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截至2011年年末，保利資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1953億，基本上實(shí)現(xiàn)了“3-5年”再造計(jì)劃資產(chǎn)目標(biāo)

近日，隨著保利、中海等央企以價(jià)換量的號(hào)角越吹越響，網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)了地產(chǎn)央企“限時(shí)清存貨”的傳言。

2012年伊始，“保價(jià)派”保利地產(chǎn)已搶先在全國(guó)40多個(gè)城市降價(jià)出貨。2009-2010年激進(jìn)跑馬圈地帶來(lái)的存貨壓力不言而喻。

保利高層曾坦承，“2012年銷售目標(biāo)還是爭(zhēng)取要有所增長(zhǎng)，但是難度挺大�！�

事實(shí)上，2011年調(diào)控最嚴(yán)峻時(shí)期保利已遭遇了挑戰(zhàn)。盡管銷售額站上了歷史新高，但江湖座次已由第2退至第4。

2010年保利喊出了“3-5年再造一個(gè)保利”的口號(hào)，擴(kuò)張舉動(dòng)異常生猛，一度被視為最有可能超越萬(wàn)科的地產(chǎn)商。然而，2011年萬(wàn)眾矚目的保利增速急降，敗給了恒大和綠地。

保利究竟怎么了？

重資產(chǎn)模式困境

2006年剛上市還只有165億的資產(chǎn)規(guī)模，僅相當(dāng)于1/3個(gè)萬(wàn)科，1.3個(gè)招商地產(chǎn)和1.5個(gè)金地。

5年來(lái)，保利激進(jìn)擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)有目共睹。截至2011年年末，保利的資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)到了1953億，基本上實(shí)現(xiàn)了“3-5年”再造計(jì)劃中的2000億資產(chǎn)目標(biāo)。

目前保利的資產(chǎn)，已相當(dāng)于2/3個(gè)萬(wàn)科（2962億）和2.5個(gè)招商地產(chǎn)（797億）。

這個(gè)5年12倍的擴(kuò)張野心，可以理解為從一個(gè)千億到另一個(gè)千億的疊加。

早在2007年，規(guī)模不足400億的保利已提出了“2000年資產(chǎn)破千億”的目標(biāo)。2009年年末，保利的總資產(chǎn)已近900億，按2006年以來(lái)81%的復(fù)合增長(zhǎng)率計(jì)算，千億目標(biāo)指日可待。

2010年1月，有“鐵娘子”之稱的宋廣菊取代前董事長(zhǎng)李海彬掌舵保利，并在內(nèi)部提出了“3-5年再造一個(gè)保利”的計(jì)劃，即確保未來(lái)三年的年增長(zhǎng)目標(biāo)不低于30%，爭(zhēng)取三年后實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)指標(biāo)再度翻倍，總資產(chǎn)超過(guò)2000億。

在“重資產(chǎn)”模式的導(dǎo)向下，保利表現(xiàn)出了更加凌厲的激進(jìn)攻勢(shì)。

在央企火爆圈地的2009年，保利投入巨資410億拿到1338萬(wàn)平方米地。2007年前保利購(gòu)地款還不足200多億。

2010年，保利攻城略地的力度達(dá)到歷史之最，全年新增土地權(quán)益面積高達(dá)1441萬(wàn)平，斥資近500億。

與迅猛拿地快速開(kāi)發(fā)對(duì)應(yīng)的是保利爆發(fā)式的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。2007-2011年，保利銷售額已從142億躍升至732億。

當(dāng)然，極速擴(kuò)張中保利亦受困于高負(fù)債、資金緊張等因素。“保利在2009-2010年沖得尤其快，當(dāng)時(shí)拿地很猛，而且底價(jià)都不低，我們也擔(dān)心它的資金鏈條會(huì)斷裂。”北京某券商研究所人士分析。

2010年，似乎是保利極限奔跑后擴(kuò)張登頂?shù)囊荒辍?/p>

2011年不可持續(xù)性隱現(xiàn)

2011年正值宏觀調(diào)控最嚴(yán)峻之時(shí)，保利迅猛擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)似乎略有放緩。

3月28日-3日29日，理財(cái)周報(bào)記者多次聯(lián)系保利地產(chǎn)，公司表示，“將于4月上旬發(fā)年報(bào)，現(xiàn)在靜默期，不方便說(shuō)。”

2011年，保利多項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)率在大幅下降，僅僅徘徊在“3-5年”再造計(jì)劃中30%的增速左右。首先，1953億的資產(chǎn)規(guī)模同比增速僅有28%，而2006-2010年，保利總資產(chǎn)增長(zhǎng)率分別達(dá)到了106%、148%、31%、67%、70%。

銷售方面，2011年保利實(shí)現(xiàn)732億銷售業(yè)績(jī)，增速僅11%。而趕超保利的恒大、綠地仍表現(xiàn)出高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，業(yè)績(jī)?cè)鏊俜謩e為59%（804億）、19%（776億）。

從盈利角度看，保利歷年凈利潤(rùn)增速均超過(guò)50%。然而2011年，狂飆突進(jìn)式的輝煌已不再，凈利潤(rùn)增速只有32%。

前述券商人士說(shuō)，“保利之前在資金鏈問(wèn)題上受過(guò)教訓(xùn)，現(xiàn)在會(huì)比較謹(jǐn)慎，運(yùn)營(yíng)策略有所轉(zhuǎn)變，業(yè)績(jī)放緩在情理之中�！�

不光是增速放緩，保利同時(shí)減少了拿地的動(dòng)作。2011年保利新增近920萬(wàn)平土地面積，同比下降32%，購(gòu)地款為240億。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手恒大則不然，2011年新增項(xiàng)目4084萬(wàn)平，增長(zhǎng)42.5%。

“通常來(lái)講，購(gòu)地款占銷售金額的一半比較合理。”深圳某地產(chǎn)顧問(wèn)說(shuō)。

2011年，保利土地投資金額僅占當(dāng)年732億銷售金額的33%，而在2009、2010年，這一比例分別高達(dá)95%、76%。

前述券商人士指出，“雖說(shuō)保利是國(guó)企，但拿地、資金的優(yōu)勢(shì)沒(méi)以前明顯。95%的土地要按招拍掛的程序，有優(yōu)勢(shì)也是間接的，而且融資成本其實(shí)也不算低。”

艱難轉(zhuǎn)身，商業(yè)地產(chǎn)將占3成

2011年暴風(fēng)驟雨式的宏觀調(diào)控頻頻來(lái)襲，住宅市場(chǎng)疲軟。和多數(shù)以傳統(tǒng)住宅為主業(yè)的地產(chǎn)商一樣，保利也經(jīng)歷著前所未有的轉(zhuǎn)型，即加緊布局商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。

2011年保利新增的20個(gè)土地項(xiàng)目中，有多達(dá)10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。保利掘金商業(yè)地產(chǎn)的意圖可見(jiàn)一斑。

近日，保利在北京啟動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，表示“3-5年內(nèi)將達(dá)到住宅與商業(yè)地產(chǎn)投資7：3的新投資結(jié)構(gòu)”、“新10年里商業(yè)地產(chǎn)將提升到與住宅地產(chǎn)同等高度”。

事實(shí)上，早在2009年，保利地產(chǎn)就開(kāi)始試水商業(yè)地產(chǎn)。年報(bào)顯示，2009年，廣州保利世貿(mào)中心一期博覽館、二期品牌展覽館分別實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入2億和1億元。3億元的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)收對(duì)保利2009年的整體業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比例仍較小，約為1%。

2010年，保利加大商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)力度，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入5億元，在357億的整體營(yíng)收中的占比仍只有1%。

“限購(gòu)、限貸下多數(shù)住宅型地產(chǎn)商也向商業(yè)地產(chǎn)做轉(zhuǎn)移。后者需要的資金量大，回收期長(zhǎng)。保利本身已接近負(fù)債上限，要特別注意資金安全�！鼻笆鋈�商人士說(shuō)。

如果按照保利的“十二五規(guī)劃”，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)一年的營(yíng)業(yè)收入計(jì)劃將達(dá)到20-25億。

即便是轉(zhuǎn)型，保利也還有很長(zhǎng)的路要走。

(理財(cái)周報(bào))