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標(biāo)題: 二手房交易認(rèn)準(zhǔn)正規(guī)中介公司 [打印本頁]

作者: etions 時間: 2012-5-29 20:31
標(biāo)題: 二手房交易認(rèn)準(zhǔn)正規(guī)中介公司
　　近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不少市民承受不了新房的價格，因此選擇了購買二手房，“二手房”中介服務(wù)市場生意越來越火爆。房產(chǎn)中介雖給人們的房產(chǎn)交易帶來不少便利，但在二手房交易中，一些不法中介故意設(shè)置“陷阱”，讓不明就里的買賣雙方往里跳。再加上多數(shù)購房者只注重房價和地理位置，忽略了其它的重要因素，匆忙購房，這也給中介可乘之機(jī)。為此，漳州市消委會發(fā)出今年第七號消費警示，提醒消費者謹(jǐn)防“二手房”交易九大陷阱。

      “黑中介”欺詐陷阱某市民想買一套二手房，就找了一家中介公司。招架不住工作人員熱情的服務(wù)，就直接交了訂金，但中介一直沒拿出讓他中意的房子。后來，這家中介突然消失，再也聯(lián)系不上了。消費者通過中介購房時，嚴(yán)防“黑中介”的最好方法是審查其“三證”：工商部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照、房管部門核發(fā)的備案證書及經(jīng)紀(jì)人注冊執(zhí)業(yè)證，尤其要注意查看備案證書的有效期和企業(yè)經(jīng)營場地與實際是否相符，防止中介“溜之大吉”。

      中介趁機(jī)亂收費消費者買二手房要承擔(dān)的費用有三大塊：一是房款；二是中介傭金；三是繳納各種稅費，主要有契稅、營業(yè)稅、個人所得稅和房地產(chǎn)交易部門收取的交易手續(xù)費等費用。因二手房種類很多，需繳納的相關(guān)稅費也不同，為避免產(chǎn)生糾紛，在簽訂合同時應(yīng)附《費用清單》，防止中介從中“揩油”。

      中介漁利賺差價在中介過程中，有的中介商編造房主出差、沒時間等謊言，不讓買賣雙方見面，待買賣雙方事后碰面時，才發(fā)現(xiàn)中介商從中賺取了數(shù)千元甚至數(shù)萬元的差價。按照有關(guān)規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營活動中只能收取服務(wù)費，不能從事經(jīng)銷活動賺取差價。消費者在交易過程中要警惕中介從中漁利。

      二手房面積縮水中介商將帶公用部分的建筑面積籠統(tǒng)地介紹為建筑面積，消費者誤認(rèn)為是不帶公用部分的建筑面積。目前，商品房面積的計算方法有兩種：一種是帶公用部分的建筑面積；另一種是不帶公用部分的建筑面積。購房者在購房時要弄清房屋面積的計算方法，提防中介鉆空子。

      就讀名校成問題由于漳州市區(qū)的學(xué)生上學(xué)是按劃分片區(qū)就近入學(xué)，一些購房者的主要目的就是為了讓下一代就讀名校，接受良好的基礎(chǔ)教育。名校施教區(qū)內(nèi)的二手房特別緊俏。中介公司往往抓住父母“望子成龍，望女成鳳”的心理，哄抬交易價格，從中獲利。更有甚者，明知不符合政策，卻隱瞞實情，購房者交易之后才發(fā)現(xiàn)所購房產(chǎn)不符合就讀名校的政策。所以，購房者在交易前最好到公安機(jī)關(guān)查詢交易房屋的戶籍狀況，并及時掌握入學(xué)的一些政策、信息，謹(jǐn)防上當(dāng)受騙。

      福利房受限房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上國家有一定的規(guī)定。一些中介商為盡快促成交易，賺取中介費，故意隱瞞真實情況，蒙蔽消費者。

      費用結(jié)算藏貓膩有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費、水電費、管道煤氣、有線電視費用長期拖欠。消費者不知情，購買了此房屋，該項費用只有自己承擔(dān)。所以，在二手房交付使用時，要明確水、電、煤氣、物業(yè)、有線電視等各項費用的交接時間與方式。

      房屋產(chǎn)權(quán)不明晰房產(chǎn)證和土地證是房主對房屋享有所有權(quán)的憑證。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有“兩證”的房屋進(jìn)行交易。有的房屋有多個共有人，如有繼承人共有的，有家庭共有的，還有夫妻共有的，買受人應(yīng)當(dāng)和所有共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有房產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

      合同約定不明確有的中介商對合同條款寫得比較含糊，而購房者因缺乏經(jīng)驗往往予以認(rèn)可，發(fā)生糾紛后，購房者則有苦難言。所以，簽訂“二手房”買賣合同規(guī)范文本尤為重要。在合同中必須寫清楚房屋面積、房屋交付使用日期等相關(guān)約定，由房屋出賣方提供房產(chǎn)證或有關(guān)房屋的相關(guān)資料等。對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、中介費、稅費繳納、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等問題均應(yīng)全面考慮。消費者在交納訂金之前要仔細(xì)閱讀格式合同，注意其中的模糊用語，合同中要明確對房屋的要求、退還訂金或押金等約定，并妥善保存相關(guān)的憑據(jù)。（信息來自共青城房產(chǎn)網(wǎng) fc.gqren.com ）

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