良心開(kāi)發(fā)商吐露內(nèi)情，教你識(shí)破購(gòu)房陷阱(原創(chuàng)連載轉(zhuǎn)帖)

我是護(hù)士

各位朋友或者親戚一定會(huì)碰到下面說(shuō)到的陷阱，在這里轉(zhuǎn)載，避免大家受騙。
一直以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就是奸商的代名詞——他們唯利是圖，不遺余力地壓榨老百姓的血汗錢，任憑道德的審判也難撼利益熏心；他們面目猙獰，公開(kāi)叫囂沒(méi)有義務(wù)為窮人蓋房子，面對(duì)板磚無(wú)數(shù)，卻也能閑庭信步，心安理得；同樣也是他們，能為自己的私生活揮金如土，而面對(duì)骨肉同胞的不幸遭遇卻一毛不拔，冷眼旁觀……
　　 凡此種種，國(guó)人對(duì)開(kāi)發(fā)商群體的集體譴責(zé)，甚至將其推上道德的審判臺(tái)，原因無(wú)外乎在既有的體制下住房承載了國(guó)人過(guò)多的不可承受之重。
購(gòu)房陷阱一：售后返租，看上去很美
　　 住宅項(xiàng)目基本上不會(huì)采用售后返租的銷售模式，而一些地段較差的商業(yè)項(xiàng)目大多會(huì)采用這種伎倆。但是這些項(xiàng)目往往孕育著多重風(fēng)險(xiǎn)，甚至是一些致命的風(fēng)險(xiǎn)。
　　先解釋一下什么叫售后返租
　　 售后返租，顧名思義，就是開(kāi)發(fā)企業(yè)將物業(yè)銷售給購(gòu)房人，同時(shí)再與購(gòu)房人簽訂面向特定租賃對(duì)象、特定期限和特定回報(bào)率的租賃合同。
　　 舉例來(lái)說(shuō)，有一大型商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)將項(xiàng)目拆分銷售給眾多購(gòu)房者，同時(shí)這些購(gòu)房者將已購(gòu)物業(yè)出租給開(kāi)發(fā)企業(yè)指定的租賃對(duì)象3年時(shí)間，為此開(kāi)發(fā)企業(yè)或者其指定的企業(yè)在租賃期內(nèi)每年支付給購(gòu)房者當(dāng)時(shí)購(gòu)房款8%的租金作為回報(bào)。而這3年的租金可以一次性折抵購(gòu)房款，也就是說(shuō)假如當(dāng)初10000元一平米的物業(yè)，只要你簽訂了這個(gè)租賃合同，即可用7600元一平米的價(jià)格購(gòu)得，但是前3年的租賃期間你將收不到任何回報(bào)，只能等3年后重新簽訂租賃合同，再約定租金。
　　 先讓我們來(lái)分析一下，為什么開(kāi)發(fā)商會(huì)采用這種銷售模式：
　　 1、投其所好，便于銷售。開(kāi)發(fā)企業(yè)就是看中一些購(gòu)房人貪圖省心，租給開(kāi)發(fā)企業(yè)或者其指定的企業(yè)后省去了自己奔波出租的麻煩。
　　 2、讓銷售更有噱頭。這些商業(yè)項(xiàng)目往往地段比較差，難以形成商業(yè)氣候或者需要較長(zhǎng)時(shí)間的培育，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠速度慢，財(cái)務(wù)成本上升等原因。所以就將其包裝成理財(cái)產(chǎn)品來(lái)賣，以總價(jià)小、回報(bào)穩(wěn)定、坐擁物業(yè)升值來(lái)打動(dòng)購(gòu)房者。
　　 3、占有溢價(jià)利潤(rùn)。這類項(xiàng)目往往采用先提價(jià)后返租的方式來(lái)銷售，銷售價(jià)格一般都比周邊散售類同性質(zhì)非返租物業(yè)要高出許多。即便是返租額抵扣后也不見(jiàn)得要比周邊類項(xiàng)目?jī)r(jià)格低。
　　 4、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。這類項(xiàng)目基本上不會(huì)和購(gòu)房者簽訂太長(zhǎng)時(shí)間的返租合同，因?yàn)榉底庵皇菫榕浜箱N售，將項(xiàng)目銷售一空這才是目的。所以簽個(gè)3年的返租合同就足夠了。不過(guò)關(guān)鍵就是這個(gè)3年（商業(yè)項(xiàng)目的培育期一般就是開(kāi)始的這3年），如果商業(yè)項(xiàng)目培育成功，開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利點(diǎn)就是吃租金的差價(jià)；如果商業(yè)項(xiàng)目培育失敗，開(kāi)發(fā)企業(yè)是絕對(duì)不會(huì)吃虧的，反正已經(jīng)賣完了，最壞的打算就是付3年的租金，然后拂袖而去，所有的風(fēng)險(xiǎn)也只能由購(gòu)房者自己承擔(dān)。
　　 再讓我們分析一下購(gòu)房者可能存在的風(fēng)險(xiǎn)：
　　 1、如果遇到無(wú)良開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)，則會(huì)成立一個(gè)獨(dú)立的殼公司作為特定的租賃公司，而不會(huì)以開(kāi)發(fā)企業(yè)出面承租這些已經(jīng)銷售的物業(yè)。這樣一來(lái)即使今后經(jīng)營(yíng)不善，殼公司申請(qǐng)破產(chǎn)即可，不會(huì)波及到開(kāi)發(fā)企業(yè)。殼公司一旦破產(chǎn)，那么原先對(duì)購(gòu)房者的所有承諾都將成為一紙空文。更別說(shuō)今后每年的返租額了。
　　 2、如果以租金的形式返還，承租方現(xiàn)金的支出必須要有財(cái)務(wù)憑證，所以他們必定會(huì)索要發(fā)票，一般返租合同肯定不會(huì)涉及到這點(diǎn)，或者是被開(kāi)發(fā)企業(yè)故意忽略了，忽略的目的就是把住對(duì)自己有利的證據(jù)，以備不時(shí)之需——很多人是不愿意提供發(fā)票的，因?yàn)閲?guó)內(nèi)對(duì)房屋出租的稅率雖然各地都不一樣，但加上地方附帶稅種后都挺高的。
　　 3、物業(yè)的外墻、樓頂和室內(nèi)廣告牌位的使用是會(huì)產(chǎn)生收益的，但這些收益已經(jīng)被承租方支付的固定收益覆蓋，所以這些收益往往被購(gòu)房者忽略，而被開(kāi)發(fā)企業(yè)私吞。
　　 4、買的永遠(yuǎn)沒(méi)有賣的精。在這類項(xiàng)目銷售前，開(kāi)發(fā)企業(yè)是做過(guò)仔細(xì)核算的，先提多少價(jià)格，再給多少的返租額，給幾年，都被反復(fù)計(jì)算，宗旨就一個(gè)：利潤(rùn)的最大化。所以這類返租物業(yè)就是開(kāi)發(fā)企業(yè)玩的數(shù)字游戲而已，吃虧的永遠(yuǎn)是購(gòu)房者。
　　 5、這些返租類物業(yè)最大的問(wèn)題在于租賃期滿后的再續(xù)問(wèn)題。如果有一批購(gòu)房者不續(xù)簽租賃合同，那么商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一性將無(wú)從談起。直接的后果是越做越亂。一旦亂了，物業(yè)的商業(yè)價(jià)值就低了。
　　 所以這些售后返租類的項(xiàng)目存在著巨大的不確定性，而這些不確定性對(duì)于處于弱勢(shì)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就是風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然我并不是反對(duì)所有的售后返租類項(xiàng)目，只是這類好項(xiàng)目鳳毛麟角，太難甄別，關(guān)鍵還是要認(rèn)品牌企業(yè)，不過(guò)也要當(dāng)心偽品牌企業(yè)。我建議對(duì)于一般的購(gòu)房者還是不要拿著可能是一輩子的積蓄去賭這一把。
購(gòu)房陷阱二： 精裝修房，怎么算怎么不劃算
　　 現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)企業(yè)在鼓吹要做精裝修房，要倡導(dǎo)綠色環(huán)保，要做品質(zhì)企業(yè)，其中不乏萬(wàn)科這樣的大佬級(jí)企業(yè)。我不得不承認(rèn)，精裝修房今后是一種必然的趨勢(shì)，比如在國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家就不允許銷售毛坯房，只允許裝修過(guò)的具有硬裝標(biāo)準(zhǔn)的房子在市面上銷售。但是這僅僅是一個(gè)趨勢(shì)，至于需要多少年才能成為主流，誰(shuí)也不能說(shuō)清楚，倒是這些鼓吹精裝修房的企業(yè)在這里面有不少不能說(shuō)的秘密。畢竟天下熙熙皆為利來(lái)，天下攘攘皆為利往，商人無(wú)利不起早，沒(méi)什么便宜可得房產(chǎn)商們卯足了勁，玩命吆喝干什么？
　　 讓我們看一看為什么房產(chǎn)商熱衷于做精裝修房：
　　 1、國(guó)內(nèi)到目前為止，還沒(méi)有一個(gè)關(guān)于精裝修房的交房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)就意味著有空子可以鉆，有空子可以鉆就意味著有利可圖。所以市面上一些開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)出的裝修標(biāo)準(zhǔn)（一般為硬裝）2000元一平，3000元一平都是開(kāi)發(fā)企業(yè)自己的標(biāo)準(zhǔn)，反正沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，就只喊高的，不喊對(duì)的。
　　 2、精裝修房是開(kāi)發(fā)企業(yè)的二次利潤(rùn)所在。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)說(shuō)“我只賺你一次買房的錢，裝修是不賺錢的。”你信嗎？這話信得過(guò)，母豬也上樹。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)規(guī)�；�的采購(gòu)和施工能在成本上比一般個(gè)體裝修低很多，而精裝修的價(jià)格又比市價(jià)高出不少，可想而知這里面的利潤(rùn)到底有多豐厚。
　　 3、一些不良開(kāi)發(fā)企業(yè)在虛增成本，變相逃稅。這其實(shí)是行業(yè)里公開(kāi)的秘密，今天我就把這層窗戶紙捅破。一些非品牌的不良開(kāi)發(fā)企業(yè)，通過(guò)成立獨(dú)立的裝修公司，以虛報(bào)高價(jià)材料和人工的方式來(lái)做高成本，進(jìn)而減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅的稅基。不僅如此，通過(guò)某些方式這個(gè)獨(dú)立的裝修公司在某種程度上來(lái)說(shuō)就是一個(gè)提款殼公司，其實(shí)際業(yè)務(wù)往往是承包出去的。
　　 4、保證開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的品牌價(jià)值。這是建立在犧牲購(gòu)房者自主選擇權(quán)的基礎(chǔ)上的。一些品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)為了讓業(yè)主不破壞產(chǎn)品的統(tǒng)一性和美觀性，以保證自身的品牌價(jià)值，所以熱衷于提供精裝修房，甚至有些企業(yè)為了不破壞產(chǎn)品的外立面，強(qiáng)行搭售中央空調(diào)。
　　 總而言之，精裝修房概念在國(guó)內(nèi)還處在萌芽狀態(tài)，尤其是一些2、3線城市，在監(jiān)管層面，又缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)，所以導(dǎo)致目前精裝修房市場(chǎng)亂象叢生，時(shí)有購(gòu)房者遇到問(wèn)題之后投訴無(wú)門，之后不了了之，只能自認(rèn)倒霉。
　　 在這里我建議購(gòu)房者不要輕信非品牌房產(chǎn)企業(yè)的精裝修產(chǎn)品，可以多花點(diǎn)時(shí)間和精力，找一個(gè)口碑不錯(cuò)的裝修公司完全能勝任愛(ài)家的裝修工作，更關(guān)鍵的是這樣可以節(jié)約不少的開(kāi)支�？梢哉f(shuō)這是很劃算的事情.
購(gòu)房陷阱三： 土地性質(zhì)，重點(diǎn)要搞清楚
　　 這里有必要解釋一下：
　　 目前我國(guó)采用的是土地批租制，土地所有權(quán)分兩種：集體所有和國(guó)家所有，集體用地經(jīng)征地后才能變成國(guó)有用地，否則不得在市場(chǎng)上交易，只能在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。
　　 土地性質(zhì)可以分為商業(yè)用地，住宅用地，工業(yè)用地和公用事業(yè)用地。商業(yè)用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工業(yè)用地批租期限50年�？茖W(xué)、教育、文化、體育、衛(wèi)生、軍事和行政用地為國(guó)家無(wú)償劃撥。
　　 市面上有一些項(xiàng)目打著酒店式公寓，或小產(chǎn)權(quán)房的旗號(hào)，在大肆兜售，其實(shí)里面蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。
　　 酒店式公寓和公寓式酒店在規(guī)劃學(xué)上的定義是不一樣的，酒店式公寓用地性質(zhì)是70年的住宅，而公寓式酒店用地性質(zhì)則比較復(fù)雜，但肯定不是住宅用地�，F(xiàn)在市面上有些不良開(kāi)發(fā)商就在玩文字游戲，故意隱瞞或者美化用地性質(zhì)。
　　 比如在商業(yè)用地上蓋物業(yè)，然后以酒店式公寓的名頭當(dāng)住宅出售。殊不知，這里問(wèn)題多多：
　　 1、商業(yè)房是不能落戶的。
　　 2、商業(yè)房的用水用電價(jià)格比住宅高出許多。
　　 3、商業(yè)房改變用途做住宅用，是不允許使用管道燃?xì)獾摹?br /> 　　 4、根據(jù)《物權(quán)法》，商業(yè)用地使用權(quán)到期后無(wú)法自動(dòng)續(xù)期，甚至要補(bǔ)交土地出讓金，如有公益需求國(guó)家可無(wú)償收回。而住宅用地使用權(quán)到期后可以自動(dòng)續(xù)期。
　　 又比如在集體用地上蓋物業(yè)，然后以酒店式公寓或小產(chǎn)權(quán)房的名頭出售，問(wèn)題更大：
　　 1、集體用地是不允許分割產(chǎn)權(quán)的，所以不能產(chǎn)權(quán)到戶，只能以租賃若干年的形式進(jìn)行交易。如此一來(lái)，購(gòu)房者將喪失或部分喪失對(duì)所購(gòu)物業(yè)占有權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。
　　 2、集體用地不得在市場(chǎng)上交易，只能在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。幾年錢北京轟動(dòng)一時(shí)的“畫家村”事件就足以說(shuō)明這其中的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
　　 在這里我建議購(gòu)房者在買房前務(wù)必搞清楚您所購(gòu)買物業(yè)的土地性質(zhì)是什么，這些《商品房預(yù)售證》里都有，如果有必要可以索要《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》。我得建議是千萬(wàn)不要買商改住項(xiàng)目和小產(chǎn)權(quán)房，更千萬(wàn)別給開(kāi)發(fā)企業(yè)給忽悠了，說(shuō)什么現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目或小產(chǎn)權(quán)房不限購(gòu)、不限貸，那都是扯淡。小產(chǎn)權(quán)房銀行根本不給貸款，因?yàn)槭沁`法產(chǎn)品。如果商改住項(xiàng)目真的好，那開(kāi)發(fā)企業(yè)為什么不自己留著呢？

陸豐朋友

學(xué)習(xí)了。

我是護(hù)士

購(gòu)房陷阱六： 物業(yè)服務(wù)，您忽略的大問(wèn)題
　　購(gòu)房者買房只完成了第一步，接下去的是入住，這是一個(gè)長(zhǎng)期存在，在某種程度上來(lái)說(shuō)，這比買房更重要。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)好壞與否直接關(guān)系到購(gòu)房者的居住感受和所購(gòu)物業(yè)今后的增值潛力。不過(guò)當(dāng)下有相當(dāng)一部分購(gòu)房者對(duì)物業(yè)服務(wù)抱著無(wú)所謂的態(tài)度，這可能跟中國(guó)人自古的傳統(tǒng)有關(guān)系，也可能因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)產(chǎn)品并不像房產(chǎn)這么具象化，進(jìn)而讓廣大購(gòu)房者忽略了其中的利害關(guān)系。
　　就這個(gè)事情，我來(lái)說(shuō)道說(shuō)道。
　　開(kāi)發(fā)商在選擇物業(yè)服務(wù)公司上是很摳門的，既要物業(yè)服務(wù)公司名氣大，提供的服務(wù)多，而且收費(fèi)還要低，又不想自個(gè)多掏錢。尤其是前期物業(yè)費(fèi)，這筆錢數(shù)額比較大，一般幾十萬(wàn)到幾百萬(wàn)不等，都是由開(kāi)發(fā)商掏腰包給物業(yè)服務(wù)公司的。所以在這個(gè)前期物業(yè)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商會(huì)拼了老命壓價(jià)。經(jīng)過(guò)多次競(jìng)價(jià)篩選后，入圍的物業(yè)服務(wù)公司其實(shí)已經(jīng)沒(méi)有多少利潤(rùn)可言了，加之物業(yè)服務(wù)費(fèi)也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格，對(duì)于最終確定的物業(yè)服務(wù)公司而言，也只能在實(shí)際管理中增加經(jīng)營(yíng)收入（如出租物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)用房；空間廣告位出租；臨時(shí)出租公共場(chǎng)地；搞合作經(jīng)營(yíng)；搞額外收費(fèi)服務(wù)等）、減少運(yùn)營(yíng)成本（減少工作人員；減少設(shè)備維護(hù)頻率；降低公共能耗；降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等）、以次充好（利用廉價(jià)設(shè)備更換退役設(shè)備等）、挪用公共支出（盡量多次提取物業(yè)維修基金）等。如果遇到一個(gè)不良物業(yè)服務(wù)公司，罪行遠(yuǎn)不止上述內(nèi)容，可以用罄竹難書來(lái)形容。
　　這種現(xiàn)象具有相當(dāng)大程度的普遍性，原因之一就是開(kāi)發(fā)商的過(guò)度逐利最終導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)公司所提供的產(chǎn)品畸形化，當(dāng)然這里也與這個(gè)行業(yè)本身的潛規(guī)則和物業(yè)服務(wù)公司自身的經(jīng)營(yíng)思路有關(guān)。
　　在這里其它的我就不多說(shuō)了，我給購(gòu)房者提幾個(gè)建議：
　　1、購(gòu)房時(shí)認(rèn)清楚是物業(yè)顧問(wèn)公司還是物業(yè)服務(wù)公司。雖然只差兩個(gè)字，但這里區(qū)別就大了。物業(yè)顧問(wèn)公司，只收取顧問(wèn)費(fèi)用，而直接面對(duì)購(gòu)房者的是另一個(gè)班底。一般性不良開(kāi)發(fā)商明里會(huì)找一個(gè)牌頭很大的物業(yè)顧問(wèn)公司，然后為了節(jié)約成本暗地里再找一家劣質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司，以此降低成本。利用購(gòu)房者不了解里面的奧妙，在宣傳的時(shí)候主推物業(yè)顧問(wèn)公司，實(shí)際卻是一家不知名甚至劣質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司接手該項(xiàng)目。購(gòu)房者以名牌價(jià)格享受低擋服務(wù)，損失不可謂不大��！
　　2、要搞清楚物業(yè)費(fèi)是否含有公共能耗費(fèi)和電梯運(yùn)營(yíng)費(fèi)。這個(gè)很關(guān)鍵，有些購(gòu)房者只是簡(jiǎn)單的詢問(wèn)了物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，而沒(méi)有搞清楚是否有額外費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商往往利用這點(diǎn)，在密如蛛網(wǎng)的合同中，加上不起眼的幾個(gè)字，那么購(gòu)房者實(shí)際支付的物業(yè)費(fèi)就遠(yuǎn)高于當(dāng)初開(kāi)發(fā)商的承諾。要知道物業(yè)費(fèi)殼可不是叫幾次就完了，是有可能交幾十年的費(fèi)用啊，累計(jì)起來(lái)是一筆巨大的開(kāi)支。
　　3、盡量選擇品牌開(kāi)發(fā)房企下屬的品牌物業(yè)服務(wù)公司。物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)上的亂象讓很多品牌房企為了保證品牌的含金量，不得不自己做物業(yè)。這是很好的事情，我認(rèn)為只要是有長(zhǎng)期發(fā)展打算的房企都會(huì)成立自己的物業(yè)服務(wù)公司，這是負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。為了維護(hù)品牌，這些房企下屬的物業(yè)服務(wù)公司往往不是以盈利或者說(shuō)是高利潤(rùn)為目的的，如此一來(lái)購(gòu)房者才會(huì)真正享受低擋價(jià)格名牌享受。
　　4、盡量不要選擇有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景的物業(yè)服務(wù)公司接手的非自身項(xiàng)目。這話說(shuō)起來(lái)有點(diǎn)拗口，說(shuō)白點(diǎn)就是如果有一家物業(yè)公司，自身或者上級(jí)公司也是做房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，接手一個(gè)不是自身或者上級(jí)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，購(gòu)房者就得當(dāng)心了。要記住，胳膊肘是不會(huì)往外拐的，這些物業(yè)服務(wù)公司重點(diǎn)保障的是自身項(xiàng)目，接手非自身項(xiàng)目的目的主要是從降低成本的角度考慮。如果一旦自身項(xiàng)目和非自身項(xiàng)目出現(xiàn)沖突，毫無(wú)疑問(wèn)他們會(huì)保證自身項(xiàng)目。

我是護(hù)士

購(gòu)房陷阱六： 物業(yè)服務(wù)，您忽略的大問(wèn)題
　　購(gòu)房者買房只完成了第一步，接下去的是入住，這是一個(gè)長(zhǎng)期存在，在某種程度上來(lái)說(shuō)，這比買房更重要。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)好壞與否直接關(guān)系到購(gòu)房者的居住感受和所購(gòu)物業(yè)今后的增值潛力。不過(guò)當(dāng)下有相當(dāng)一部分購(gòu)房者對(duì)物業(yè)服務(wù)抱著無(wú)所謂的態(tài)度，這可能跟中國(guó)人自古的傳統(tǒng)有關(guān)系，也可能因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)產(chǎn)品并不像房產(chǎn)這么具象化，進(jìn)而讓廣大購(gòu)房者忽略了其中的利害關(guān)系。
　　就這個(gè)事情，我來(lái)說(shuō)道說(shuō)道。
　　開(kāi)發(fā)商在選擇物業(yè)服務(wù)公司上是很摳門的，既要物業(yè)服務(wù)公司名氣大，提供的服務(wù)多，而且收費(fèi)還要低，又不想自個(gè)多掏錢。尤其是前期物業(yè)費(fèi)，這筆錢數(shù)額比較大，一般幾十萬(wàn)到幾百萬(wàn)不等，都是由開(kāi)發(fā)商掏腰包給物業(yè)服務(wù)公司的。所以在這個(gè)前期物業(yè)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商會(huì)拼了老命壓價(jià)。經(jīng)過(guò)多次競(jìng)價(jià)篩選后，入圍的物業(yè)服務(wù)公司其實(shí)已經(jīng)沒(méi)有多少利潤(rùn)可言了，加之物業(yè)服務(wù)費(fèi)也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格，對(duì)于最終確定的物業(yè)服務(wù)公司而言，也只能在實(shí)際管理中增加經(jīng)營(yíng)收入（如出租物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)用房；空間廣告位出租；臨時(shí)出租公共場(chǎng)地；搞合作經(jīng)營(yíng)；搞額外收費(fèi)服務(wù)等）、減少運(yùn)營(yíng)成本（減少工作人員；減少設(shè)備維護(hù)頻率；降低公共能耗；降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等）、以次充好（利用廉價(jià)設(shè)備更換退役設(shè)備等）、挪用公共支出（盡量多次提取物業(yè)維修基金）等。如果遇到一個(gè)不良物業(yè)服務(wù)公司，罪行遠(yuǎn)不止上述內(nèi)容，可以用罄竹難書來(lái)形容。
　　這種現(xiàn)象具有相當(dāng)大程度的普遍性，原因之一就是開(kāi)發(fā)商的過(guò)度逐利最終導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)公司所提供的產(chǎn)品畸形化，當(dāng)然這里也與這個(gè)行業(yè)本身的潛規(guī)則和物業(yè)服務(wù)公司自身的經(jīng)營(yíng)思路有關(guān)。
　　在這里其它的我就不多說(shuō)了，我給購(gòu)房者提幾個(gè)建議：
　　1、購(gòu)房時(shí)認(rèn)清楚是物業(yè)顧問(wèn)公司還是物業(yè)服務(wù)公司。雖然只差兩個(gè)字，但這里區(qū)別就大了。物業(yè)顧問(wèn)公司，只收取顧問(wèn)費(fèi)用，而直接面對(duì)購(gòu)房者的是另一個(gè)班底。一般性不良開(kāi)發(fā)商明里會(huì)找一個(gè)牌頭很大的物業(yè)顧問(wèn)公司，然后為了節(jié)約成本暗地里再找一家劣質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司，以此降低成本。利用購(gòu)房者不了解里面的奧妙，在宣傳的時(shí)候主推物業(yè)顧問(wèn)公司，實(shí)際卻是一家不知名甚至劣質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司接手該項(xiàng)目。購(gòu)房者以名牌價(jià)格享受低擋服務(wù)，損失不可謂不大啊！
　　2、要搞清楚物業(yè)費(fèi)是否含有公共能耗費(fèi)和電梯運(yùn)營(yíng)費(fèi)。這個(gè)很關(guān)鍵，有些購(gòu)房者只是簡(jiǎn)單的詢問(wèn)了物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，而沒(méi)有搞清楚是否有額外費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商往往利用這點(diǎn)，在密如蛛網(wǎng)的合同中，加上不起眼的幾個(gè)字，那么購(gòu)房者實(shí)際支付的物業(yè)費(fèi)就遠(yuǎn)高于當(dāng)初開(kāi)發(fā)商的承諾。要知道物業(yè)費(fèi)殼可不是叫幾次就完了，是有可能交幾十年的費(fèi)用啊，累計(jì)起來(lái)是一筆巨大的開(kāi)支。
　　3、盡量選擇品牌開(kāi)發(fā)房企下屬的品牌物業(yè)服務(wù)公司。物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)上的亂象讓很多品牌房企為了保證品牌的含金量，不得不自己做物業(yè)。這是很好的事情，我認(rèn)為只要是有長(zhǎng)期發(fā)展打算的房企都會(huì)成立自己的物業(yè)服務(wù)公司，這是負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。為了維護(hù)品牌，這些房企下屬的物業(yè)服務(wù)公司往往不是以盈利或者說(shuō)是高利潤(rùn)為目的的，如此一來(lái)購(gòu)房者才會(huì)真正享受低擋價(jià)格名牌享受。
　　4、盡量不要選擇有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景的物業(yè)服務(wù)公司接手的非自身項(xiàng)目。這話說(shuō)起來(lái)有點(diǎn)拗口，說(shuō)白點(diǎn)就是如果有一家物業(yè)公司，自身或者上級(jí)公司也是做房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，接手一個(gè)不是自身或者上級(jí)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，購(gòu)房者就得當(dāng)心了。要記住，胳膊肘是不會(huì)往外拐的，這些物業(yè)服務(wù)公司重點(diǎn)保障的是自身項(xiàng)目，接手非自身項(xiàng)目的目的主要是從降低成本的角度考慮。如果一旦自身項(xiàng)目和非自身項(xiàng)目出現(xiàn)沖突，毫無(wú)疑問(wèn)他們會(huì)保證自身項(xiàng)目。

我是護(hù)士

購(gòu)房陷阱五： 買賣期房，您悠著點(diǎn)
　　首先我們必須要明確一點(diǎn)，按照國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)，期房是明令禁止買賣的。但是各方在利益的驅(qū)動(dòng)下，我國(guó)樓市的炒樓花現(xiàn)象，總是或明或暗的存在。在這里我就講一講期房買賣所存在的風(fēng)險(xiǎn)。
　　我們可以這樣理解，開(kāi)發(fā)商在期房買賣上扮演著至關(guān)重要的角色，因?yàn)橹挥谐醋黜?xiàng)目才能紅，也只有紅了才能創(chuàng)造溢價(jià)利潤(rùn)。說(shuō)得直白點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商就是靠一群炒房客把樓盤價(jià)格炒高的，而最大的炒房客就是開(kāi)發(fā)商自己，因?yàn)樗�掌握著樓盤的定價(jià)權(quán)。
　　對(duì)于期房的轉(zhuǎn)讓，一般性開(kāi)發(fā)商都會(huì)給這些炒房客一條暗道，收取一定的費(fèi)用后幫助更名。不多說(shuō)了，還是讓我們看一看存在的多種情況：
　　1、樓盤未領(lǐng)《商品房預(yù)售證》，開(kāi)發(fā)商內(nèi)部銷售期間，只簽訂《購(gòu)房意向書》或者《認(rèn)購(gòu)書》、《購(gòu)房定金合同》等，尚未不到房管部門備案的，只要開(kāi)發(fā)商同意，就可以轉(zhuǎn)讓期房或者房號(hào)。如果購(gòu)房者遇到這種情況一定要三方協(xié)商一致，先更名，然后付錢。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商內(nèi)部的工作人員往往會(huì)索取好處費(fèi)，一旦談不攏或者搞毛了，那就別想更名了。
　　2、樓盤已經(jīng)領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》，并且也已經(jīng)簽訂正式《商品房買賣合同》。這里有半個(gè)月到一個(gè)月左右的時(shí)間給開(kāi)發(fā)商到房管部門備案（各地規(guī)定不一樣），目前國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)企業(yè)就是利用了這個(gè)空擋大搞虛假交易和炒樓花（現(xiàn)在有些城市已經(jīng)被限制了）。如果購(gòu)房者遇到這種情況也一定要三方協(xié)商一致，先更名，然后付錢。
　　3、樓盤已經(jīng)領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》，也已經(jīng)簽訂正式《商品房買賣合同》且到當(dāng)?shù)胤抗懿块T備案。遇到這種情況我提醒大家，一定一定要多注意。有以下三種情況可以處理：
　　3.1、按照規(guī)定，只有直系親屬之間才能在已經(jīng)備案的情況下更名。
　　3.2、開(kāi)發(fā)商和原客戶解除合同，手續(xù)比較復(fù)雜，沒(méi)有特殊關(guān)系，開(kāi)發(fā)商不會(huì)予以配合。
　　3.3、自己和期房房東私底下簽訂一個(gè)合同。坦率的說(shuō)這是無(wú)效合同。一旦房?jī)r(jià)大幅上漲，房東完全可以毀約。這種情況全國(guó)出現(xiàn)很多例了。
　　這些都是交易過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，再讓我們看看期房本身的風(fēng)險(xiǎn)
　　1：業(yè)內(nèi)有句名言：“沒(méi)有賣不掉的期房”。坦率地講，國(guó)內(nèi)的商業(yè)誠(chéng)信環(huán)境并不完善，在商品房銷售市場(chǎng)的監(jiān)管上存在諸多空白，這就讓不良開(kāi)發(fā)企業(yè)有機(jī)可乘。開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)前期的模型、VCR和樓書等銷售工具盡量美化項(xiàng)目，蒙蔽購(gòu)房者的雙眼，造成宣傳與實(shí)物的巨大差距。而我們的購(gòu)房合同又很難做到面面俱到，所以約束性不強(qiáng)，最后吃虧的都是購(gòu)房者。在這里我建議購(gòu)房者還是用最原始的方式——眼見(jiàn)為實(shí)，現(xiàn)房交易。千萬(wàn)別給開(kāi)發(fā)商給忽悠了，說(shuō)什么買期房比現(xiàn)房便宜，其實(shí)如果購(gòu)房者把資金成本一算，不見(jiàn)得期房比現(xiàn)房便宜。
　　2、遇到爛尾項(xiàng)目，購(gòu)房者的麻煩就大了。在期房的購(gòu)買中最怕的就是遇到爛尾項(xiàng)目，項(xiàng)目一旦爛尾，購(gòu)房者的權(quán)利將很難得到保證，甚至有些項(xiàng)目一爛就是幾年甚至十多年。雖然現(xiàn)在針對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)部門推出了預(yù)收款監(jiān)管措施，作為業(yè)內(nèi)人士可以很負(fù)責(zé)的告訴購(gòu)房者，這種監(jiān)管措施對(duì)小企業(yè)是沒(méi)有硬約束力的，規(guī)避的辦法有很多。
　　3、期房銷售中有很多項(xiàng)目是無(wú)法取得正規(guī)手續(xù)的黑項(xiàng)目。如小產(chǎn)權(quán)房，開(kāi)發(fā)商就是利用信息的不對(duì)稱和購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)知識(shí)的匱乏，在項(xiàng)目未動(dòng)工之前，沒(méi)有引起監(jiān)管部門的注意，假借期房銷售的名義大肆攬金，等問(wèn)題一出，又以購(gòu)買人數(shù)眾多，考慮到監(jiān)管部門擔(dān)心引起社會(huì)負(fù)面影響大為要挾，逼迫監(jiān)管部門就范。如果不成，拍拍屁股走人，損失的反正不是開(kāi)發(fā)商。也就是說(shuō)期房的購(gòu)買者成了開(kāi)發(fā)商要挾政府的籌碼。
　　綜上所述，我的建議是不要買期房，期房存在的問(wèn)題太多。寧可眼見(jiàn)為實(shí)，也不要去冒險(xiǎn)嘗試。這種風(fēng)險(xiǎn)不是一般購(gòu)房者可以承擔(dān)的，買房是大事情，切不可貪圖便宜被開(kāi)發(fā)商給忽悠了，還是那句話，買的永遠(yuǎn)沒(méi)有賣的精

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購(gòu)房陷阱五： 買賣期房，您悠著點(diǎn)
　　首先我們必須要明確一點(diǎn)，按照國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)，期房是明令禁止買賣的。但是各方在利益的驅(qū)動(dòng)下，我國(guó)樓市的炒樓花現(xiàn)象，總是或明或暗的存在。在這里我就講一講期房買賣所存在的風(fēng)險(xiǎn)。
　　我們可以這樣理解，開(kāi)發(fā)商在期房買賣上扮演著至關(guān)重要的角色，因?yàn)橹挥谐醋黜?xiàng)目才能紅，也只有紅了才能創(chuàng)造溢價(jià)利潤(rùn)。說(shuō)得直白點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商就是靠一群炒房客把樓盤價(jià)格炒高的，而最大的炒房客就是開(kāi)發(fā)商自己，因?yàn)樗�掌握著樓盤的定價(jià)權(quán)。
　　對(duì)于期房的轉(zhuǎn)讓，一般性開(kāi)發(fā)商都會(huì)給這些炒房客一條暗道，收取一定的費(fèi)用后幫助更名。不多說(shuō)了，還是讓我們看一看存在的多種情況：
　　1、樓盤未領(lǐng)《商品房預(yù)售證》，開(kāi)發(fā)商內(nèi)部銷售期間，只簽訂《購(gòu)房意向書》或者《認(rèn)購(gòu)書》、《購(gòu)房定金合同》等，尚未不到房管部門備案的，只要開(kāi)發(fā)商同意，就可以轉(zhuǎn)讓期房或者房號(hào)。如果購(gòu)房者遇到這種情況一定要三方協(xié)商一致，先更名，然后付錢。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商內(nèi)部的工作人員往往會(huì)索取好處費(fèi)，一旦談不攏或者搞毛了，那就別想更名了。
　　2、樓盤已經(jīng)領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》，并且也已經(jīng)簽訂正式《商品房買賣合同》。這里有半個(gè)月到一個(gè)月左右的時(shí)間給開(kāi)發(fā)商到房管部門備案（各地規(guī)定不一樣），目前國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)企業(yè)就是利用了這個(gè)空擋大搞虛假交易和炒樓花（現(xiàn)在有些城市已經(jīng)被限制了）。如果購(gòu)房者遇到這種情況也一定要三方協(xié)商一致，先更名，然后付錢。
　　3、樓盤已經(jīng)領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》，也已經(jīng)簽訂正式《商品房買賣合同》且到當(dāng)?shù)胤抗懿块T備案。遇到這種情況我提醒大家，一定一定要多注意。有以下三種情況可以處理：
　　3.1、按照規(guī)定，只有直系親屬之間才能在已經(jīng)備案的情況下更名。
　　3.2、開(kāi)發(fā)商和原客戶解除合同，手續(xù)比較復(fù)雜，沒(méi)有特殊關(guān)系，開(kāi)發(fā)商不會(huì)予以配合。
　　3.3、自己和期房房東私底下簽訂一個(gè)合同。坦率的說(shuō)這是無(wú)效合同。一旦房?jī)r(jià)大幅上漲，房東完全可以毀約。這種情況全國(guó)出現(xiàn)很多例了。
　　這些都是交易過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，再讓我們看看期房本身的風(fēng)險(xiǎn)
　　1：業(yè)內(nèi)有句名言：“沒(méi)有賣不掉的期房”。坦率地講，國(guó)內(nèi)的商業(yè)誠(chéng)信環(huán)境并不完善，在商品房銷售市場(chǎng)的監(jiān)管上存在諸多空白，這就讓不良開(kāi)發(fā)企業(yè)有機(jī)可乘。開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)前期的模型、VCR和樓書等銷售工具盡量美化項(xiàng)目，蒙蔽購(gòu)房者的雙眼，造成宣傳與實(shí)物的巨大差距。而我們的購(gòu)房合同又很難做到面面俱到，所以約束性不強(qiáng)，最后吃虧的都是購(gòu)房者。在這里我建議購(gòu)房者還是用最原始的方式——眼見(jiàn)為實(shí)，現(xiàn)房交易。千萬(wàn)別給開(kāi)發(fā)商給忽悠了，說(shuō)什么買期房比現(xiàn)房便宜，其實(shí)如果購(gòu)房者把資金成本一算，不見(jiàn)得期房比現(xiàn)房便宜。
　　2、遇到爛尾項(xiàng)目，購(gòu)房者的麻煩就大了。在期房的購(gòu)買中最怕的就是遇到爛尾項(xiàng)目，項(xiàng)目一旦爛尾，購(gòu)房者的權(quán)利將很難得到保證，甚至有些項(xiàng)目一爛就是幾年甚至十多年。雖然現(xiàn)在針對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)部門推出了預(yù)收款監(jiān)管措施，作為業(yè)內(nèi)人士可以很負(fù)責(zé)的告訴購(gòu)房者，這種監(jiān)管措施對(duì)小企業(yè)是沒(méi)有硬約束力的，規(guī)避的辦法有很多。
　　3、期房銷售中有很多項(xiàng)目是無(wú)法取得正規(guī)手續(xù)的黑項(xiàng)目。如小產(chǎn)權(quán)房，開(kāi)發(fā)商就是利用信息的不對(duì)稱和購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)知識(shí)的匱乏，在項(xiàng)目未動(dòng)工之前，沒(méi)有引起監(jiān)管部門的注意，假借期房銷售的名義大肆攬金，等問(wèn)題一出，又以購(gòu)買人數(shù)眾多，考慮到監(jiān)管部門擔(dān)心引起社會(huì)負(fù)面影響大為要挾，逼迫監(jiān)管部門就范。如果不成，拍拍屁股走人，損失的反正不是開(kāi)發(fā)商。也就是說(shuō)期房的購(gòu)買者成了開(kāi)發(fā)商要挾政府的籌碼。
　　綜上所述，我的建議是不要買期房，期房存在的問(wèn)題太多。寧可眼見(jiàn)為實(shí)，也不要去冒險(xiǎn)嘗試。這種風(fēng)險(xiǎn)不是一般購(gòu)房者可以承擔(dān)的，買房是大事情，切不可貪圖便宜被開(kāi)發(fā)商給忽悠了，還是那句話，買的永遠(yuǎn)沒(méi)有賣的精

我是護(hù)士

購(gòu)房陷阱五： 買賣期房，您悠著點(diǎn)
　　首先我們必須要明確一點(diǎn)，按照國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)，期房是明令禁止買賣的。但是各方在利益的驅(qū)動(dòng)下，我國(guó)樓市的炒樓花現(xiàn)象，總是或明或暗的存在。在這里我就講一講期房買賣所存在的風(fēng)險(xiǎn)。
　　我們可以這樣理解，開(kāi)發(fā)商在期房買賣上扮演著至關(guān)重要的角色，因?yàn)橹挥谐醋黜?xiàng)目才能紅，也只有紅了才能創(chuàng)造溢價(jià)利潤(rùn)。說(shuō)得直白點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商就是靠一群炒房客把樓盤價(jià)格炒高的，而最大的炒房客就是開(kāi)發(fā)商自己，因?yàn)樗�掌握著樓盤的定價(jià)權(quán)。
　　對(duì)于期房的轉(zhuǎn)讓，一般性開(kāi)發(fā)商都會(huì)給這些炒房客一條暗道，收取一定的費(fèi)用后幫助更名。不多說(shuō)了，還是讓我們看一看存在的多種情況：
　　1、樓盤未領(lǐng)《商品房預(yù)售證》，開(kāi)發(fā)商內(nèi)部銷售期間，只簽訂《購(gòu)房意向書》或者《認(rèn)購(gòu)書》、《購(gòu)房定金合同》等，尚未不到房管部門備案的，只要開(kāi)發(fā)商同意，就可以轉(zhuǎn)讓期房或者房號(hào)。如果購(gòu)房者遇到這種情況一定要三方協(xié)商一致，先更名，然后付錢。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商內(nèi)部的工作人員往往會(huì)索取好處費(fèi)，一旦談不攏或者搞毛了，那就別想更名了。
　　2、樓盤已經(jīng)領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》，并且也已經(jīng)簽訂正式《商品房買賣合同》。這里有半個(gè)月到一個(gè)月左右的時(shí)間給開(kāi)發(fā)商到房管部門備案（各地規(guī)定不一樣），目前國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)企業(yè)就是利用了這個(gè)空擋大搞虛假交易和炒樓花（現(xiàn)在有些城市已經(jīng)被限制了）。如果購(gòu)房者遇到這種情況也一定要三方協(xié)商一致，先更名，然后付錢。
　　3、樓盤已經(jīng)領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》，也已經(jīng)簽訂正式《商品房買賣合同》且到當(dāng)?shù)胤抗懿块T備案。遇到這種情況我提醒大家，一定一定要多注意。有以下三種情況可以處理：
　　3.1、按照規(guī)定，只有直系親屬之間才能在已經(jīng)備案的情況下更名。
　　3.2、開(kāi)發(fā)商和原客戶解除合同，手續(xù)比較復(fù)雜，沒(méi)有特殊關(guān)系，開(kāi)發(fā)商不會(huì)予以配合。
　　3.3、自己和期房房東私底下簽訂一個(gè)合同。坦率的說(shuō)這是無(wú)效合同。一旦房?jī)r(jià)大幅上漲，房東完全可以毀約。這種情況全國(guó)出現(xiàn)很多例了。
　　這些都是交易過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，再讓我們看看期房本身的風(fēng)險(xiǎn)
　　1：業(yè)內(nèi)有句名言：“沒(méi)有賣不掉的期房”。坦率地講，國(guó)內(nèi)的商業(yè)誠(chéng)信環(huán)境并不完善，在商品房銷售市場(chǎng)的監(jiān)管上存在諸多空白，這就讓不良開(kāi)發(fā)企業(yè)有機(jī)可乘。開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)前期的模型、VCR和樓書等銷售工具盡量美化項(xiàng)目，蒙蔽購(gòu)房者的雙眼，造成宣傳與實(shí)物的巨大差距。而我們的購(gòu)房合同又很難做到面面俱到，所以約束性不強(qiáng)，最后吃虧的都是購(gòu)房者。在這里我建議購(gòu)房者還是用最原始的方式——眼見(jiàn)為實(shí)，現(xiàn)房交易。千萬(wàn)別給開(kāi)發(fā)商給忽悠了，說(shuō)什么買期房比現(xiàn)房便宜，其實(shí)如果購(gòu)房者把資金成本一算，不見(jiàn)得期房比現(xiàn)房便宜。
　　2、遇到爛尾項(xiàng)目，購(gòu)房者的麻煩就大了。在期房的購(gòu)買中最怕的就是遇到爛尾項(xiàng)目，項(xiàng)目一旦爛尾，購(gòu)房者的權(quán)利將很難得到保證，甚至有些項(xiàng)目一爛就是幾年甚至十多年。雖然現(xiàn)在針對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)部門推出了預(yù)收款監(jiān)管措施，作為業(yè)內(nèi)人士可以很負(fù)責(zé)的告訴購(gòu)房者，這種監(jiān)管措施對(duì)小企業(yè)是沒(méi)有硬約束力的，規(guī)避的辦法有很多。
　　3、期房銷售中有很多項(xiàng)目是無(wú)法取得正規(guī)手續(xù)的黑項(xiàng)目。如小產(chǎn)權(quán)房，開(kāi)發(fā)商就是利用信息的不對(duì)稱和購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)知識(shí)的匱乏，在項(xiàng)目未動(dòng)工之前，沒(méi)有引起監(jiān)管部門的注意，假借期房銷售的名義大肆攬金，等問(wèn)題一出，又以購(gòu)買人數(shù)眾多，考慮到監(jiān)管部門擔(dān)心引起社會(huì)負(fù)面影響大為要挾，逼迫監(jiān)管部門就范。如果不成，拍拍屁股走人，損失的反正不是開(kāi)發(fā)商。也就是說(shuō)期房的購(gòu)買者成了開(kāi)發(fā)商要挾政府的籌碼。
　　綜上所述，我的建議是不要買期房，期房存在的問(wèn)題太多。寧可眼見(jiàn)為實(shí)，也不要去冒險(xiǎn)嘗試。這種風(fēng)險(xiǎn)不是一般購(gòu)房者可以承擔(dān)的，買房是大事情，切不可貪圖便宜被開(kāi)發(fā)商給忽悠了，還是那句話，買的永遠(yuǎn)沒(méi)有賣的精

風(fēng)在邊緣

見(jiàn)識(shí)。。。。。

我是護(hù)士

購(gòu)房陷阱四： 拍賣銷售，讓購(gòu)房者很受傷
　　有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就是不喜歡走尋常路，搞什么公開(kāi)拍賣銷售，把房源放到拍賣行里以舉行拍賣的方式進(jìn)行銷售。為了謀取利益，真是用心良苦啊。我在這里就給大家揭露這一丑行。
　　像這樣的方式一般會(huì)采取如下幾個(gè)步驟進(jìn)行：
　　1、樹立價(jià)格標(biāo)桿。先推出最好的房源，不要多，就幾套即可，找些自己人去拍，也就是老百姓所說(shuō)的“托”，把價(jià)格托到市場(chǎng)價(jià)格以上，至于托多少，按照當(dāng)?shù)貥鞘泻蛧?guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，以及該項(xiàng)目在蓄客期的受歡迎程度而定。
　　2、立體宣傳。等價(jià)格標(biāo)桿樹立起來(lái)了就開(kāi)始猛砸錢，利用當(dāng)?shù)氐男麄髑�道進(jìn)行多方位的立體宣傳，說(shuō)什么出樓王了，什么熱銷啊，溫州炒房團(tuán)來(lái)了啊，人為制造緊張氣氛和房?jī)r(jià)高預(yù)期，以此來(lái)聚攏項(xiàng)目人氣和打動(dòng)潛在購(gòu)房者爭(zhēng)相下單。
　　3、剪羊毛。等一波又一波的宣傳攻勢(shì)結(jié)束后，那些不明就里的購(gòu)房“敢死隊(duì)”就這樣稀里糊涂地?cái)D爆拍賣現(xiàn)場(chǎng)或是售樓部，用高于市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買那些比開(kāi)發(fā)商故意樹立的價(jià)格標(biāo)桿房低一些的房產(chǎn)，還喜出望外的自認(rèn)賺到了。殊不知，這樣的價(jià)格根本就不是當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)，不知道要曬多少年的太陽(yáng)才能增值。他們是被開(kāi)發(fā)商樹的價(jià)格標(biāo)桿給弄迷糊了。
　　這種操作手法是這兩年開(kāi)始普遍在各地出現(xiàn)的，以前并不多見(jiàn)，只能當(dāng)個(gè)案來(lái)分析。至于這種現(xiàn)象為什么會(huì)涌現(xiàn)，無(wú)外乎是利益的驅(qū)動(dòng)，說(shuō)穿了就是對(duì)開(kāi)發(fā)商有利。這是一個(gè)零和游戲，對(duì)開(kāi)發(fā)商有利，那么對(duì)購(gòu)房者就不利——拋開(kāi)時(shí)間維度，這就是零和博弈。
　　我還是建議大家別去湊這個(gè)熱鬧，尤其是那些普通購(gòu)房者，對(duì)這壇子水的深淺還不了解，別去追風(fēng)，免得后悔莫及。