觀點：樓市日趨理性“救市”影響有限

青春來找茬 · 發(fā)表于 2014-9-19 09:57:51

   據(jù)媒體報道，近日在討論未來房地產(chǎn)企業(yè)融資方向的問題，“允許部分滿足條件的上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行中期票據(jù)”已成為議題。    對此，分析人士認為，這是央行在曲線放水。一方面，緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張的矛盾，避免更多房企加入到風險爆發(fā)的行列，引發(fā)市場擔憂；另一方面，就是幫助地方政府緩解“土地財政”困難，使地方政府不因為“土地財政”的迅速萎縮而出現(xiàn)財政運行困難、政府融資平臺“資金鏈”斷裂的問題。
   當然，這種曲線放水的行為，也讓市場產(chǎn)生了許多擔憂，那就是會不會因此而使剛剛趨于平穩(wěn)的房價又一次出現(xiàn)上漲，使樓市調(diào)控的成果毀于一旦。
   實事求是地講，有這樣的擔憂是完全可以理解的。但是，從實際情況來看，有點多余。因為，按照目前購房者的心理以及市場的低迷狀況，單純給開發(fā)企業(yè)放水，很難對購房者產(chǎn)生影響，也難以使市場低迷的狀態(tài)得到改變。因為，對房企來說，真正有能力發(fā)行中期票據(jù)的企業(yè)，未必需要以這樣的方式融資。而急需資金的房企，則很有可能難以得到購買者的認可，無法將債券發(fā)出去。也就是說，央行的曲線放水，更多的可能只是一種姿態(tài)，一種向市場注入信心的方式。
   事實也是如此，今年以來，除央行和銀監(jiān)會先后給市場打氣、給市場提振信心之外，地方政府也使出了渾身解數(shù)，如放開限購、出臺鼓勵購房政策，甚至財政給購房者和銀行提供補貼等。但是，效果非常有限，不僅購房者不買賬，相關(guān)銀行也不買賬。
   不過，市場對地方政府、央行、銀監(jiān)會等的“救市”政策不買賬，倒也不失為一件好事。這也標志著，無論是購房者還是公眾，都已經(jīng)具備了較強的心理承受能力和應(yīng)對能力。要知道，如果是幾年前采取這樣的舉措，市場一定會快速松動，房價也一定會順勢而漲。而從今年以來政策的調(diào)整與變化來看，對房價的影響顯然是不大的，對市場的影響更小。
   市場趨向理性，這也符合調(diào)控的需要。畢竟，對已經(jīng)實行了市場化的房地產(chǎn)來說，決不能再在調(diào)控——放開——再調(diào)控——再放開這樣的行政管制狀態(tài)下進行了。這幾年的實踐也反復(fù)證明，這樣的運行格局，不僅對房地產(chǎn)市場的健康有序十分不利，對消費者更是有百害而無一利。為什么房價會出現(xiàn)完全脫離實際的上漲，就是因為行政手段對房地產(chǎn)市場的干預(yù)太多，行政行為左右著房地產(chǎn)市場的變化。
   十八屆三中全會明確指出，要發(fā)揮市場對資源配置的決定性作用。既然已經(jīng)放開了房地產(chǎn)市場，那就要相信市場能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)揮有效作用，相信市場能夠讓房價回歸理性，而不是用政府的有形之手不斷地對房地產(chǎn)市場進行干預(yù)和影響。
   新的一屆政府成立以來，面對經(jīng)濟的持續(xù)下行，既沒有再次利用房地產(chǎn)市場保增長，沒有立即放松樓市調(diào)控，也沒有如外界所希望的，繼續(xù)加大調(diào)控力度，而是利用已經(jīng)出臺的政策，對房地產(chǎn)市場進行適度調(diào)控。在此基礎(chǔ)上，由各地根據(jù)市場變化情況，調(diào)整調(diào)控策略，如放松和取消限購、放寬限貸政策等。原本很多人擔心，這樣會沖擊市場、沖擊調(diào)控。實際結(jié)果卻是，對市場的影響效果十分有限。
   也正因為如此，此次央行對房企曲線放水，也不會有多大的效果。特別是大型房企，是不大會因為央行的曲線放水而采取迅速拿地的行動的。因為，絕大多數(shù)大房企手中囤積的土地都十分豐富，而在目前的市場環(huán)境下，如果繼續(xù)拿地，就有可能留下很大的風險隱患。與其冒險拿地，不如等待觀望。倒是那些急需資金的小房企，能否渡過眼前的資金難關(guān)，不出現(xiàn)“資金鏈”斷裂的風險，則是最為令人擔心的問題。央行會不會在政策上進一步給房企放水，值得關(guān)注。
   對央行的曲線放水行為，需要關(guān)注的一個問題是，要防止地方政府借機通過政策手段等鼓勵房企拿地。譬如向房企返還土地出讓金、故意壓低地價、在容積率等方面做文章等，以此來緩解“土地財政”危機。如果這樣，倒真的會對市場產(chǎn)生不利沖擊。
   總之，央行的此次曲線放水行為，既是向市場注入一定預(yù)期，也可能是一種試探，會不會有更多的放水行為，值得關(guān)注。@中華工商時報