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標(biāo)題: 二手房延遲交易有風(fēng)險(xiǎn)誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？ [打印本頁(yè)]

作者: New~Flyer 時(shí)間: 2019-8-23 16:52
標(biāo)題: 二手房延遲交易有風(fēng)險(xiǎn)誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？
  信息時(shí)報(bào)訊（記者羅莎琳）房?jī)r(jià)波動(dòng)期，二手樓交易中的違約現(xiàn)象明顯增多：買(mǎi)賣(mài)雙方約定延遲交易，卻遇到樓價(jià)上漲、業(yè)主反悔；簽訂合同后，樓價(jià)波動(dòng)，業(yè)主遲遲不辦過(guò)戶(hù)手續(xù)……法律人士表示，房屋買(mǎi)賣(mài)涉及雙方重大利益，訂立合同后應(yīng)盡快完成付款、過(guò)戶(hù)登記及房屋交付等手續(xù)，有利于防范交易風(fēng)險(xiǎn)。如果交易時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，則容易因房?jī)r(jià)波動(dòng)、債務(wù)糾紛等產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。
  事件：樓價(jià)上漲業(yè)主反悔
  2017年12月，買(mǎi)方陳先生通過(guò)A中介公司介紹，以120萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了梁先生位于黃埔區(qū)的房屋，因?yàn)榱合壬〉梅课萆杏?個(gè)月時(shí)間方滿兩年，出于降低交易成本的考慮，陳先生與梁先生約定，待產(chǎn)權(quán)證滿兩年，即2018年11月后才辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)。在簽訂合同后陳先生向梁先生支付了購(gòu)房定金24萬(wàn)元及首期款36萬(wàn)元共計(jì)60萬(wàn)元，約定在辦理交易過(guò)戶(hù)后，再支付尾款60萬(wàn)元，同時(shí)支付了A中介公司中介服務(wù)費(fèi)用。
  2018年8月，梁先生見(jiàn)到房?jī)r(jià)上漲后，開(kāi)始反悔繼續(xù)履行與陳先生的約定。梁先生提出如要辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，則需與陳先生重新簽訂價(jià)格為200萬(wàn)元的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，要求陳先生按200萬(wàn)元的價(jià)格支付購(gòu)房款。陳先生認(rèn)為，本次房屋交易的時(shí)間應(yīng)是2017年12月，120萬(wàn)元也是當(dāng)時(shí)房屋的市場(chǎng)價(jià)格，同時(shí)自己也支付了60萬(wàn)元給梁先生，只是當(dāng)時(shí)未完成交易過(guò)戶(hù)手續(xù)，剩下的60萬(wàn)元房款也約定在辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)后支付，故不同意梁先生變更合同的要求。
  梁先生以中介隱瞞房屋交易信息為由向協(xié)會(huì)投訴，反映中介公司誤導(dǎo)其簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，要求解除合同。經(jīng)協(xié)會(huì)調(diào)查，梁先生的交易是A中介公司在2017年12月促成的，整個(gè)交易環(huán)節(jié)只剩下登記過(guò)戶(hù)未完成。現(xiàn)交易不成的原因主要是2018年房?jī)r(jià)上漲，梁先生欲反價(jià)出售。在協(xié)會(huì)組織調(diào)解的過(guò)程中，協(xié)會(huì)向梁先生分析了目前的情況：如果梁先生主動(dòng)違約，是需要按合同約定雙倍返還定金48萬(wàn)元；陳先生也可向法院提出因樓價(jià)上漲導(dǎo)致120萬(wàn)元不能購(gòu)買(mǎi)同類(lèi)型房屋，要求梁先生賠償因房?jī)r(jià)上漲而造成的損失。且梁先生房屋再出售，也未必能夠買(mǎi)到其認(rèn)為的價(jià)格。梁先生經(jīng)過(guò)充分考慮后，最終與陳先生協(xié)商解決。
律師：變更合同屬違約
  廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)法律咨詢(xún)服務(wù)中心律師周冬云表示，首先，房屋買(mǎi)賣(mài)涉及雙方重大利益，訂立合同后盡快完成付款、過(guò)戶(hù)登記及房屋交付等手續(xù)，有利于防范交易風(fēng)險(xiǎn)。如果交易時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，則容易因房?jī)r(jià)波動(dòng)、債務(wù)糾紛等產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。本案的房屋買(mǎi)賣(mài)合同促成時(shí)間為2017年12月，房屋當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)交易價(jià)格為120萬(wàn)元，但買(mǎi)賣(mài)雙方出于節(jié)省稅費(fèi)的考慮約定2018年11月才辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)，故因延遲交易而引起的相關(guān)責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)（即房?jī)r(jià)有可能發(fā)生的波動(dòng)），理應(yīng)由交易當(dāng)事人承擔(dān)。其次，作為買(mǎi)賣(mài)雙方，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是在公平公正的條件下簽訂的，雙方都應(yīng)該遵守約定。根據(jù)《合同法》第八條規(guī)定，因房?jī)r(jià)波動(dòng)而主動(dòng)提出要求變更合同重要條款，須經(jīng)雙方協(xié)商同意，若有一方不同意修改，則提出修改一方就有可能承擔(dān)因此而產(chǎn)生的違約責(zé)任。

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