到底是不是買房時(shí)機(jī) 五年來(lái)最低迷局面成定局

陸豐自由人

從成交水平看，2011年的低迷為近5年來(lái)罕見。截至本月，上海市一手房月均成交量為5372套，而2007、2008、2009、2010年的月均成交量分別為13896套、6333套、13132套、7085套，除非12月一手房能成交18000套，否則，2011年的成交量勢(shì)必在近5年中墊底。在中介擔(dān)任總經(jīng)理的陳史翎表示，目前限購(gòu)、信貸政策都沒有放松，市場(chǎng)買氣仍要靠大規(guī)模打折才能聚集一些，近幾個(gè)月都不可能全面復(fù)蘇。因此，2011年成交量成為近5年來(lái)最低的局面幾乎無(wú)法逆轉(zhuǎn)。
央行11月30日宣布，12月5日起，下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)陳史翎分析，3年來(lái)第一次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，被解讀為貨幣政策將有所寬松的重大利好，但據(jù)此并不能看到房地產(chǎn)業(yè)回暖的希望。尤其房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅和制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)都持續(xù)下降，制造業(yè)存在衰退的危險(xiǎn)。因此，當(dāng)下下調(diào)存款準(zhǔn)備金率主要著眼于制造業(yè)復(fù)蘇而非房地產(chǎn)回暖，和房地產(chǎn)有關(guān)的貸款仍然沒有放開。他判斷，目前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，最緊迫的任務(wù)仍然是銷售，最需要的仍然是現(xiàn)金。近期不拿地、慢開工已是大多數(shù)住宅開發(fā)商的共識(shí)。買房的機(jī)會(huì)仍存在于這段政策控制和銷售急迫的雙重時(shí)機(jī)。
從總價(jià)和單價(jià)分布也可以看出，目前市場(chǎng)上仍然只有兩種需求有較積極的入市心態(tài)，一是首付充足的剛性需求，一是尋找機(jī)會(huì)的投資者。但由于首套房貸款的門檻也被持續(xù)拉高，所以能跨過(guò)門檻的都是首付充足的剛性需求。盡管政策仍然在打壓投資需求，但逢低入市仍然是投資者不愿放過(guò)的，尤其在高檔住宅、別墅也有了打折動(dòng)作時(shí)，仍然能吸引投資者入市。
從各環(huán)線市場(chǎng)表現(xiàn)看，中環(huán)以外的一手住宅成交均有不同幅度的增加，內(nèi)中環(huán)和內(nèi)環(huán)內(nèi)則有20%左右的下降幅度，這主要是由于中環(huán)以外的推盤量和存量均大于中環(huán)以內(nèi)，銷售壓力大，打折機(jī)會(huì)較多、幅度較大造成。在區(qū)域一手住宅存量前5名中，嘉定、原浦東新區(qū)、松江、寶山、原南匯等大部分位處中環(huán)以外。同時(shí)，月成交套數(shù)超過(guò)100套的樓盤也全部位于中環(huán)以外的嘉定、原浦東新區(qū)、松江、青浦、寶山、金山等區(qū)域。