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標(biāo)題: 深豪宅降價(jià)接力小陽春改善型剛需促樓市復(fù)蘇 [打印本頁(yè)]

作者: lucas- 時(shí)間: 2012-4-3 10:30
標(biāo)題: 深豪宅降價(jià)接力小陽春改善型剛需促樓市復(fù)蘇
一直價(jià)格堅(jiān)挺的豪宅市場(chǎng)，正出現(xiàn)一種加速下行的跡象。以招商雍景灣、首地容御、香山里花園、水榭山等多個(gè)典型豪宅盤為代表，近期深圳豪宅價(jià)格開始大幅度下降，少則每平方米6000元，多則直降每平方米近萬元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，豪宅價(jià)格體系調(diào)整將加速房?jī)r(jià)回歸合理水平，豪宅降價(jià)在很大程度上決定了“金三”小陽春能否在“銀四”得以延續(xù)。
補(bǔ)缺性剛需促使成交回暖
在實(shí)際上，今年春節(jié)過后的“小陽春”比往年來得稍微有點(diǎn)晚，樓市復(fù)蘇的速度非常緩慢�！霸诜鹕�、蕪湖、上海、北京等地一次又一次的試圖微調(diào)樓市政策失敗后，消費(fèi)者觀望等待的意念更堅(jiān)定了�！饼垗徱粯潜P的銷售員告訴記者，真正開始出現(xiàn)一些客戶，是在2月24日銀行下調(diào)準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率之后，“央行有意放錢的消息刺激了大家的神經(jīng)�！�
之后，在銀行保證首套房貸，甚至有個(gè)別銀行利率打折消息的刺激下，開發(fā)商積極配合推出“送首付”、“零月供”等噱頭營(yíng)銷吸引眼球，紛紛揚(yáng)起“降價(jià)走量”旗幟才真正激發(fā)了消費(fèi)者入市的熱情。
據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在這波回暖的“小陽春”中，招商果嶺、花半里、瑞澤家園、綠景香頌等中小戶型樓盤是成交的主力軍。其中，招商果嶺、綠景香頌更是最早啟動(dòng)復(fù)蘇的樓盤，是三月份樓市成交每周排行榜上屢次出現(xiàn)的樓盤。
深圳中原二級(jí)市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄認(rèn)為，今年三月份的這波“小陽春”，僅僅是2011年以來長(zhǎng)期被壓抑的剛性需求的“補(bǔ)缺性成交”，而中小戶型、低價(jià)樓盤則是引爆點(diǎn)�！斑@種暖春，只是合理價(jià)位釋放的‘壓抑’剛需購(gòu)買力，銀行優(yōu)惠利率輔助配合，并不意味著樓市回暖周期的到來�！�
很顯然，多數(shù)開發(fā)商還在觀望，而中大戶型樓盤更是鮮有動(dòng)作。“豪宅的缺席，讓小陽春有點(diǎn)成色不足�！钡禺a(chǎn)研究人士王世泰這樣說。
改善型剛需接力彈性復(fù)蘇
在三月中旬，大戶型豪宅才開始出現(xiàn)一些降價(jià)行動(dòng)。先是水榭山別墅悄悄推出特價(jià)房，降價(jià)幅度在20％左右。隨后有華僑城片區(qū)的首地容御，從開盤時(shí)的最高價(jià)每平方米4．2萬元，下降到了現(xiàn)在的每平方米2．7萬元，降價(jià)幅度在35％左右。
然而在一份內(nèi)部文件要求大規(guī)模降價(jià)的傳言下，招商雍景灣也大幅度降價(jià)，接近每平方米1萬元。
“從這三個(gè)大規(guī)模降價(jià)的豪宅盤銷售來看，并不是都獲得了很好的預(yù)期�！庇械禺a(chǎn)營(yíng)銷界專家告訴記者，一些打著豪宅名號(hào)的“雙拼房”，其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到市場(chǎng)能夠接受的價(jià)位。
只是，一些真正降價(jià)到位、品質(zhì)有保證的豪宅，確實(shí)贏得了改善性剛需的青睞。記者查閱了3月26日的樓市成交排行榜，一手房成交前十名中，合正·中央原著、招商雍景灣、招商觀園、桃源峰景園、香山里花園、四季山水花園等大戶型豪宅榜上有名，占據(jù)了絕對(duì)的成交主力。
“大戶型豪宅接過了成交的旗幟，這說明樓市回暖有了更堅(jiān)定的基礎(chǔ)�！庇械禺a(chǎn)研究人士認(rèn)為，豪宅價(jià)格高，豪宅的成交更能夠體現(xiàn)消費(fèi)者的購(gòu)買意愿。
根據(jù)戴德梁行的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳樓市很可能迎來一波開盤潮，中小戶型樓盤依然是主力軍，但招商雍景灣、和黃御峰園、來座山、萬科翡麗郡、中州中央公園、勤城達(dá)22世紀(jì)等樓盤也將乘勢(shì)推出大戶型豪宅單位�！昂勒P開閘，說明樓市真正開始熱鬧起來。如果能夠取得很好的銷售，那樓市信息就能夠得到延續(xù)�！贝鞯铝盒腥A南區(qū)研究部主管張曉端這樣說。
折扣到位降價(jià)到位最關(guān)鍵
分析這波樓市“小陽春”的動(dòng)力原因與可持續(xù)性問題時(shí)，世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師吳志輝表示，主要有兩個(gè)原因：一是開發(fā)商的高庫(kù)存與高負(fù)債壓力，二是銀行流動(dòng)性放松的預(yù)期增強(qiáng)。
“進(jìn)入下半場(chǎng)的中國(guó)樓市將呈現(xiàn)更多的波段性調(diào)整，而模型演示顯示，現(xiàn)在正是波段性的底部�！眳侵据x認(rèn)為，在這個(gè)階段，開發(fā)商的大規(guī)模降價(jià)將是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的長(zhǎng)期選擇，波段性降價(jià)將有助于成交保持在一定的熱度上，“成交的‘小陽春’可以預(yù)期，樓價(jià)的‘小陽春’則莫要奢望了�！�
相對(duì)于豪宅盤來說，要延續(xù)“以價(jià)換量”策略的關(guān)鍵就是要“折扣到位、降價(jià)到位”，而不是營(yíng)銷噱頭上的讓利促銷�！皩�(duì)總價(jià)較高的豪宅盤來說，誠(chéng)意不足的降價(jià)根本不足以打動(dòng)購(gòu)房者�！焙险禺a(chǎn)的一位營(yíng)銷人員說，“在房產(chǎn)稅懸空的背景下，過多的噱頭營(yíng)銷只能是徒耗時(shí)間，‘沒有技術(shù)含量’的直接降價(jià)往往更簡(jiǎn)單有效。”

作者: asdfsw 時(shí)間: 2012-4-3 10:52
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