收房的程序和注意事項

愛樓者

一、最佳收房流程
　　1、核驗業(yè)主材料
　　2、業(yè)主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明，《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。
　　3、業(yè)主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》
　　4、業(yè)主做綜合驗收
　　5、業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案
　　6、開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議
　　7、根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協(xié)議
　　8、業(yè)主簽署《入住交接單》
二、收房注意事項
　　1、收房中經(jīng)常出現(xiàn)收房流程嚴重不合理
　　開發(fā)商總是要求業(yè)主先補齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金(房屋總額的2%)和契稅(房屋總額的1.5%)、繳納一年的物業(yè)管理費和產(chǎn)權(quán)代辦費等費用，然后方可以辦理入住手續(xù)，領取房屋鑰匙和相關資料，然后才能驗收房屋，如果房屋有問題交物業(yè)慢慢維修。
　　在業(yè)主支付了全部房款的前提下，開發(fā)商應無條件向業(yè)主交付符合合同約定的房屋，否則應視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。
　　無論是依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。
　　在交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗收房屋，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應限期維修，由此導致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應承擔違約責任。
　　2、收房不應以繳納各項不應繳納的費用為前提
　　收房以繳納各項不應繳納的費用(公共維修基金和契稅、產(chǎn)權(quán)代辦費等費用)為前提，開發(fā)商單方為業(yè)主收房設置了義務。而依據(jù)法律規(guī)定契稅、公共維修基金業(yè)主必須在辦理產(chǎn)權(quán)證書時向稅務部門和小區(qū)辦繳納，至于產(chǎn)權(quán)代辦費，業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強行向業(yè)主收取該筆費用。因此，開發(fā)商無權(quán)在入住時向業(yè)主收取契稅、公共維修基金和產(chǎn)權(quán)代辦費等超出法律規(guī)定之外的費用，否則業(yè)主有權(quán)拒絕交納，開發(fā)商以此為由拒絕向業(yè)主交付房屋的，由此引發(fā)的延期交房等法律責任應由開發(fā)商承擔。
　　其他問題有:面積誤差問題;裝修標準不符合合同的約定或開發(fā)商承諾的;小區(qū)公共配套和共用設施不健全。
　　3、購房簽約時細化條款
　　在此，律師提醒購房人，由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的復雜性，項目延期交房極為普遍，因此簽訂購房合同時，關于此方面的條款如入住時間、違約處罰等務求詳盡、嚴謹。
　　商品房合同面積與實測面積存在誤差，買的沒有賣的精，這一直是個焦點問題。購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。(如規(guī)定:合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權(quán)退房。)
　　4、收房時必須仔細查看的文件
　　律師告訴記者，在正常交房過程中，業(yè)主應該查看以下文件:
　　第一是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制要求的。
　　第二是我們常說的"兩書"---"質(zhì)量保證書"和"使用說明書"，這是建設部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時開發(fā)商都應提供。
　　第三是開發(fā)商已取得國家認可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。