解密住房反向抵押 養(yǎng)老保險以房養(yǎng)老再升溫

愛樓者

繼重慶、上海探索“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品之后，廣州市政府日前發(fā)布《關(guān)于大力推進(jìn)廣州保險業(yè)綜合改革試驗(yàn)的意見》，稱廣州將推動建立延稅型養(yǎng)老保險制度，探索發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險，但《意見》并未給出實(shí)施上述制度的具體時間表。
　　廣東保監(jiān)局表示，目前只是提出一個框架性意向，更多是出于鼓勵保險公司業(yè)務(wù)創(chuàng)新，現(xiàn)階段還沒有任何實(shí)質(zhì)性工作。

不過在業(yè)內(nèi)人士看來，“以房養(yǎng)老”虎年再次升溫說明養(yǎng)老問題將受到越來越多的關(guān)注。
　　解密“以房養(yǎng)老”
　　資深理財師閻濤介紹，“以房養(yǎng)老保險”不同于大眾觀念里的 “以房養(yǎng)老”，通常指老年人一般將自有房屋用作出租或出售，以所獲取的收入差額用作養(yǎng)老金的補(bǔ)充。
　　而“住房反向抵押養(yǎng)老保險”則相當(dāng)于已擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，然后每月或每年從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取“養(yǎng)老金”，同時將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)，一直延續(xù)到借款人去世。
　　當(dāng)借款人去世后，金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，享有房產(chǎn)的升值部分。
　　“出租出售房產(chǎn)獲得收入養(yǎng)老實(shí)際上失去了房屋的居住權(quán)，而以房養(yǎng)老保險則使得老人的住房資產(chǎn)發(fā)揮了居住和融資的雙重功能，代價則是老人過世后房屋歸屬金融機(jī)構(gòu)�！遍悵�解釋。
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國正在步入老齡化社會，以房養(yǎng)老可以給正在進(jìn)入老齡化的中國社會多一道養(yǎng)老保障。以住房抵押換取養(yǎng)老保障，對于那些無子女或在贍養(yǎng)問題上受制于子女的老人，提供了一種新型的養(yǎng)老選擇。
　　目前在城市，很多是獨(dú)生子女家庭，結(jié)婚的子女一般都擁有住房，雙方父母各擁有住房。在這種情況下，老年人拿出自己的住房進(jìn)行抵押，不會影響子女的基本生活，又能充分保障老年人養(yǎng)老的需要。
　　落地實(shí)施困難多
　　記者了解到，“以房養(yǎng)老”的方式早在2006年全國兩會時，就有全國政協(xié)委員提出在全國推廣，但至今我國尚未有城市正式推行，仍處于探索階段�！斑@種模式即使在國外也并不是運(yùn)作得很好，現(xiàn)在大多是處于探索的階段�！币槐ｋU公司人士表示，“落地實(shí)施困難很多，比如房子如何估值，房子抵押后子女無法繼承遺產(chǎn)所牽扯出來的倫理問題，投保人的壽命有長有短，養(yǎng)老金和房子的現(xiàn)有價值、潛在價值如何測算等�！�
　　同時，以房養(yǎng)老與中國傳統(tǒng)的住房消費(fèi)習(xí)慣存在很大差距。大部分老人傾向于將房產(chǎn)傳給下一代，若最終要把房子產(chǎn)權(quán)交出去，安全感會大大降低。
　　記者注意到，除了觀念問題，我國一般住宅的產(chǎn)權(quán)年限為70年，盡管投保人的預(yù)期壽命不超過該年限，但由于目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，導(dǎo)致保險公司對房屋剩下使用權(quán)年限的補(bǔ)償估值有一定的難度，無法確定所支付的“養(yǎng)老金”額度。風(fēng)險成本會造成保險公司對房價的低估，讓投保人缺乏投保意愿。此外，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場正處在燥熱的階段，一旦市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，房價發(fā)生劇烈波動，可能導(dǎo)致大量違約合同出現(xiàn)，這都可能給保險公司和投保人帶來不利。
　　延稅型養(yǎng)老險更靠譜
　　雖然有調(diào)查顯示，許多人愿意把“以房養(yǎng)老保險”作為一種養(yǎng)老的手段，但鑒于實(shí)施難度較大，延稅型養(yǎng)老保險似乎更能給老百姓帶來實(shí)惠。
　　稅延型養(yǎng)老保險，是指所繳納的保險金在一定比例之內(nèi)，可以在個人所得稅前扣除，有別于目前個人收入納稅后才繳納保險金的做法。
　　“在購買保險和領(lǐng)取保險金的時候，投保人處于不同的生命階段，領(lǐng)取時再納稅一般會少很多，即在購買保險和領(lǐng)取保險金時，兩者的邊際稅率有非常大的區(qū)別�！辟Y深保險理財師蔣政委介紹說，“養(yǎng)老保險稅收遞延對于投保人有非常大的稅收優(yōu)惠。此外，所得稅的起征點(diǎn)不斷提高，能夠使遞延繳納的稅款將來或許獲得減免�！�
　　據(jù)了解，目前討論中的個人最大延稅金額可能是每月500-600元。
　　舉例來說，假如你的工資為8000元，個稅起征點(diǎn)為2000元，則應(yīng)納稅工資為6000元，假定稅率為20%，你應(yīng)納稅額為1200元。如果你拿出500元購買個人養(yǎng)老保險的話，這500元目前不在納稅之列，也就是說，你應(yīng)納稅工資變?yōu)?500元，相應(yīng)當(dāng)期所繳個人所得稅為1100元。
　　同時你所繳的500元養(yǎng)老保險金將進(jìn)入個人賬戶進(jìn)行管理，等到你退休的時候，根據(jù)當(dāng)時你的收入情況和當(dāng)時的稅率以及稅收起征點(diǎn)情況再確定需要繳多少所得稅。如果當(dāng)時收入低于起征點(diǎn)，則不用再繳稅(等于減免)，如果高于起征點(diǎn)，再按當(dāng)時稅率進(jìn)行繳稅。
　　對于延稅型養(yǎng)老保險，保險公司有較高期望。消費(fèi)者和保險公司都希望能實(shí)施這一制度，但由于該制度涉及地方財政、稅收等多個方面，目前政策層面的關(guān)系還沒有理清。