付款

愛(ài)樓者

一次性付款
　　在當(dāng)前持續(xù)加息的背景下、一次性付款的好處是減少利息支出，選擇一次性付款可能會(huì)得到開發(fā)商一定幅度的折扣，但購(gòu)房者必須以足夠的資金做后盾，這種方式操作比較簡(jiǎn)單，就武漢市目前一次性付款的折扣上來(lái)看，一次性付款一般可以從銷售方那里得到2%-5%左右的房?jī)r(jià)款優(yōu)惠。
　　另外，對(duì)于購(gòu)買期房的人來(lái)說(shuō)，一次性付款還有可能加大你的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，如果開發(fā)商沒(méi)有按期交房，甚至工程“爛尾”(工程因資金不足等原因無(wú)法完成交付使用，武漢市前幾年出現(xiàn)的爛尾樓不在少數(shù))，那么你就有可能損失更多的利息，甚至全部打了水漂。
　　因此，一次性付款適用于購(gòu)房者資金充足、開發(fā)商信譽(yù)良好且是現(xiàn)房的情況下。即使是在這種情況下，也建議您最好付全款的90%，以備不測(cè)。
分期付款
　　相對(duì)來(lái)說(shuō)，分期付款對(duì)購(gòu)房者比較有利，尤其對(duì)于武漢市基本上都以期房預(yù)售為主，購(gòu)房者可以按工程形象進(jìn)度分幾次向開發(fā)商支付房款，直至自己的商品房驗(yàn)收合格后再支付尾款，這樣對(duì)買賣雙方都比較公平。 采取這種付款方式建議我們的億房網(wǎng)友還應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：
　　1、分期付款建議在購(gòu)買期房時(shí)采用。購(gòu)房人交付首期款時(shí)與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣契約，房屋交付使用時(shí)，交齊全部房款，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。
　　2、購(gòu)買現(xiàn)房分期付款的情況。建議房屋的交付與房?jī)r(jià)款支付不同時(shí)進(jìn)行，房屋交付在前，現(xiàn)金支付完畢在后。
　　分期付款與一次性付款比較，其短處是由于利率高，因此房款額加在一起會(huì)高于一次性付款的金額。不過(guò)，可降低資金成本，如果我們將通貨膨脹和個(gè)人收入增長(zhǎng)率及支付能力綜合起來(lái)比較，分期付款對(duì)購(gòu)房者來(lái)講還是更加合算一些。
　　在這里我們建議億房網(wǎng)友，分期付款這種付款方式一般要在買賣雙方在合同中約定，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度，分階段交付房款，在房屋交付使用時(shí)，只留一小部分尾款最后付清。這樣做的好處是，購(gòu)買方可能用房款督促、制約開發(fā)商按約定的時(shí)間開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，同時(shí)購(gòu)買方也可緩解一次性付款的壓力。
貸款
　　目前住房貸款的種類有3種：按揭貸款、住房公積金貸款和組合貸款。現(xiàn)就這三種貸款方式分別介紹如下：
　　按揭貸款
　　個(gè)人住房商業(yè)性貸款，又稱 “ 按揭 ” ，是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)住房(或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式)為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。(抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式)。
　　住房商業(yè)性貸款應(yīng)該準(zhǔn)備的資料：
　　以下列舉了中國(guó)建設(shè)銀行關(guān)于個(gè)人住房商業(yè)貸款要求提交的材料。各個(gè)銀行的規(guī)定都大同小異，購(gòu)房者在申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)當(dāng)參照貸款銀行的具體規(guī)定：
　　(a)個(gè)人住房借款申請(qǐng)書。
　　(b)身份證件復(fù)印件(居民身份證、戶口簿、軍官證、在中國(guó)內(nèi)地有居留權(quán)的境外、國(guó)外自然人為護(hù)照、探親證、返鄉(xiāng)證等居留證件或其他身份證件)。
　　(c)經(jīng)辦銀行認(rèn)可的有關(guān)部門出具的借款人穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入證明或其他償債能力證明資料。
　　(d)合法的購(gòu)買(大修)住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準(zhǔn)文件。
　　(e)抵押物或質(zhì)押權(quán)利清單及權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的證明，貸款銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告書。
　　(f)保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明。
　　(g)建設(shè)銀行的存款單據(jù)、憑證式國(guó)債單據(jù)等借款人擬提供給貸款行質(zhì)押的有價(jià)證券。
　　(h)借款人用于購(gòu)買(大修)住房的自籌資金的有關(guān)證明。
　　(i)房屋銷(預(yù))售許可證或樓盤的房地產(chǎn)權(quán)證(現(xiàn)房)。
　　(j)如果借款人的配偶與其共同申請(qǐng)借款，借款申請(qǐng)書上還要填寫清楚配偶的有關(guān)情況，并出示結(jié)婚證和戶口簿等。
　　(k)貸款銀行規(guī)定的其他文件和資料。
　　按揭貸款流程:
　　1、借款人填寫《借款申請(qǐng)書》并提供必須的資料;
　　2、貸款行對(duì)借款人的資信狀況和資料進(jìn)行審查，在三周內(nèi)正式答復(fù)申請(qǐng)人;
　　3、貸款行同意貸款的，借貸雙方簽訂借款合同。并視貸款擔(dān)保方式，同時(shí)簽訂抵押合同或質(zhì)押合同、保證合同;
　　4、根據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)氐姆�律法�?guī)，以及建設(shè)銀行的規(guī)定，辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)、抵押登記或合同公證等手續(xù); 貸款行按照合同約定發(fā)放貸款。
　　住房商業(yè)性貸款的利率：
　　首套新房及二手房貸款利率為基準(zhǔn)利率下浮15%;
　　第二套房商業(yè)貸款利率：首付不低于40%、利率不低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍成為各商業(yè)銀行對(duì)第二套住房放貸的底線。
　　住房公積金貸款
　　〈1〉什么是住房公積金貸款：
　　繳存住房公積金的職工，在購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可以向住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款。住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起15日內(nèi)作出準(zhǔn)予貸款或者不準(zhǔn)貸款的決定，并通知申請(qǐng)人;準(zhǔn)予貸款的，由受委托銀行辦理貸款手續(xù)。住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，由住房公積金管理中心承擔(dān)。
　　〈2〉貸款條件：
　　a、具有完全民事行為能力;
　　b、所購(gòu)、建房屋，屬國(guó)有土地上具有完全產(chǎn)權(quán)的房屋;
　　c、以所購(gòu)、建房屋作抵押;
　　d、售房單位同意提供階段性擔(dān)保;
　　e、具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有能夠按時(shí)償還貸款本息能力;
　　f、無(wú)不良信用記錄、個(gè)人信用良好;
　　g、同意辦理抵押房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。
　　〈3〉貸款流程：
　　武漢市民自辦商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房公積金貸款有五個(gè)步驟：
　　(a) 符合貸款條件的借款人，在公積金貸款銀行領(lǐng)取《公積金(或組合)貸款申請(qǐng)表》。(b)提交《公積金(或組合)貸款申請(qǐng)表》、《公積金繳存及收入證明》、夫妻雙方身份證、戶口簿等有效身份證件、婚姻狀況證明(如未婚需出具民政部門未婚證明)原件及復(fù)印件、已備案的購(gòu)房合同及首付款收據(jù)、貸款銀行要求提交的其他證明材料。(c)簽訂《公積金(或組合)貸款借款合同》、《抵押合同》及貸款銀行要求簽訂的其他協(xié)議文書。(d)由貸款銀行或借款人到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋抵押登記。(e)公積金中心審批貸款、發(fā)放資金，貸款銀行以轉(zhuǎn)賬方式劃轉(zhuǎn)到開發(fā)商賬戶，且通知借款人。
　　〈4〉住房公積金按月沖抵政策
　　2009年3月16日起，職工住房公積金貸款實(shí)行委托扣劃：辦理委托協(xié)議后，公積金可每月自動(dòng)扣劃到還貸賬戶。例如，夫妻用公積金貸款買房，他們?cè)吕U公積金總額為1800元，月還公積金貸款1500元，那么，貸款人就不需要往貸款賬戶上存款;如果夫妻倆月繳公積金總額為1800元，月還公積金貸款為3000元，每個(gè)月只需要存1200元即可。這樣一來(lái)，之前一年才能申請(qǐng)一次變?yōu)槊吭乱淮�，而且是自�?dòng)沖抵貸款，大大方便了購(gòu)房者。新規(guī)適用范圍規(guī)定如下：
　　(一)新規(guī)只針對(duì)在武漢市住房公積金管理中心交納公積金的購(gòu)房者。目前武漢地區(qū)市民可以交納公積金的單位有4家：武漢市住房公積金管理中心、省直住房公積金管理中心、省住房資金管理中心、武漢住房公積金管理中心鐵路分中心，只有在武漢市住房公積金管理中心交納公積金的購(gòu)房者才可以享受此新政策，而在其它3家交納公積金的購(gòu)房者不能享受新規(guī)。
　　(二)目前向武漢市住房公積金管理中心交納公積金的購(gòu)房者，可以選擇逐月扣劃還貸和逐年扣劃還貸兩種方式之一。逐月扣劃還貸，公積金存款用于歸還的是公積金貸款每月的月供，包括本金和利息;而逐年扣劃還貸，所扣劃的公積金存款用于提前歸還的只能是公積金貸款本金。因此，逐月扣劃要優(yōu)于逐年扣劃。
　　(三)公積金存款帳戶約定留存金額不同。逐月扣劃還貸，要求委托人在簽訂《委托書》時(shí)，公積金賬戶應(yīng)保留公積金月繳存額6倍的金額;而逐年扣劃還貸，要求委托人公積金存款賬戶中應(yīng)保留不少于100元的金額。當(dāng)公積金存款賬戶不滿足此條件時(shí)系統(tǒng)自動(dòng)停止扣劃，待條件滿足后系統(tǒng)才能再執(zhí)行扣劃。
　　(四)扣劃還貸時(shí)間不同。逐月扣劃還貸于每月20日扣劃一次;逐年扣劃還貸于每年委托人指定日扣劃一次，但第一次扣劃時(shí)間必須為貸款發(fā)放并還款6個(gè)月后(不含6個(gè)月)。
　　(五)只要是在武漢地區(qū)繳納公積金的在職職工，連續(xù)繳存滿6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款，不要求武漢市戶口;公積金貸款最高額度為50萬(wàn)。
　　(六)首付也可以用公積金。不僅每月的貸款也用公積金來(lái)沖抵，如果購(gòu)房者賬戶里有足夠的多錢，可以首付用公積金。
　　對(duì)于以上幾點(diǎn)，購(gòu)房者要注意兩種扣劃還貸方式的差別，選擇一種適合自己實(shí)際情況的還貸方式，還要留意扣劃的時(shí)間和公積金存款帳戶約定留存金額，以最大限度的減少還貸壓力和利息支出。
　　辦理委托扣劃還貸方式的手續(xù)辦理分為四個(gè)步驟：1、咨詢領(lǐng)表(到貸款行);2、提出申請(qǐng)(到貸款行);3、單位審核蓋章;4、簽訂授權(quán)書(到繳存行)。
　　組合貸款
　　〈1〉什么是個(gè)人住房組合貸款：
　　個(gè)人住房組合貸款，是指符合個(gè)人住房按揭貸款條件的借款人同時(shí)繳存了住房公積金，在申請(qǐng)按揭貸款的同時(shí)，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。在購(gòu)買商品房時(shí)，既有個(gè)人住房公積金貸款也有銀行按揭貸款的，便是“個(gè)人住房組合貸款”。(個(gè)人住房組合貸款,申請(qǐng)住房公積金貸款不足以支付全部購(gòu)房款的借款人，可同時(shí)向銀行申請(qǐng)住房按揭貸款，二者的組合方式即為“個(gè)人住房組合貸款”)。如購(gòu)買高檔住宅，須貸款50萬(wàn)元，而省公積金管理中心規(guī)定公積金最多貸款39萬(wàn)元。這樣的話，你剩余的11萬(wàn)元將使用商業(yè)貸款，同時(shí)利息也不能享受公積金貸款的利息。
　　〈2〉組合貸款流程：
　　a、貸款申請(qǐng)階段，借款人需向市住房公積金管理中心和銀行分別報(bào)送申請(qǐng)材料。
　　b、簽合同時(shí)，借款人需分別與市住房公積金管理中心和銀行簽訂《借款合同》，并辦理公證手續(xù)。
　　c、還款時(shí)，借款人應(yīng)同時(shí)在還款轉(zhuǎn)帳卡和銀行存折上存款，分別償還住房公積金貸款和商業(yè)貸款。
　　d、組合貸款的其他手續(xù)同公積金貸款。
武漢市商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證》是對(duì)整個(gè)小區(qū)綜合驗(yàn)收，除了單體工程質(zhì)量驗(yàn)收合格外，還要求有規(guī)劃、消防、人防、燃?xì)獾葘�業(yè)管理部門出具的專項(xiàng)驗(yàn)收合格證明材料;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與供電、給排水等營(yíng)運(yùn)部門簽定的有關(guān)合同協(xié)議，及已經(jīng)達(dá)到正常使用條件的證明材料。
　　億房網(wǎng)提醒購(gòu)房者，沒(méi)有取得《竣工驗(yàn)收備案證》的房子不能辦理房產(chǎn)證。
　　億房網(wǎng)資深顧問(wèn)專家驗(yàn)房師宋金強(qiáng)稱：建設(shè)部2004年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見》(建質(zhì)[2004]18號(hào))第3.4條規(guī)定“各地建設(shè)行政主管部門要加強(qiáng)對(duì)住宅工程竣工驗(yàn)收備案工作的管理，將竣工驗(yàn)收備案情況及時(shí)向社會(huì)公布。單體住宅工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案的，不得進(jìn)行住宅小區(qū)的綜合驗(yàn)收。住宅工程經(jīng)竣工驗(yàn)收備案后，方可辦理產(chǎn)權(quán)證�！�
　　以上明文規(guī)定了沒(méi)有《竣工驗(yàn)收備案證》是無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記的，即使收了房日后也存在無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)。