高地價(jià)拖累地王項(xiàng)目 銷售總額不及土地出讓金

麻子在瘦身

　7月10日，引來多家房企大鱷關(guān)注的北京“準(zhǔn)地王”萬柳地塊的最終結(jié)果就將揭曉。而京城2009年和2010年的地王項(xiàng)目也陸續(xù)入市開盤，但從目前的銷售情況看，這些已經(jīng)入市的地王項(xiàng)目中，大多數(shù)的銷售狀況并不理想。
　　對此，有分析人士指出，遭遇調(diào)控的地王項(xiàng)目，在過高的土地成本下定價(jià)十分尷尬，并最終影響到銷售。

　　北京中原市場研究部提供給《證券日報(bào)》記者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2009年5月21日到2010年3月17日這段房企頻頻搶地的時(shí)間內(nèi)，北京合計(jì)有30塊住宅類屬性地塊的溢價(jià)率超過100%，剔除個(gè)別已經(jīng)退地及在建未銷售的地塊，合計(jì)入市地塊為19宗，其平均溢價(jià)率也達(dá)到了164%。

　　而這19個(gè)項(xiàng)目累計(jì)到目前的銷售額僅為446.46億元，尚不及這些項(xiàng)目468.76億元的土地總出讓金。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉就表示，地王項(xiàng)目銷售難的情況已經(jīng)逐漸出現(xiàn)，在這些地王項(xiàng)目中，除金茂府、富力十號等在2009年初購得的絕對稀缺的城區(qū)地塊，和萬科在房山的部分項(xiàng)目銷售情況較好外，大部分地王項(xiàng)目的簽約情況并不理想。

　　有數(shù)據(jù)就顯示，多數(shù)地王項(xiàng)目的累積簽約率不足30%,明顯低于目前市場的平均情況。

　　其中中信地產(chǎn)于2010年3月以52.4億元拿下的大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項(xiàng)目（X1-1B）地塊，折合樓面價(jià)13396元/平方米，而這個(gè)最終被命名為中信新城的項(xiàng)目截至目前的銷售額只有16.67億元，平均售價(jià)24000元/平方米，土地成本高達(dá)55.80%。

　　而更為顯著的一個(gè)例子也是在亦莊，2009年底出讓的亦莊新城III-1街區(qū)F地塊居住及配套項(xiàng)目用地，當(dāng)初的土地出讓金為48.3億元，折合樓面價(jià)18014元/平方米，溢價(jià)高達(dá)467%。但目前，該項(xiàng)目僅銷售出4.97億元，其26000元/平方米銷售均價(jià)，使得土地成本竟占到了其售價(jià)的69.3%。

　　此外，包括保利東郡、金科·巴登假日等昔日地王項(xiàng)目的銷售也遭遇難題。而記者在查看上述幾個(gè)項(xiàng)目的資料后也發(fā)現(xiàn)，其樓面價(jià)占售價(jià)最低的比例也在44.4%。

　　張大偉表示，這些高價(jià)土地的上市時(shí)間均在2010年下半年以后，而這也是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的開始，特別是此后的限購加限貸的調(diào)控，抑制了北京市場上大部分的投資需求，外地購房者占比在限購后，更是不足1成，需求銳減。

　　其次，當(dāng)初拿地的價(jià)格過高。對比其售價(jià)與土地價(jià)格成本，可以發(fā)現(xiàn)，這些地王項(xiàng)目的土地成本已經(jīng)占到了售價(jià)的42.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他項(xiàng)目。以目前上市的部分項(xiàng)目看，當(dāng)初不夠理性的購地行為已經(jīng)明顯影響了房企的利潤空間。且地王項(xiàng)目的融資等成本過高，也導(dǎo)致了項(xiàng)目最終的定位難。

　　而從目前的土地市場價(jià)格來看，對于庫存依然比較高的房企，除非少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊，否則其拿地積極性肯定不高。所以在萬柳等個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊外，其他區(qū)域再出現(xiàn)地王的可能性很小。

星夜的雨

還是看到了一點(diǎn)希望的

明明婉咿

繼續(xù)觀望，希望能大跌哈哈

都是另一個(gè)影子

買房真是難啊，人民好痛苦