2021-11-06 02:01·中國經(jīng)營報
本報記者 蔣翰林 童海華 惠州報道
“最小的戶型比備案價優(yōu)惠22萬，116平戶型優(yōu)惠38萬，相當于7.8折�！痹诨葜菀粯潜P，銷售人員不斷提醒，近期監(jiān)管嚴，由于低于市場價格，可能隨時收回優(yōu)惠。
近期，惠州樓市“價格戰(zhàn)”力度空前�！吨袊�(jīng)營報》記者走訪了惠州多區(qū)熱門樓盤，返首付款、首付分期、低過備案價格10%的超低折扣等行為屢有出現(xiàn)。其中，有項目表示可由開發(fā)商墊付首付款，晶地紫園銷售人員稱“30萬首付可以跟開發(fā)商‘借’25萬，最長十年還清�！�
市場亂象引起了監(jiān)管注意，今年10月初，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布通告稱，惠州有樓盤因低于備案價9折銷售，擾亂市場秩序被責令整改，并暫停銷售和網(wǎng)簽。
與降價促銷的熱烈形成對比的是市場濃厚的觀望情緒。10月惠州商品住宅成交持續(xù)下滑，網(wǎng)簽量跌至今年以來月網(wǎng)簽量最低。CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，成交面積為46.31萬平方米，同比跌幅69.5%。
有樓盤稱“首付隨便給幾萬”
在惠州樓市，“以價換量”成為行業(yè)共識，價格戰(zhàn)愈演愈烈。
位于惠陽的一樓盤推出了比國慶更大的優(yōu)惠。銷售人員告訴記者，一套116平方米的戶型，原價170萬元左右，目前優(yōu)惠38萬元，折后總價不到140萬元。按照銷售人員說法，優(yōu)惠的這38萬元通過“返裝修款”的形式兌現(xiàn)。即交首付當天，開發(fā)商會先將這筆錢打入客戶銀行卡，用以支付首付款。此外，仍需要另給開發(fā)商6個點的手續(xù)費。購房合同仍以170萬元的備案價進行網(wǎng)簽。
記者在惠州市房地產(chǎn)交易市場綜合監(jiān)管平臺上查詢到，該樓盤20樓對應的該戶型備案價為174.05萬元，優(yōu)惠折扣達7.8折。據(jù)介紹，70平方米的小戶型可送21.5萬元，首付6萬元即可買房。
位于惠州的另一樓盤也推出了送兩成首付的優(yōu)惠。一套總價110萬元的房源，首付33萬元，而客戶最低只需支付不到10萬元的首付款，相當于只需一成首付。銷售稱購房合同依然按照備案價簽，原因是售價低于9折不允許網(wǎng)簽。
記者發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在降價亂象中“內(nèi)卷”起來。“有的盤要收你6個點的手續(xù)費，我們不收，純送你兩成首付。”秋谷同成項目銷售人員介紹稱，項目贈送兩成首付，三房102平方米的戶型，首付款30萬元，客戶只需支付一成首付10萬元左右，折合單價1.1萬元，備案價1.4萬元左右，相當于備案價打8折出售。
此外，“臨深”的大亞灣有樓盤推出“首付貸”吸引購房者。位于大亞灣西部的晶地紫園銷售人員介紹稱，客戶如果首付款不夠，可由開發(fā)商墊資。例如一套兩房60平方米的戶型，首付30萬元左右，客戶僅需首付5萬元，剩下25萬元開發(fā)商墊付，最長10年還清，同時收取萬分之三的利息。當問及首付最低可付多少時，銷售人員告知，“隨便給個幾萬元，差多少開發(fā)商借多少。”
事實上，企業(yè)的違規(guī)降價也進一步加劇了市場購房者的焦慮和不信任感。記者留意到，從9月以來，陸續(xù)有市民在“惠州民意直通車”平臺投訴，點名某些開發(fā)商低首付賣房：某樓盤違規(guī)9折并在簽約當天送客戶40萬元家私卡，可直接扣10個點套現(xiàn)；打折幅度低至7折，送首付從17萬元至46萬元不等，嚴重擾亂房地產(chǎn)市場；大亞灣某樓盤送首付30萬元，嚴重影響之前買房客戶及周邊住戶的利益。
銷售亂象屢禁不止？
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，樓盤低于市場價打折出售尤為謹慎，銷售人員通常不會在電話中明確告知折扣力度，并稱由于監(jiān)管，折扣隨時會有變動。
8月15日，惠州住建局出臺《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。其中提到，加強新建商品住房預售和價格備案管理，半年內(nèi)成交平均折扣率低于95折的，對未推售房源備案價格進行調(diào)降，堅決防止價格虛高擾亂市場預期。
10月20日，惠州市住建局發(fā)布《關于進一步做好商品房交易風險提示的通知》提到，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一次性付款、團購費、定金抵購房款等名義明顯低于市場價格銷售商品房的即是風險”，提醒市民理性購房，預防企業(yè)的惡性競爭。
低價促銷的行為引起了監(jiān)管的注意。國慶期間，惠州市博羅縣住建局向惠州某房地產(chǎn)開發(fā)公司下發(fā)《整改通知書》。該局表示，該公司旗下的項目廣告中有明顯低于備案價九折銷售宣傳，為不正當競爭，擾亂房地產(chǎn)市場秩序，責令該公司進行整改。
針對上述幾個項目涉嫌“低首付”“首付貸”的情況，記者聯(lián)系了相關開發(fā)商，包括惠州市富麗康實業(yè)有限公司、惠州市秋城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。開發(fā)商富麗康方面回復稱，項目不存在墊付首付款的情況，如有銷售人員承諾首付貸，會對其懲罰、清場。秋城房地產(chǎn)負責人致電記者回復稱，經(jīng)核查的確有銷售人員為了達成業(yè)績承諾送首付，目前正在梳理、自查，聯(lián)系相關客戶，中止已有的低首付交易。
記者同樣聯(lián)系了惠州市住建局，對房企降價行為以及如何限制房企非常規(guī)降價進行采訪，相關負責人向記者了解了具體樓盤項目的所屬區(qū)縣后，截至發(fā)稿未有明確回應。
新房成交4連跌
“現(xiàn)在開發(fā)商現(xiàn)金為王，實打?qū)嵔祪r割肉回款�！痹诨蓐枀^(qū)域做中介的楊峰告訴記者，自己從業(yè)十年來，還是第一次看到這么大力度新盤促銷的情況。
樓盤降價仍遇冷，開發(fā)商則開啟了高傭金活動，激發(fā)中介帶看熱情。據(jù)悉，位于惠州南站片區(qū)的新盤天著春秋近期推出21%傭金活動，客戶成交后房地產(chǎn)中介可獲得總房價21%的傭金。按照樓盤均價1.2萬元/平米，100平方米戶型，成交傭金或高達25萬元。
對于以承接深圳外溢需求為主的惠州樓市，當廣深兩地均進入下行周期時，惠州也難免受影響。自7月開始，惠州新房成交量就持續(xù)下滑，從6月的破萬套一直跌到9月的6000套出頭，跌幅明顯。
市場亂象叢生的背后，是惠州龐大的庫存與房企出貨壓力的加劇�？硕鸨O(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月大灣區(qū)九城中，惠州的供應量最多，達到960.2萬平方米，比排名第二的佛山多了將近70萬平方米。9月，全市新房住宅供應再達高峰，新增19330套，環(huán)比大漲251%�；葜萑袔齑嬷芷谏仙�19個月，其中大亞灣去化周期最長，高達34個月。
去化周期長也令開發(fā)商對惠州土拍保持一定警惕性。據(jù)統(tǒng)計，10月惠州全市共有10宗商業(yè)、商住、純住宅地塊掛牌出讓。最終僅有4宗地塊以底價出讓，2宗為商住地塊，2宗為純商業(yè)地塊。
自“惠八條”政策發(fā)布之后，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，實行“限房價、限地價、搖號”等出讓方式，嚴格購地資金來源等限制房企拿地，對于超出“三道紅線”、存在重大失信行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得參與土地招拍掛。再加上當前市場降溫明顯，房企銷售回款承壓，融資渠道收緊，開發(fā)商在惠州拿地也更加謹慎。