小產(chǎn)權(quán)房兩大困境：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不明轉(zhuǎn)正方案難

姿色 · 發(fā)表于 2013-6-6 08:31:59

2013年06月05日 07:11
來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者：劉展超

從2007年原建設(shè)部發(fā)布預(yù)警，提示城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋后，小產(chǎn)權(quán)房的問題開始為社會(huì)所關(guān)注。

相對(duì)于商品房，建設(shè)在集體土地上的“小產(chǎn)權(quán)房”沒有國家認(rèn)可的房產(chǎn)證，其上市交易很難受到法律的保護(hù)。但小產(chǎn)權(quán)房因價(jià)格優(yōu)勢，已在地方潛行多年，規(guī)模日漸龐大，漸有尾大不掉之勢。

雖然被認(rèn)定違規(guī)，但解決方案始終難出，至今已經(jīng)過去6年。究其根源，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不明和已售房源難以處置是兩大主因。

小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模到底有多少？這原本是政府制定相關(guān)措施的基礎(chǔ)，但可惜的是，這一數(shù)據(jù)長年缺失。

這幾年一個(gè)數(shù)據(jù)被不斷地引述：全國小產(chǎn)權(quán)房面積約60億平方米。但該數(shù)據(jù)并非出自官方，起始來源也難以考據(jù)，其真實(shí)性有很大的疑問。

國內(nèi)的重點(diǎn)城市也鮮有公布其轄區(qū)內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模，一是小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)銷售過程不經(jīng)過當(dāng)?shù)卣康毓芾聿块T，不像商品房那樣便于統(tǒng)計(jì)；二是小產(chǎn)權(quán)房目前還被視為違規(guī)，若轄區(qū)內(nèi)規(guī)模過大，難免令相關(guān)部門有瀆職之嫌。

去年9月，北京市國土局首次公布了自2008年以來在建在售的79個(gè)小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目名單，昌平區(qū)、房山區(qū)和懷柔區(qū)為小產(chǎn)權(quán)房三大重災(zāi)區(qū)，其中昌平區(qū)被清理出28個(gè)小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。北京對(duì)在建的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，責(zé)令停工、停售，查封工地，拆除售樓處，查封施工機(jī)械，遣散施工隊(duì)伍；對(duì)在售的，責(zé)令停售、拆除售樓處，查封已建未售房屋。

在建在售的可以叫停拆除，已售小產(chǎn)權(quán)房如何處理？這是解決小產(chǎn)權(quán)房問題的難中之難。

筆者曾私下咨詢過一位土地部門官員能否購買小產(chǎn)權(quán)房，該人士的私人說法是還在建設(shè)的不要買，有風(fēng)險(xiǎn)，政府可能去拆去查，但已經(jīng)住了人的小產(chǎn)權(quán)房可以買，因?yàn)檫@塊政府很難處理。

一位國土部高層曾直言：小產(chǎn)權(quán)房肯定是違法的，但一些銷售出去的房子已經(jīng)住人了，這時(shí)采取措施，要涉及成百上千群眾的利益。

即便是去年公布79個(gè)小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目名單的北京，所公布的也只是“在建在售”的項(xiàng)目，且對(duì)已售項(xiàng)目并無明確的處理方案。

對(duì)于已售小產(chǎn)權(quán)房，強(qiáng)制拆除造成的社會(huì)影響太大，政府不敢輕易動(dòng)用該手段，且相關(guān)法律也不支持政府擁有該項(xiàng)權(quán)力。而政府置之不理、長期擱置的辦法，則會(huì)變相鼓勵(lì)其他在建在售的小產(chǎn)權(quán)房加快銷售進(jìn)程，以便進(jìn)入“政策灰色地帶”求得長久生存。補(bǔ)繳土地出讓金讓已售小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為商品房的觀點(diǎn)一度很流行，但在實(shí)際執(zhí)行過程中也會(huì)出現(xiàn)不少問題，如補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)如何確定？如果標(biāo)準(zhǔn)太高，已經(jīng)購買小產(chǎn)權(quán)房的群體可能不愿支付這一成本，如果標(biāo)準(zhǔn)過低，則又讓小產(chǎn)權(quán)房變成了套利工具，更加助長小產(chǎn)權(quán)房的蔓延。

此外，該措施還面臨法律困境�，F(xiàn)行法律規(guī)定，商品房必須建設(shè)在國有土地上，小產(chǎn)權(quán)房用地則是集體用地，如其轉(zhuǎn)變成商品房，則其用地必須先要經(jīng)過征地程序成為國有土地，而單純補(bǔ)繳土地出讓金并沒有涉及這一環(huán)節(jié)。

而如果通過事后“征地”過程讓已售小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為商品房，又涉及到對(duì)集體土地原所有權(quán)擁有者的征地補(bǔ)償，補(bǔ)償費(fèi)從何而來？

如果不事先對(duì)上述諸多事項(xiàng)作出詳細(xì)方案，貿(mào)然處置已售小產(chǎn)權(quán)房，可能造成很大的社會(huì)影響，而這將是很多地方主政者極力避免的狀況。

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