北京寫字樓需求放緩 高級公寓銷售強勁反彈

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　　仲量聯(lián)行發(fā)布2012年第二季度北京房地產(chǎn)市場報告

　　北京，2012年7月17日 - 仲量聯(lián)行今天發(fā)布2012年第二季度北京房地產(chǎn)市場報告，報告顯示今年上半年市場各個物業(yè)業(yè)態(tài)基本保持了穩(wěn)定的需求。

　　·甲級寫字樓-與2011年相比，2012年上半年北京寫字樓市場需求放緩。
　　·優(yōu)質(zhì)商鋪-奢侈品及快時尚零售商持續(xù)擴張，核心商圈高品質(zhì)項目受熱捧，部分業(yè)主主動求變進行品牌調(diào)整。

　　·高級住宅 -高級公寓成交價格繼續(xù)小幅下滑，銷售面積強勁反彈。

　　·工業(yè)物業(yè)-倉儲物流強勁吸納推動市場空置率下降，租金持續(xù)上漲。

　　·投資市場-北京上半年開發(fā)投資交易活躍，資產(chǎn)交易主要以自用型買家為主。

　　·酒店市場- 需求繼續(xù)增長態(tài)勢，經(jīng)營業(yè)績顯著提高。

　　寫字樓市場

　　與2011年相比，2012年上半年北京寫字樓市場需求放緩。自年初至今，北京甲級寫字樓市場無新增供應(yīng)。截至二季度末，甲級寫字樓市場存量仍然穩(wěn)定在620萬平方米。預(yù)計全年北京將僅有2.3萬平方米的新增供應(yīng)，因此下半年租金將持續(xù)走高。

　　租金水平達到歷史高位、可租面積日見緊缺、國內(nèi)經(jīng)濟增長預(yù)期下調(diào)，以及世界經(jīng)濟增長不確定性增強等因素導(dǎo)致了前兩季度北京寫字樓市場需求放緩。由于多數(shù)優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓已接近滿租，上半年北京寫字樓市場146,065平方米的凈吸納量大多來源于近年新落成的項目。從總體租賃面積看，擴租需求最為強勁，內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)均較活躍。

　　盡管需求有所減弱，但供給短缺使二季度北京寫字樓市場空置率繼續(xù)下降�？勺饷娣e的短缺使業(yè)主在挑選租戶時擁有了更大的選擇權(quán)，有些業(yè)主更是表示只愿接納高品質(zhì)租戶。截至二季度末，北京甲級寫字樓市場空置率降至6.8%，環(huán)比下降0.9個百分點，同比下降1.5個百分點，全市多數(shù)區(qū)域市場空置率均下降或保持在10%以下的水平。隨著空置率的持續(xù)下降以及可租賃面積愈加有限，新建及擴租的企業(yè)將轉(zhuǎn)向非中心區(qū)域或乙級寫字樓市場尋找可租面積。

　　低空置率導(dǎo)致二季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場租金繼續(xù)上漲，其中新租戶面臨的租金上漲幅度遠高于老租戶續(xù)租的漲幅。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀睿珂認為：“許多租戶在租約中都設(shè)定了租金上限，這限制了整體市場的租金上漲�！闭�體市場租金目前達到每平方米每月326元，環(huán)比上漲6.8%，同比上漲34%。其中，CBD和第三使館區(qū)租金漲勢最強。

　　由于多個中短期內(nèi)計劃竣工項目的完工期有所延后，預(yù)計北京甲級寫字樓供應(yīng)量將在2016年達到高峰。2012年下半年北京將僅有一個甲級寫字樓入市，新增供應(yīng)面積2.3萬平方米，但這對于緩解整個市場的供應(yīng)緊張只是杯水車薪。仲量聯(lián)行預(yù)測，2012年下半年，在穩(wěn)定市場需求的作用下，北京甲級寫字樓市場空置率將進一步下降，而租金則會繼續(xù)小幅上揚。

　　優(yōu)質(zhì)商鋪市場

　　奢侈品及快時尚零售商持續(xù)擴張，核心商圈高品質(zhì)項目受熱捧，部分業(yè)主主動求變進行品牌調(diào)整。2012年上半年，繼一季度西長安街的凱德晶品購物中心和王府井商圈的澳門中心開業(yè)后，二季度又有兩座大體量項目相繼投入市場，為消費者帶來新的選擇。位于酒仙橋的頤堤港建筑面積86,000平方米，開業(yè)后已有CGV影城、Costa Coffee、絲芙蘭、H&M和VERO MODA等租戶率先入駐。奧林匹克公園的新奧購物中心建筑面積共15萬平方米，天虹百貨及CGV影城已開業(yè)經(jīng)營。

　　上半年，多家珠寶、手表、國際性高端奢侈服裝品牌以北京為起點開拓國內(nèi)市場。意大利國際一線奢侈品牌TOMBOLINI進駐北京當代商城；報喜鳥集團代理的高端鞋履品牌J.M.Weston北京首店落戶銀泰中心。北京以其中心城市地位成為諸多國際奢侈品牌打開中國市場的首站。與此同時，核心商圈定位高端的商鋪對于奢侈品牌建立形象和提高曝光度有更大的吸引力，經(jīng)營良好的成熟商業(yè)項目受到熱捧。

　　快速時尚品牌上半年進一步加快擴張步伐。UNIQLO在凱德晶品購物中心、銀泰百貨、藍色港灣和石景山萬達廣場的新店相繼開業(yè)；H&M在頤堤港、天通中苑華聯(lián)購物中心、鳳凰匯又開三家新店；本土快時尚品牌iROO、Urban Renewal、MC Jeans也分別鎖定了凱德晶品購物中心和財富購物中心進行擴張。為吸引年輕消費者的目光，各大新進商業(yè)中心的招商也重點布局于快時尚品牌。

　　在其它業(yè)態(tài)中，影院和珠寶成為上半年零售物業(yè)的亮點。CGV星星國際影城表現(xiàn)尤其搶眼，在新開業(yè)的頤堤港及新奧購物中心分別開店。黃金首飾表現(xiàn)活躍，頤和黃金珠寶旗艦店和山東黃金旗艦店分別在凱德晶品購物和中坤廣場盛大開業(yè)。北京工美集團繼今年1月德勝門工美大廈黃金珠寶城開業(yè)后，又在新奧購物中心購地開出第二家門店。

　　上半年，總體商鋪租金基本平穩(wěn)，加上二季度兩個新項目租金給予一定優(yōu)惠，整體市區(qū)商鋪該季度首層平均租金微漲0.1%，同比增長6.2%，達到每平方米每月710元。各項目招商步伐穩(wěn)健，但由于上半年連續(xù)有兩個大體量新項目入市，且有部分項目正在升級改造，導(dǎo)致二季度市場平均空置率高于去年年底10%水平，達到12%。

　　我們預(yù)期2012年下半年市場對于優(yōu)質(zhì)商鋪的需求將繼續(xù)保持穩(wěn)定態(tài)勢。金融街購物中心二期、太陽宮嘉茂購物中心、僑福芳草地等7個項目預(yù)計將在今年下半年開業(yè)，為市場帶來超過36萬平方米的新增供應(yīng)，預(yù)計全年累計供應(yīng)約54萬平方米，市場整體空置率將呈上升趨勢。

　　高級住宅市場

　　租賃市場需求旺盛，租金繼續(xù)上漲。2012年上半年，北京服務(wù)式公寓租賃需求依然保持旺盛。由于海外經(jīng)濟的衰退，許多跨國企業(yè)加大了在中國市場的布局和投資，以期在中國這個重要市場擴大競爭實力，因此更多的外籍人員被派往北京工作。需求的增長推動了整體租金水平的上漲，在續(xù)簽租約時由于租金上漲而不能續(xù)約的現(xiàn)象減少，多數(shù)公司都可以接受租金10%左右的上漲幅度，并傾向于簽訂一年以上的長期租賃合同以控制成本。2012年前兩個季度，北京服務(wù)式公寓市場沒有新增供應(yīng)，同時，由于京廣中心等項目的裝修導(dǎo)致了市場中有效供給的減少。需求的增長和有限的供應(yīng)共同推動服務(wù)式公寓的空置率降至歷史新低5.2%。從今年二月份起，一些服務(wù)式公寓業(yè)主上調(diào)了租金價格，部分活躍項目的租金報價甚至逐月上漲。二季度北京服務(wù)式公寓平均租金達到每平方米每月199.7元（按建筑面積計），環(huán)比增長2.7%，同比增長11.7%，今年上半年上漲5.2%。2012年下半年，預(yù)計將有4個服務(wù)式公寓項目進入市場，為市場帶來748套的新增供應(yīng)。新項目的集中入市將緩解目前服務(wù)式公寓供應(yīng)緊張的現(xiàn)狀，同時打破空置率連續(xù)三年持續(xù)下降的狀態(tài)。而強勁的租賃需求將使租金保持增長態(tài)勢，全年的租金漲幅將保持在10%左右。

　　高端住宅成交價格繼續(xù)下滑，銷售面積強勁反彈。2012年上半年，高端住宅市場有12個新項目開盤，共計4,216套新增供應(yīng)，供應(yīng)量已經(jīng)基本恢復(fù)到去年同期水平。在所有新增項目中，成交價在4萬元以上的項目僅有三個。大量新項目的低價入市以及部分現(xiàn)有項目的降價調(diào)整造成市場成交價格處于下滑狀態(tài)，第二季度平均價格達到每平方米38,163元，環(huán)比下降2.7%，同比下降8.0%，今年上半年平均價格則下降4.9%。供應(yīng)量的增加以及開發(fā)商“以價換量”策略的調(diào)整為改善型購房者提供了更多的選擇機會。在市場調(diào)整之時，這部分購房者適時購買合適的產(chǎn)品以改善其居住環(huán)境。盡管一季度成交量較低， 2012年上半年高端住宅成交面積超過62萬平方米，相比去年同期增長3.8個百分點。這主要是由于二季度成交量強勁反彈，二季度成交面積環(huán)比增長270.9%，同比增長67%，成交量擴大的趨勢還在繼續(xù)。鑒于政策環(huán)境在短期內(nèi)沒有改變，預(yù)計下半年多數(shù)項目不會改變“以價換量”的銷售策略。但由于成交量的回升，下半年整體價格下降的幅度將有所收窄。

　　工業(yè)物業(yè)市場

　　2012年上半年，受益于倉儲物流市場強勁吸納，租金增長4.2%。2012年上半年，北京倉儲物流市場共有三個新項目竣工，新增供應(yīng)11.2萬平方米。其中一季度入市的招商局物流園面積達20,000平方米。二季度入市的位于大興的百利威物流二期則表現(xiàn)突出，預(yù)計到三季度末園區(qū)全部20,000平方米將全部滿租。位于北京空港物流園區(qū)的項目依然備受青睞，其中7.2萬平方米的財富控股物流園項目全部預(yù)租完畢，受此影響，市場空置率從一季度的1.9%環(huán)比下降0.4個百分點至1.5%。

　　電商市場重組進程尚在持續(xù)，資金短缺的小型電商企業(yè)或被大企業(yè)吞并，或被迫退出市場。汽車制造商正著力更好地開拓北京汽車市場，而第三方物流公司也和零售商及電子商務(wù)公司搶奪有限的優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)，從而使北京倉儲物流市場租金較2011年末上漲4.2%，同比增長12.1%。平均凈有效租金從2011年四季度末的每天每平方米0.99元增至1.03元。

　　截至2012年底還將有兩個新項目竣工入市，其中位于順義區(qū)的嘉民北京空港物流園區(qū)二期已經(jīng)簽署了預(yù)租協(xié)議。位于良鄉(xiāng)的百利威物流三期將于四季度入市，屆時將新增市場供應(yīng)20,000平方米。仲量聯(lián)行預(yù)測，受益于強勁的市場吸納，2012年下半年北京倉儲物流市場租金將繼續(xù)上漲，空置率也會進一步下降。

　　商務(wù)園整售交易活躍。2012年上半年，北京優(yōu)質(zhì)商務(wù)園市場共有三個項目竣工，分別是酒仙橋區(qū)域的陽光878、中關(guān)村區(qū)域的益園文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園A區(qū)和C區(qū)以及通州區(qū)的東億國際傳媒產(chǎn)業(yè)園的部分項目。至此，北京優(yōu)質(zhì)商務(wù)園市場存量已突破300萬平方米。新項目的入市使得商務(wù)園平均空置率環(huán)比上漲3.6個百分點至10.2%。優(yōu)惠的稅收政策、日漸完善的設(shè)施服務(wù)以及辦公成本的節(jié)約都促使許多跨國公司、高科技企業(yè)以及創(chuàng)意型企業(yè)日漸青睞優(yōu)質(zhì)商務(wù)園。受益于強勁的續(xù)租和擴租需求，截止到二季度末，商務(wù)園平均凈有效租金上漲至每天每平米3.31元，環(huán)比上漲7.4%，上半年漲幅達10.5%。

　　展望2012年下半年，大量高品質(zhì)的新增供應(yīng)為潛在租戶提供了更多選擇，受新增供應(yīng)影響，商務(wù)園市場空置率將逐漸上升，但是物業(yè)租金將繼續(xù)保持上漲的趨勢。DO NOT DELETE THIS TEXT

　　投資市場

　　北京上半年開發(fā)投資交易活躍，資產(chǎn)交易主要以自用型買家為主。緊縮的信貸環(huán)境以及針對潛在購房者的限購政策讓很多國內(nèi)的開發(fā)商感受到了資金的壓力，在過去兩年中高歌猛進的企業(yè)開始著手清理資產(chǎn)組合并補充現(xiàn)金流以確保企業(yè)的平穩(wěn)與長久發(fā)展。部分資金充裕的海外機構(gòu)投資者及開發(fā)商借市場調(diào)整期出手投資優(yōu)質(zhì)地段的住宅及商業(yè)物業(yè)，同時中資背景的企業(yè)仍然在市場中尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)做為企業(yè)辦公場所。在第二季度，新近成交的大宗交易包括中國外運股份有限公司以41億元人民幣收購位于奧運村在建寫字樓物業(yè)80,000平方米；凱德商用在四月份正式收購位于大興天宮院占地面積為39,500平方米的商業(yè)用地，項目計劃于2015年開業(yè)，總建筑面積達122,000平方米；另外，中國奧園以人民幣14.8億元出售位于CBD區(qū)“長安8號”項目51%股權(quán)，買方為香港金利豐金融集團公司。

　　當前，市場中仍有一些重要的商業(yè)投資項目在進行積極洽談之中，海外機構(gòu)投資者與開發(fā)商在商業(yè)及寫字樓方面的運營經(jīng)驗將會帶動北京商業(yè)地產(chǎn)快速邁向成熟。仲量聯(lián)行中國區(qū)投資部總監(jiān)翰德偉先生指出：“在租金穩(wěn)定增長與經(jīng)濟日趨成熟的大背景下，機構(gòu)投資者十分青睞位于優(yōu)質(zhì)地段并可帶來營業(yè)收益的物業(yè)。雖然短期內(nèi)中國經(jīng)濟發(fā)展面臨著新的挑戰(zhàn)，但從長期看，中國物業(yè)資產(chǎn)保持升值趨勢是肯定的。對比亞洲地區(qū)的其他國家，北京優(yōu)質(zhì)的寫字樓與商鋪物業(yè)更具有長期的投資價值。”

　　酒店市場

　　北京旅游市場繼續(xù)保持增長勢頭。截至2012年5月底，北京入境旅游者人數(shù)較上年同期增長5.9%。雖然北京前5個月的國內(nèi)游客人數(shù)數(shù)據(jù)尚未公布，但截至2011年底，北京接待國內(nèi)游客人數(shù)已接近2.1億人次，年增長率達16.7%，創(chuàng)歷史新高。

　　由于北京上半年沒有新增高端酒店供給，北京五星級酒店入住率和日平均房價分別增長5.1%和7.8%，每間可出租客房收入在2012年前五個月穩(wěn)定增長17%。

　　今年下半年將有多家國際品牌高端及中高端酒店，如四季、康拉德和東隅酒店等計劃進入市場。新增供給將在一定程度上加大市場競爭，而北京酒店市場的強勁需求將減弱其造成的影響。

　　酒店業(yè)主應(yīng)繼續(xù)實行穩(wěn)健的資產(chǎn)管理，以提高酒店經(jīng)營業(yè)績和競爭地位。

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