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標題: 杭州這些板塊的價格或?qū)⒅厮?[打印本頁]

作者: 喧鬧的人群 時間: 2019-8-23 08:50
標題: 杭州這些板塊的價格或?qū)⒅厮?br />  6月29日，杭州掛牌了首批限價房試點地塊，并在掛牌地塊的出讓條件中首次設置了“限房價、限裝修”，即規(guī)定了項目日后銷售時的售價。自此，杭州土拍開啟“雙限”時代。
  這首批限價房地塊均為涉宅地，分別位于杭州主城區(qū)、余杭區(qū)、蕭山區(qū)、錢塘新區(qū)等不同板塊，更有不少優(yōu)質(zhì)涉宅地，于7月29日、30日出讓。但在“雙限”政策面前，開發(fā)商的拿地熱情都不高，只有一宗地塊拍至了上限。
  不久后的8月5日，富陽首宗“雙限”地塊也成功出讓了，被萬達抄底拿下。緊接著，經(jīng)歷了推地風波和延遲招標的江河匯綜合體項目，最終也被新鴻基與平安聯(lián)合體競得。除去土拍市場的冷熱程度，大家關(guān)注更多的是“雙限”政策下，板塊未來的價格體系。
  在前面幾次的成交地塊中，望江、三堡、市北西、錢江世紀城、下沙、空港、新灣等板塊在未來兩到三年之內(nèi)，都能望得到限價的“天花板”。它們中，有跟板塊現(xiàn)有限價線持平的項目，有略超板塊限價的項目，也有重新定義板塊限價的項目。
  而在本月初及中旬，隨著杭州主城區(qū)第二批限價房地塊，和余杭區(qū)第二批、第三批限價房地塊的陸續(xù)掛牌，越來越多的板塊限價“天花板”開始顯現(xiàn)。
均價一次性跳漲七千多元運河新城“南北”房價分化
  8月8日，杭州主城區(qū)掛牌了第二批限價房地塊，住宅地有4宗，分別位于筧橋單元、東新單元、運河新城和桃源，9月10日出讓。
  其中，運河新城宅地的“限價線”，跟目前板塊內(nèi)的價格體系差距較大。據(jù)悉，這宗運河新城宅地東至規(guī)劃顧楊路，南至規(guī)劃道路，西至規(guī)劃道路，北至金昌路，出讓面積28234㎡，容積率2.6，建筑面積約7萬方，還需要配建10%的公租房。
  該地塊起價133398萬元，起始樓面價18172元/㎡，上限樓面價23621元/㎡；限毛坯銷售最高均價34500元/㎡，毛坯銷售最高單價37950元/㎡，裝修價格3500元/㎡。
  運河新城宅地最大的“爭議”在于，高于目前板塊內(nèi)在售新盤——博翠府與尚合府的銷售價格。其中，博翠府在運河新城宅地北面大約2.5公里處，項目最近一次開盤精裝均價為30700元/㎡；而尚合府在博翠府隔壁，毛坯均價為25500元/㎡。
  相比之下，運河新城宅地精裝38000元/㎡的限價，比目前板塊內(nèi)在售項目的單價至少高了7000多元。二手房方面，板塊內(nèi)瓜山佳苑、紫元尚堂等小區(qū)成交均價也只在31000元/㎡左右。
  不過，值得注意的是，雖然同在運河新城板塊，但博翠府與尚合府位于板塊偏北面，比較靠近崇賢。而運河新城宅地比較靠近南邊的橋西板塊，而且與西邊的運河相距400米左右，有景觀資源。
  而且根據(jù)大運河新城的規(guī)劃，這里將在2022年之前成為集文化、旅游、科技、創(chuàng)意、數(shù)字經(jīng)濟為一體的城北新中心。而即將出讓的運河新城宅地，正位于大運河新城的核心地帶。但開發(fā)商對這份預期買不買單，或許只有在成交的那一刻才能見分曉。
精裝均價45000元/㎡東新宅地將重塑板塊價格線
  除了運河新城宅地外，東新單元宅地也很具有“話題性”。該地塊東至規(guī)劃費家塘路，南至規(guī)劃東園南路，西至規(guī)劃綠化，北至規(guī)劃綠化，出讓面積16956㎡，容積率2.1，建筑面積35608㎡，也需要配建10%的公租房。
  根據(jù)公告，該地塊起價82183萬元，起始樓面價23080元/㎡，上限樓面價29961元/㎡；限毛坯銷售最高均價40000元/㎡，毛坯銷售最高單價44000元/㎡，裝修價格5000元/㎡。
  東新單元已經(jīng)斷供兩三年了，目前沒有新房在售，二手房均價在3.5萬—3.7萬元/㎡左右。從地塊限價標準來看，日后入市了也不存在倒掛情況。
  因此，東新宅地45000元/㎡的精裝均價，會重塑板塊日后的價格線。但是，這樣一來，對周邊附近板塊已經(jīng)成交了的高價地，就有些尷尬了。比如隔壁三塘板塊的九龍倉·天御、中冶·錦繡華府。
  九龍倉·天御和中冶·錦繡華府都是2017年三塘板塊誕生的高價地。其中，九龍倉·天御項目的成交樓面價為36453元/㎡+自持25%，是當時的板塊地王；而中冶·錦繡華府項目的成交樓面價29810元/㎡+自持36%，并且需要現(xiàn)房銷售。
  據(jù)了解，九龍倉·天御和中冶·錦繡華府這兩個項目的毛坯保本價就在50000元/㎡以上，而當隔壁板塊東新宅地的45000元/㎡的精裝均價已成定局時，九龍倉·天御和中冶·錦繡華府該如何定價呢？
  此外，筧橋宅地的上限精裝均價是40800元/㎡，與板塊內(nèi)在售新盤——璟宸府的精裝高層價格一致；而桃源宅地30000元/㎡的上限毛坯均價，略高于目前板塊內(nèi)在售新盤——融創(chuàng)金成臻藍府的高層毛坯均價。
毛坯均價拉升近5000元/㎡星橋房價將站上2字頭？
  8月8日當天，除了主城區(qū)，余杭區(qū)也掛牌了第二批限價房地塊。是兩宗商住地，分別位于星橋板塊和仁和板塊，也于9月10日出讓。
  星橋商住地位于星橋大道以東、臨丁路以北，出讓面積104648㎡，容積率2.6，建筑面積272085㎡。其中，住宅部分占了總體量的64%，其他部分將打造商業(yè)、商務以及交通場站設施。
  該地塊起價190460萬元，起始樓面價7000元/㎡，上限樓面價9095元/㎡；日后商品住房毛坯銷售均價不高于21000元/㎡，毛坯銷售最高單價不高于23100元/㎡。裝修價格不高于3000元/㎡。
  據(jù)了解，這宗星橋商住地緊鄰丁橋板塊，而且是地鐵3號線星橋站的地鐵上蓋物業(yè)，交通便利、區(qū)位好。周邊還有星橋一小、星橋中學等教育資源。從地塊要求可以看出，日后該地塊將打造臨平新城TOD項目。
  目前星橋板塊內(nèi)唯一在售新盤是天都城，距離這宗星橋商住地大約1公里左右。今年3月，天都城沁源公寓組團的毛坯均價16327元/㎡，中簽率僅2.67%。相比之下，這宗星橋商住地21000元/㎡的上限毛坯均價，把板塊內(nèi)的房價“天花板”拉升了近5000元/㎡。
  而對于目前商業(yè)配套較為欠缺的星橋板塊而言，星橋商住地的商業(yè)部分，可以為板塊填補商業(yè)的缺憾。另一宗仁和商住地的上限精裝均價為20000元/㎡，板塊內(nèi)目前有兩個待售項目——上塘九里、北城芳滿庭，雖還未申領(lǐng)預售證，但預計高層精裝均價與20000元/㎡相差不大。
地價不漲，漲房價崇賢的限價會突破嗎？
  8月16日，余杭區(qū)再次掛牌了2宗商住地，分別位于崇賢板塊和東湖板塊，預計9月17日出讓。
  今年，是崇賢刷存在感的一年。從杭州第一個現(xiàn)房項目——遠洋路勁·上河宸章，到繞城內(nèi)均價2萬元/㎡左右的剛需盤，崇賢正一次次被推上杭州樓市“熱搜榜”。
  此次掛牌的崇賢商住地東至臥龍浜、南至崇杭街、西至崇康路、北至前村街。出讓面積57139㎡，容積率1.5-2，體量約11萬方。其中，商業(yè)部分占了10%，還需配建5%的公租房。
  地塊起價114278萬元，起始樓面價10000元/㎡，上限樓面價12975元/㎡。其中，上限商品住房毛坯銷售均價20000元/㎡，毛坯銷售最高單價不高于22000元/㎡，裝修價格不高于3000元/㎡。
  回顧近兩年崇賢的拿地進程，最集中的是在2017年，那一年，崇賢板塊成交了5宗商住地，且都達到了12999元/㎡的封頂?shù)貎r，而路勁遠洋·江南院子項目更是創(chuàng)下了樓面價12999元/㎡+自持18%的“戰(zhàn)績”，即使掛牌的這宗崇賢商住地能拍至封頂，也超越不了。
  因此，崇賢板塊的庫存十分充足。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前板塊內(nèi)在售及待售項目達5個之多。對標上個月售罄的遠洋路勁·上河宸章，這宗崇賢商住地的上限毛坯均價——20000元/㎡，比上河宸章17800元/㎡的高層毛坯均價，要高2200元/㎡。
  即使對標板塊內(nèi)目前在售的精裝新盤——秋實宸悅（精裝高層：20600元/㎡），這宗崇賢商住地日后的上限精裝均價也要比其高出2400元/㎡。
  從區(qū)位圖看，該地塊緊鄰崇賢唯一的商業(yè)綜合體上億廣場，東側(cè)不遠處就是崇賢中學，1公里范圍內(nèi)還分布有向陽文體公園和臥龍浜公園。地塊隔壁是預計下半年一次性推盤的現(xiàn)房項目——綠都東瀾府。
  而另一宗掛牌的東湖商住地，日后商品房上限精裝均價為19800元/㎡，跟目前板塊內(nèi)新盤普遍19000元/㎡的精裝高層均價差不多。

來源：每日商報
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