買賣博弈加劇 市場醞釀爆發(fā)

愛樓者

購房者：
        　　北京人小林:畢業(yè)三年的小林，一直和父母住在清河一套90年代的2居室公房里，上班在國貿(mào)的他每天路上要花幾個小時。在09年交了女朋友以后就面臨著再買房的問題，但是一路飛漲的房價使得收入不高的他只能看不能買，12月的時候本來打算啃啃老，貸款買一套，但是12月開始的一系列政策特別是2月份的京版11條，以后會增加政策房的供應(yīng)。

        小林介紹：商品房反正是買不起了，所以等著政策房吧。
        　　大連在京的曾琳：出身海濱城市的曾琳，父母都是當(dāng)?shù)氐钠胀ü珓?wù)員，已經(jīng)接近退休，在北京工作了7-8年的他，最近準備回老家。他坦言，房價調(diào)來調(diào)去沒見跌過，以自己的收入很難在北京買房了，不如早點回大連。
        　　河北人蒙成：在北京通州區(qū)已經(jīng)有一套小戶型的他，最近正打算再買一套大一點的房子，房價大跌真沒戲，而且現(xiàn)在商品房的土地還要限制，以后肯定外地人能買的商品房肯定更貴，所以趁現(xiàn)在大家都在觀望，多看看房，說不定房主還能講講價。
        　　房主：
        　　務(wù)先生：溫州人務(wù)先生在北京投資房產(chǎn)多年，他說：在北京投資了這么多年房子，還沒虧過，而且中國就一個北京，就算市場調(diào)整，好地段的房子長期來看也不會跌，香港的GDP還不如北京，房價卻是北京的4倍以上，所以他掛出來一些郊區(qū)的房源，情愿價格比報價便宜5%，就希望快點出手，能夠換一些4環(huán)內(nèi)的。
        　　張女士：張女士在北京有2套房，一套是在四惠的老公房，一套是在方莊的商品房，最近因為孩子上學(xué)需要用錢，所以打算把四惠的房子賣了，而且堅決不講價，她說地段這么好的房子雖然老點，但是總價低啊，相比商品房動不動200多萬，4環(huán)的這套2居才120萬，要不是用錢肯定不賣。
        　　僅9118套，2010年2月成交量創(chuàng)09年2月來最低點
        　　2月最后一天恰逢虎年元宵節(jié)，熱鬧的煙花和燈會吸引了所有的眼光，在經(jīng)歷了成交量暴漲的09年，2010年已經(jīng)過去2個月，這兩個月北京二手房市場的總成交量僅為23123套，僅相當(dāng)于09年12月一個月成交量的55%。從09年1月7749套、2月的9741套以后，北京二手房成交量連續(xù)11月超過1萬套。這一紀錄在虎年的第一個月被終止。
        　　雖然總成交量9118套相比1月14005套下跌了34.9%，但是因為2月份天數(shù)少的特殊性，日均成交量為407套，僅比1月411套下跌了1%，這還是受到了春節(jié)的影響。特別是在春節(jié)以后市場已經(jīng)明顯回暖，新增需求及看房量、成交量都有明顯回升。

看的多，買的少。長假期買賣雙方觀望氣氛濃郁，中小戶型成交集中        　　“本來每年的1-2月就是市場最冷淡的時候，09年也是，今年成交量下降也有這個原因。但是主要還是的確房價在09年下半年漲的太多，從12月開始出現(xiàn)了這么多的政策，買賣雙方都需要適應(yīng)市場、適應(yīng)政策，但是經(jīng)過1月份的觀望，現(xiàn)在看房熱情還是比較高的，但真正出手的很少�！北本┲性�地產(chǎn)萬年花城 (論壇 新聞 視頻)的業(yè)務(wù)員小林表示，他從初四上班后，每天都帶3組以上的客戶看房�！暗�是到現(xiàn)在就成了幾單租賃，以前10天肯定能成交一單買賣了，最近只看不買的客戶依然占8成以上�！钡�是只要房主愿意稍微講講價的，還有就是90平米以下的房源，依然很好成交。        　　據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示在虎年的第一個月新增房源達到了22000套，而新增需求僅為48000，供需比為1：2.2，相比12月的1：4.5，需求減少50%。        　　在12月一套比市場價略高的房源基本都能夠在3天出售，20%的房源甚至能夠當(dāng)天成交，在過程中房主甚至可以多次提價。但是從1月市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的變化。一套房源成交的周期基本已經(jīng)需要10天左右。而2月份的成交時間繼續(xù)拉長，接近15天，特別是120平米以上的房源成交量非常少。而23日出臺京版國11條以后，5天平均單套成交面積更是僅有87.8平米。        　　房主依然提價，議價空間明顯出現(xiàn)，成交均價繼續(xù)下探，1.7%        　　據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計顯示：在2月份北京二手房的均價繼續(xù)下探，目前的二手房均價13460元/平米相比1月份的13690元/平米，下跌了1.7%。        　　相比二手房市場成交價格出現(xiàn)下調(diào)，但是在2月份市場掛牌房源的價格相比1月份依然出現(xiàn)了2.5%左右的上漲。雖然掛牌價上漲，但房源普遍可議價，且議價空間明顯加大，32%的房源可議價幅度已經(jīng)達到5%，但是買賣雙方的心理價差依然達到了3-5%。在中原地產(chǎn)通惠家園 (論壇 新聞)分行看了幾套房的程先生說：現(xiàn)在房主是挺好說話的，周圍看了幾套房子，房主都愿意降幾萬，但是明顯的這是因為報價上漲了的。和很多商場促銷一樣先掛高再降價，能看出房主依然不想降價，都在觀望市場走勢。        　　全款客戶抄底，2月首次突破4成        　　據(jù)北京中原三級市場研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：在2月份成交的8544套二手住宅中，全款客戶比例明顯上漲，這一比例在2月份再次出現(xiàn)了上漲，達到了40.5%，相比12月上漲了12個百分點。而2月的單套平均面積為90.62平米，相比09年12月下跌了近5.5平米。中小戶型成交市場的熱點。而12月份占市場主流的恐慌性需求離開市場，這部分需求的購買力比較低，對貸款的依賴性更高，而在2月份置業(yè)的業(yè)主大部分為改善性或者投資性業(yè)主。這些客戶大部分首付能力比較強或者選擇了全款。這使得在2月份公積金及全款比例明顯上漲。        　　對于全款比例明顯上漲北京中原三級市場研究部認為出現(xiàn)這一情況的主要原因有幾點：        　　首先：全款客戶能夠避免09年系列營業(yè)稅政策帶來的稅費增加，相比現(xiàn)在貸款客戶很難比誰，因為指導(dǎo)價比較低，在虎年全款客戶依然可以以比較低的價格納稅，同樣房源貸款與全款最高交易稅費可能相差數(shù)十萬。        　　其次：更容易壓價，對于現(xiàn)在的市場來說房主賣方害怕再出政策影響，是以很多房主愿意以2-3%的價格優(yōu)惠出售給全款客戶。        　　第三：手續(xù)簡單，現(xiàn)在二手房交易過程中最耗費時間的為貸款環(huán)節(jié)，一般都需要1個月以上的時間，而全款客戶一般當(dāng)天就可以完成過戶。        　　3月很可能出現(xiàn)“小陽春”        　　北京每年的3月份都是樓市的小陽春行情，2009年當(dāng)然更為明顯。從2月的9000套一躍到了2萬套。而虎年春節(jié)以后也顯露出了這種跡象：春節(jié)以后已經(jīng)恢復(fù)到節(jié)前水準：        　　北京中原三級市場研究部認為北京十一條出臺以后，市場在3月份很可能出現(xiàn)小陽春原因有以下幾點：        　　首先：政策并未惡劣，十一條全部為年前已經(jīng)實施的政策，對于市場已經(jīng)消化了近2個月。很多需求已經(jīng)開始入市。從市場成交可以看出，在11條政策出臺以后的5天，北京二手房住宅成交量達到了2246套，日均449套相比之前的394套，上漲了14%。        　　其次：房源不會增加，對于二手房市場來說，2010年前2月成交量依然突破2萬套，大部分房源依然被消化。而商品房市場更將因為以后土地供應(yīng)僅50%可建商品房，將可能使得北京出現(xiàn)雙軌制，從香港等市場可以發(fā)現(xiàn)，商品房的價格將會非常高。        　　第三：大戶型及非普通住宅可能降價，對于現(xiàn)在的市場及營業(yè)稅政策來說，9成以上的房源為了能夠享受按照全額繳納1%的個稅而選擇全額繳納營業(yè)稅。而且限外令的回復(fù)也將使得市場出現(xiàn)高端需求減少的現(xiàn)象，大戶型及非普通住宅一定幅度的降價將會吸引很多改善性需求入市。        　　第四：投資手段依然匱乏，通貨膨脹明顯。2010年的經(jīng)濟已經(jīng)明顯的出現(xiàn)通貨膨脹的苗條，雖然不會影響太大，但是對于很多投資者來說，房產(chǎn)依然是比較好的選擇。而且成交量相比去年的減少也使得投資者能夠以比較合理的價格接盤。        　　第五：09年踏空行情的人再次入市。對于很多人來說，09年最后悔的事情是沒有在年初買房，而現(xiàn)在政策已經(jīng)基本出盡。是以必然出現(xiàn)抄底者超過09年初的情況。