時(shí)報(bào)：您對(duì)當(dāng)前中國樓市的調(diào)控政策有什么建議？
倪鵬飛：要注意以下幾點(diǎn)：堅(jiān)持從嚴(yán)調(diào)控不動(dòng)搖。要求地方政府制定準(zhǔn)確、合理的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，并監(jiān)督實(shí)施；建立應(yīng)急機(jī)制和預(yù)案，防止住房市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生沖擊；探索實(shí)施康居工程，重點(diǎn)解決中等收入家庭的住房問題，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。此外，還應(yīng)該培育住房租賃市場(chǎng)。建立承租者保護(hù)制度和出租者的優(yōu)惠制度，允許小產(chǎn)權(quán)房出租；建立統(tǒng)一性和差異性相結(jié)合的調(diào)控政策體系，逐步消除區(qū)域結(jié)構(gòu)的失衡。
京華時(shí)報(bào)：您所說的康居工程有什么具體實(shí)施的建議？
倪鵬飛：應(yīng)該重新界定普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)和中等收入家庭資格，采取定向申請(qǐng)等辦法，對(duì)符合收入和居住條件的中等收入居民，給予購租普通商品房?jī)?yōu)惠支持，對(duì)中等收入家庭購買普通商品房，給予稅收減免、公積金貸款、抵押擔(dān)保。
京華時(shí)報(bào)：北京作為一線城市，其房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)全國樓市有較明顯的導(dǎo)向作用。您預(yù)計(jì)北京的樓市調(diào)控政策未來走向如何？有何建議？
倪鵬飛：北京存在的房地產(chǎn)報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)大于快速下跌的風(fēng)險(xiǎn)，北京應(yīng)更加嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控政策，堅(jiān)持“穩(wěn)中有降”的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。同時(shí)，作為超大城市，北京的中等收入家庭住房困難問題十分突出，解決得好，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和民生發(fā)展有雙重效應(yīng)。所以，我建議除了繼續(xù)在房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障方面進(jìn)行創(chuàng)新探索之外，率先在全國開展中等收入家庭“康居工程”的試點(diǎn)工作。
>>深遠(yuǎn)層面
強(qiáng)化監(jiān)管外資進(jìn)入房市
京華時(shí)報(bào)：能否從目前國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來分析當(dāng)下的調(diào)控政策？
倪鵬飛：受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和調(diào)控的影響，2012年宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將在2011年的基礎(chǔ)上進(jìn)一步放緩。由于調(diào)結(jié)構(gòu)需調(diào)低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，同時(shí)目前通貨膨脹率下降減輕了控通脹的壓力，這決定了國內(nèi)控通脹和保增長(zhǎng)的壓力實(shí)際并不大，這給房地產(chǎn)繼續(xù)從嚴(yán)調(diào)控創(chuàng)造了條件。2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和考驗(yàn)。如果出于宏觀經(jīng)濟(jì)下行和金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮而放松調(diào)控，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)增加，房地產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期強(qiáng)化，會(huì)有報(bào)復(fù)性反彈的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策要繼續(xù)保持從緊。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)以后，沒有及時(shí)加以調(diào)整，繼續(xù)強(qiáng)化行政性調(diào)控，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的“硬著陸”，會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)失控和衰退。
因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策又要適時(shí)微調(diào)，保證調(diào)控政策的及時(shí)性、有效性。
京華時(shí)報(bào)：當(dāng)前的國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)中國樓市產(chǎn)生了怎樣的影響？
倪鵬飛：從國際形勢(shì)來看，當(dāng)前由于受到歐美債務(wù)危機(jī)的沖擊，國際金融市場(chǎng)持續(xù)動(dòng)蕩，市場(chǎng)信心動(dòng)搖，世界經(jīng)濟(jì)增速下降，歐洲主要國家經(jīng)濟(jì)前景堪憂；美國和日本經(jīng)濟(jì)形勢(shì)稍好，有出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象，但是基礎(chǔ)不穩(wěn)定，還有待時(shí)日來判斷。整體來看，當(dāng)前國際形勢(shì)不容樂觀。未來全球經(jīng)濟(jì)增速回落和持續(xù)走低導(dǎo)致貨幣擴(kuò)張和需求減少，并增加中國通貨膨脹經(jīng)濟(jì)增速下降的壓力，有利于包括房地產(chǎn)在內(nèi)的緊縮性調(diào)控；但同時(shí)國際資本仍然覬覦中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，將強(qiáng)化我國對(duì)于外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和資本管制。