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標題: 250多次地產(chǎn)調(diào)控 300家房企破產(chǎn)…下半年樓市走向 [打印本頁]

作者: 魚哭了沒人知道 時間: 2019-8-1 14:06
標題: 250多次地產(chǎn)調(diào)控 300家房企破產(chǎn)…下半年樓市走向
央視網(wǎng)消息：伴隨著全國高溫襲來，有關(guān)樓市的熱點也接踵而至。
先是一些城市地產(chǎn)調(diào)控升級，如蘇州限售多次加碼、開封限售令放開“一日游”、呼和浩特整頓二手房市場；再有銀行層面的收緊，如蘇州、南京、青島等城市房貸利率上浮；此外，銀保監(jiān)會已從監(jiān)管角度對房地產(chǎn)信托、房企發(fā)債融資收緊。
一連串的信號顯示，樓市調(diào)控趨緊的態(tài)勢不減。
從調(diào)控的節(jié)奏來看，引用中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達251次，同比增長31%；今年4月以來，調(diào)控明顯提速。
從調(diào)控的效果來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—6月商品房銷售面積同比下降1.8%，降幅比1—5月擴大0.2個百分點，商品房銷售額增長5.6%，增速回落0.5個百分點，數(shù)據(jù)從量、價兩方面印證，樓市運行在穩(wěn)的區(qū)間，泡沫得到一定程度的擠出。
那么，下半年樓市如何運行？
“穩(wěn)”
觀察樓市的走向，在學(xué)界有“短期看金融、中期看土地、長期看人口”的分析范式，房價的漲跌取決于土地供應(yīng)、庫存、流動性、人口流動等諸多復(fù)雜的供需因素。而最直觀的是觀察高層的定調(diào)和監(jiān)管的動作。
梳理近期的高層表態(tài)來看，無論是 2018年12月的中央經(jīng)濟工作會議，還是2019年4月的政治局會議，都對樓市有嚴格的態(tài)度，反復(fù)講“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”。
從中央明確落實“一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制”，到7月的政治局會議提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，告訴了我們長期該怎么做、短期又該怎么做，可謂一錘定音，徹底打消了希望房價進一步上漲者的預(yù)期。
從中央的態(tài)度不難看出，樓市運行，“穩(wěn)”字當頭，同時“因城施策”也賦予了地方一定的靈活性和政策空間。
今年上半年，個別一二線城市，如蘇州的房價呈現(xiàn)快速升溫的苗頭，引起了公眾的熱議和住建部的約談，蘇州3個月內(nèi)4次政策逐次加碼，初步穩(wěn)定了房價。
關(guān)于樓市“三穩(wěn)”的目標中，“穩(wěn)房價”離不開“穩(wěn)地價”和“穩(wěn)預(yù)期”。
穩(wěn)地價方面，住建部近期對地價波動幅度較大的城市進行了預(yù)警提示，各地也通過“降低一次性報價最高限價”、“價高者不一定得”等舉措進一步穩(wěn)定地價；房企拿地離不開資金的“輸血”，近來房企融資額已經(jīng)大幅受限，融資成本也明顯上升。可以說，土地和金融舉措的“雙管齊下”，將防止拿地環(huán)節(jié)的過熱狀況。
穩(wěn)預(yù)期方面，自中央明確“房住不炒”理念以來，加之各地各部門的堅決執(zhí)行，社會各方面的預(yù)期趨于穩(wěn)定。
誠然，“穩(wěn)房價穩(wěn)地價”與過去多年的“土地財政”思維存在不適應(yīng)。面對經(jīng)濟運行壓力，一些城市難免面臨財政上的困難，房價有下行的隱憂，例如個別城市試圖取消“限售令”，提振樓市和經(jīng)濟。
時下，中國正大力推動供給側(cè)改革，邁向經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，培育高端制造等科創(chuàng)企業(yè)，擴大國內(nèi)消費市場，加快新基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對沖擺脫房地產(chǎn)依賴而帶來的下行壓力，對經(jīng)濟增速換擋的容忍度不斷提升，決不會再走依賴房地產(chǎn)的老路。
分化
更多的維度來看，武漢、成都、西安等準一線城市降低人才引進門檻，南京、青島等地銀行上浮房貸利率，菏澤等地取消限售，這些舉措表明一城一策、分城調(diào)控的趨勢開始顯現(xiàn)，保障了樓市運行的平穩(wěn)。
可以說，樓市呈現(xiàn)區(qū)域性分化，但不具備普漲、大漲的條件，也難以出現(xiàn)普跌、大跌的可能。
事實上，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨“洗牌”時刻。在地產(chǎn)調(diào)控和融資收縮下，三四線城市的部分中小型房企生存艱難，陸續(xù)退出市場。大型房企憑借融資成本、品牌影響力和拿地的優(yōu)勢，行業(yè)集中度不斷提高。時下又是房企償債高峰期，今年以來，已有近300家地方中小房企宣告破產(chǎn)清算，且這個數(shù)字仍在上升。
地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部分化，與各地樓市的區(qū)域分化，將成為未來樓市的趨勢。
此外，金融是實體的“血液”，隨著金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的推進，未來金融機構(gòu)將引導(dǎo)更多的資金扶持制造業(yè)、民營企業(yè)，資金資源的流向也呈現(xiàn)分化趨勢。
根據(jù)過去的經(jīng)驗，貨幣流動性對樓市的上漲起到了“推波助瀾”的作用。但上半年以來，關(guān)于樓市的金融風險被密集提及，銀保監(jiān)會對房企融資的審核趨嚴。
監(jiān)管層的表態(tài)，既有對居民負債率過高的憂慮，也蘊含引導(dǎo)資金資源流向?qū)嶓w產(chǎn)業(yè)的態(tài)度，那種“貨幣放水—樓市大漲”的情景恐難以出現(xiàn)。
可以預(yù)見，下半年中央“房住不炒”的定力和住建部“三穩(wěn)”的目標不會改變，隨著地方政府夯實主體責任、因城施策的舉措更加多元、合理，金融部門進一步嚴防資金炒地炒樓，樓市調(diào)控體系愈發(fā)成熟和完善，樓市“入夏”的過熱狀態(tài)不會出現(xiàn)。

來源：央視網(wǎng)
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