結(jié)語(yǔ)：三四線(xiàn)全面復(fù)蘇為時(shí)尚早

  但中部地區(qū)、環(huán)一線(xiàn)的三四線(xiàn)值得戰(zhàn)略布局

  經(jīng)歷了一年多的“去庫(kù)存”周期之后，目前三、四線(xiàn)城市新開(kāi)工增速明顯放緩，行業(yè)銷(xiāo)售也有所反彈，2015年銷(xiāo)售面積已經(jīng)達(dá)到了新開(kāi)工面積的1.02倍，高庫(kù)存問(wèn)題確實(shí)有所改善。但與一、二線(xiàn)城市相比，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展、城市基建、人口導(dǎo)入等方面差異巨大，各能級(jí)市場(chǎng)投資前景仍存在難以逾越的鴻溝。

  但這一投資收益差距正在不斷縮短，一方面是因?yàn)橐弧⒍�線(xiàn)城市地價(jià)日益高漲，且熱點(diǎn)城市政策收緊預(yù)期正在不斷加大，正在不斷侵蝕一、二線(xiàn)城市的利潤(rùn)期望空間；另一方面則是來(lái)自于三、四線(xiàn)城市的基建推進(jìn)，在“新型城鎮(zhèn)化”和“一帶一路”的利好推動(dòng)作用下，將在中長(zhǎng)期內(nèi)為這些三、四線(xiàn)城市帶來(lái)更多的遷徙人口和有效購(gòu)房需求。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，省級(jí)行政區(qū)固定資產(chǎn)投資增速領(lǐng)先省會(huì)城市1.6個(gè)百分點(diǎn)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速落后省會(huì)城市1.8個(gè)百分點(diǎn)，三、四線(xiàn)城市基建力度可見(jiàn)一斑。

  不過(guò)基建投入見(jiàn)效畢竟需時(shí)日久，不僅僅需要硬件的完善，也需要軟實(shí)力的同步跟進(jìn)，中短期內(nèi)仍難快速見(jiàn)效。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，近期內(nèi)更值得關(guān)注的還是河北、江蘇、廣東等一線(xiàn)城市輻射區(qū)域的三、四線(xiàn)城市，此外省會(huì)樓市成熟度不高、全省施工銷(xiāo)售比較低的湖南、湖北、江西等中部省份也值得關(guān)注。高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域方面，寧夏、山西、青海、海南以及東北三省施工銷(xiāo)售比較高，尤其是東北三省，目前已經(jīng)進(jìn)駐了較多大型房企，優(yōu)質(zhì)客群已經(jīng)所剩無(wú)幾，建議房企謹(jǐn)慎進(jìn)入，此外如陜西、甘肅，2015年三、四線(xiàn)開(kāi)發(fā)投資仍然過(guò)熱，庫(kù)存壓力仍在不斷上升，市場(chǎng)走向也難持樂(lè)觀(guān)。

三四線(xiàn)基建增速抬頭提升城市吸附力
將助力市場(chǎng)長(zhǎng)期去庫(kù)存
  可喜的是，三、四線(xiàn)城市基建增速已經(jīng)抬頭。2016年一季度，三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)3.71%，同比增速低于省會(huì)城市3.85個(gè)百分點(diǎn)。三、四線(xiàn)城市固定資產(chǎn)投資共計(jì)57476億元，同比增長(zhǎng)11.87%，同比增速高于省會(huì)城市2.4個(gè)百分點(diǎn)。

  三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)投資增速相對(duì)較低、而固定資產(chǎn)投資增速更快，說(shuō)明在工業(yè)投資不振的大背景下，三、四線(xiàn)城市基建投資確有加速的趨勢(shì)。一方面三、四線(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，基建投資仍存在著較大的增長(zhǎng)空間，另一方面隨著“新型城鎮(zhèn)化”及“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)，三四線(xiàn)城市迎來(lái)基建投資高潮。

  需要指出的是，雖然短期內(nèi)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展差距過(guò)大，三四線(xiàn)高庫(kù)存壓力還難以改變，但巨量基建投入為三、四線(xiàn)城市帶來(lái)了更多長(zhǎng)期利好預(yù)期，增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)活力，繼而提高城市人口吸附力，吸納農(nóng)村人口或者返鄉(xiāng)人口加速聚集，為樓市去庫(kù)存奠定了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

 其次，三、四線(xiàn)全國(guó)占比仍在同步增長(zhǎng)。2015年三、四線(xiàn)在建未售量達(dá)到19.28億平方米，較2011年增長(zhǎng)了7.86平方米。從全國(guó)占比來(lái)看，2012年三、四線(xiàn)在建未售量占到全國(guó)的55%，2012年大幅上漲5個(gè)百分點(diǎn)，此后逐年增加一個(gè)百分點(diǎn)，到2015年年末，占比已經(jīng)高達(dá)62%。這反映了三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售增速仍低于全國(guó)，庫(kù)存去化增速并不理想。

  由去化壓力指標(biāo)也能得到相似結(jié)論。2015年末三、四線(xiàn)城市在建去化周期②約為3.51年，較2014年末減少了1.5個(gè)月，而一、二線(xiàn)城市該指標(biāo)的同期下降幅度為4.5個(gè)月。與一、二線(xiàn)城市相比，三、四線(xiàn)去庫(kù)存“攻堅(jiān)戰(zhàn)”并未取得顯著成效。我們認(rèn)為，需求不振、供應(yīng)過(guò)剩、城市建設(shè)配套較為落后是主因。

三四線(xiàn)樓市整體庫(kù)存增速已顯著放緩
但銷(xiāo)售增速仍低于全國(guó)
  首先來(lái)看總量數(shù)據(jù)變化。通過(guò)對(duì)全國(guó)一、二線(xiàn)施工、竣工以及期房銷(xiāo)售等指標(biāo)進(jìn)行綜合計(jì)算和分析，我們得出了近5年三、四線(xiàn)在建未售量①，據(jù)測(cè)算，截止到2015年，三、四線(xiàn)在建未售約19.28億平方米，同比2014年增長(zhǎng)2%。從近期三、四線(xiàn)與全國(guó)在建未售的庫(kù)存總量走勢(shì)來(lái)看，主要呈現(xiàn)以下2個(gè)特征：

  首先，三、四線(xiàn)在建未售量的增速在顯著放緩。2013年增速為近2年新高，此后增速一路下滑，2015年增速僅為2%，較2013年下降20個(gè)百分點(diǎn)。尤其是近2年去庫(kù)存力度的加大、政策手段頻出之下，三、四線(xiàn)庫(kù)存快速增長(zhǎng)勢(shì)頭得到遏制。