解密住房反向抵押 養(yǎng)老保險以房養(yǎng)老再升溫

愛樓者

繼重慶、上海探索“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品之后，廣州市政府日前發(fā)布《關于大力推進廣州保險業(yè)綜合改革試驗的意見》，稱廣州將推動建立延稅型養(yǎng)老保險制度，探索發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險，但《意見》并未給出實施上述制度的具體時間表。
　　廣東保監(jiān)局表示，目前只是提出一個框架性意向，更多是出于鼓勵保險公司業(yè)務創(chuàng)新，現(xiàn)階段還沒有任何實質性工作。

不過在業(yè)內人士看來，“以房養(yǎng)老”虎年再次升溫說明養(yǎng)老問題將受到越來越多的關注。
　　解密“以房養(yǎng)老”
　　資深理財師閻濤介紹，“以房養(yǎng)老保險”不同于大眾觀念里的 “以房養(yǎng)老”，通常指老年人一般將自有房屋用作出租或出售，以所獲取的收入差額用作養(yǎng)老金的補充。
　　而“住房反向抵押養(yǎng)老保險”則相當于已擁有房屋產(chǎn)權的老年人將房屋產(chǎn)權抵押給銀行、保險公司等金融機構，然后每月或每年從金融機構領取“養(yǎng)老金”，同時將繼續(xù)獲得房屋的居住權并負責維護，一直延續(xù)到借款人去世。
　　當借款人去世后，金融機構獲得房屋的產(chǎn)權，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，享有房產(chǎn)的升值部分。
　　“出租出售房產(chǎn)獲得收入養(yǎng)老實際上失去了房屋的居住權，而以房養(yǎng)老保險則使得老人的住房資產(chǎn)發(fā)揮了居住和融資的雙重功能，代價則是老人過世后房屋歸屬金融機構。”閻濤解釋。
　　業(yè)內人士認為，中國正在步入老齡化社會，以房養(yǎng)老可以給正在進入老齡化的中國社會多一道養(yǎng)老保障。以住房抵押換取養(yǎng)老保障，對于那些無子女或在贍養(yǎng)問題上受制于子女的老人，提供了一種新型的養(yǎng)老選擇。
　　目前在城市，很多是獨生子女家庭，結婚的子女一般都擁有住房，雙方父母各擁有住房。在這種情況下，老年人拿出自己的住房進行抵押，不會影響子女的基本生活，又能充分保障老年人養(yǎng)老的需要。
　　落地實施困難多
　　記者了解到，“以房養(yǎng)老”的方式早在2006年全國兩會時，就有全國政協(xié)委員提出在全國推廣，但至今我國尚未有城市正式推行，仍處于探索階段?！斑@種模式即使在國外也并不是運作得很好，現(xiàn)在大多是處于探索的階段?！币槐ｋU公司人士表示，“落地實施困難很多，比如房子如何估值，房子抵押后子女無法繼承遺產(chǎn)所牽扯出來的倫理問題，投保人的壽命有長有短，養(yǎng)老金和房子的現(xiàn)有價值、潛在價值如何測算等?！?br /> 　　同時，以房養(yǎng)老與中國傳統(tǒng)的住房消費習慣存在很大差距。大部分老人傾向于將房產(chǎn)傳給下一代，若最終要把房子產(chǎn)權交出去，安全感會大大降低。
　　記者注意到，除了觀念問題，我國一般住宅的產(chǎn)權年限為70年，盡管投保人的預期壽命不超過該年限，但由于目前國內房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，導致保險公司對房屋剩下使用權年限的補償估值有一定的難度，無法確定所支付的“養(yǎng)老金”額度。風險成本會造成保險公司對房價的低估，讓投保人缺乏投保意愿。此外，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場正處在燥熱的階段，一旦市場出現(xiàn)轉向，房價發(fā)生劇烈波動，可能導致大量違約合同出現(xiàn)，這都可能給保險公司和投保人帶來不利。
　　延稅型養(yǎng)老險更靠譜
　　雖然有調查顯示，許多人愿意把“以房養(yǎng)老保險”作為一種養(yǎng)老的手段，但鑒于實施難度較大，延稅型養(yǎng)老保險似乎更能給老百姓帶來實惠。
　　稅延型養(yǎng)老保險，是指所繳納的保險金在一定比例之內，可以在個人所得稅前扣除，有別于目前個人收入納稅后才繳納保險金的做法。
　　“在購買保險和領取保險金的時候，投保人處于不同的生命階段，領取時再納稅一般會少很多，即在購買保險和領取保險金時，兩者的邊際稅率有非常大的區(qū)別?！辟Y深保險理財師蔣政委介紹說，“養(yǎng)老保險稅收遞延對于投保人有非常大的稅收優(yōu)惠。此外，所得稅的起征點不斷提高，能夠使遞延繳納的稅款將來或許獲得減免?！?br /> 　　據(jù)了解，目前討論中的個人最大延稅金額可能是每月500-600元。
　　舉例來說，假如你的工資為8000元，個稅起征點為2000元，則應納稅工資為6000元，假定稅率為20%，你應納稅額為1200元。如果你拿出500元購買個人養(yǎng)老保險的話，這500元目前不在納稅之列，也就是說，你應納稅工資變?yōu)?500元，相應當期所繳個人所得稅為1100元。
　　同時你所繳的500元養(yǎng)老保險金將進入個人賬戶進行管理，等到你退休的時候，根據(jù)當時你的收入情況和當時的稅率以及稅收起征點情況再確定需要繳多少所得稅。如果當時收入低于起征點，則不用再繳稅(等于減免)，如果高于起征點，再按當時稅率進行繳稅。
　　對于延稅型養(yǎng)老保險，保險公司有較高期望。消費者和保險公司都希望能實施這一制度，但由于該制度涉及地方財政、稅收等多個方面，目前政策層面的關系還沒有理清。