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標(biāo)題: 房產(chǎn)銷售：買房過程黑幕多慎重對待血汗錢 [打印本頁]

作者: lucas- 時間: 2012-3-25 10:32
標(biāo)題: 房產(chǎn)銷售：買房過程黑幕多慎重對待血汗錢
我從事房地產(chǎn)銷售差不多塊3年了，很多老百姓會去分析我們的市場狀況，包括我們是怎么賺錢的。我今天可以通通告訴大家。原因就是我對這個行業(yè)感到憤怒！
在銷售一個樓盤之前我們會做一些前期工作，通常會積累一些意向客戶，這些意向客戶通常能決定我們的銷售業(yè)績。開盤前以預(yù)約之名來收受意向金，這其實是開發(fā)商的一種變相非法集資，因為在未獲得預(yù)售許可證的情況下，即可以摸清市場狀況，又能收入很大一筆資金來彌補資金不足，從而根據(jù)市場狀況來確定房價。在預(yù)約和開盤這一期間內(nèi)，就是業(yè)務(wù)員和案場經(jīng)理賺錢的時間。我們通常會去找中介幫忙，然后聯(lián)系預(yù)約的客戶或是有意向留過電話的客戶，想要買到理想的房源就交保留金，就是可以幫你保留房號，到時排隊裝個樣子就可以買到你想要的房子。保留金一般是5000—20000元不等，也要分高低檔次，通常中介能拿10%左右，其余都是我們業(yè)務(wù)員和經(jīng)理瓜分，這種灰色收入很難被老板查到，即使有人投訴，也只會被推到中介身上，我們是安然無恙的。
還沒完，通常在開盤前業(yè)務(wù)員手里會選中幾套房子來預(yù)約，通常會用家人的名字，主要是不想讓開發(fā)商或老板察覺我們在炒房。等我們選中理想的房源以后，到了開盤的時候我們會下一張定單，我們也會照常付定金，但是我們絕對不打合同，等開完盤后價格會往上調(diào)的，當(dāng)然調(diào)的越高我們心里越爽，因為代表著我們可以賺更多的差價，等每平方漲到一千的時候我們會把房子再拋給現(xiàn)在想買房的老百姓手里，由于我們手里的房源位置都不錯，通常比較好轉(zhuǎn)手，合同上打的還是開盤時的價格，但必須補足差價。一般真正要買房的好好和他溝通問題都不大，除非你不想買房。
開發(fā)商偷稅情況嚴(yán)重，通常是發(fā)生在車位的買賣中，只開收據(jù)不開發(fā)票，由于現(xiàn)在車位通常是比較緊張的，所以賣出是價格也一直走高，幾萬到十幾萬，而且車位的買賣也十分霸王，不買車位不能買房，買房必須買車位。以后如果你們遇到這種情況的話教你們2個方法，第一就是拿出車位預(yù)售許可證，其實很多人不知，開發(fā)商為了回籠資金通常是會把未拿到銷售許可的車位拿出來賣，而購房者通常只會看房子的預(yù)售許可，通常會被忽略，你若能發(fā)現(xiàn)然后舉報，開發(fā)商會中傷的。第二就是開發(fā)票，如果不能開發(fā)票就舉報，這個會非常嚴(yán)重。但我賣了那么多年房子卻從沒遇到過這樣的購房者，只能說你們的購房自我保護意識太薄弱了。
車位的緊張通常也給我們提供了賺錢的機會，就是強賣給別人的車位，他真的不想要。所以到了后期沒有車位的時候我們會找到真正想要買車位的客戶，高價轉(zhuǎn)讓給他，我們會和之前強賣給他的客戶達(dá)成約定，原價返給你，不讓你花冤枉錢，他們是悻然接受的。然后就是5萬賣8萬，6萬賣9萬。由于車位沒有產(chǎn)證只有協(xié)議，所以更改十分便利，有時候開發(fā)商都不知道，我們只需撕毀原有協(xié)議從新寫一份蓋章就行了。這是一筆十分可觀的收入，也要感謝開發(fā)商的強賣車位策略。
很多人問現(xiàn)在市場那么不好，還有沒有炒客？我告訴你們，你們可能會覺得驚嘆，有！雖然不多但是十分隱蔽！怎么操作？就是不管你有沒有限購，有沒有限貸，在銷售進入中期的時候會留出一部分房源提供給炒房者，舉個例子，我現(xiàn)在在重慶，上海人來我們樓盤買房是限貸又限購，根本沒法買。但我們在銷售中期的話通常業(yè)績也比較差，這時我們就把房子留一部分給他們，他們只需付首付（通常首付會比較高）然后打購房合同，雖然說不能貸款又不能拿房產(chǎn)證，但打購房合同卻絲毫不受影響，也就是說這套房子是賣給你了，反正是期房也不用著急。等到房價漲起來的時候我們會拿著這些房子比市場價略低拋出，厲害的業(yè)務(wù)員也可以買出高價，通常我們會收取一定的差價，這個開發(fā)商也是默許的，然后就是公司開個證明就可以去建委合同跟名了，投資者不用交任何稅，對于我們來講只是賺點外快。這一暗招對于開發(fā)商來講也可以回籠不少資金，而且非常隱蔽。
開發(fā)商餓不死，資金鏈難斷。這么一招也是沒法防，就是騙貸款。如果開發(fā)商出現(xiàn)了資金問題，解決的辦法就簡單多了。他會讓公司的中層或是高層管理人員來買自己的房子，但并非真的自己來買，就是公司借員工的名字打合同、開發(fā)票，然后去辦貸款，因為手續(xù)都齊全，所以銀行放貸就一點沒問題。貸款金額可以占到總房款的70%，有了這筆錢開發(fā)商怎么會餓死呢，然后公司幫員工每月還貸，然后這些房子再交到我們手里進行銷售，合同也要進行更改，這個過程是比較復(fù)雜的，最長是要等到交房辦產(chǎn)證可以結(jié)束，最快就是上面腐敗一下，一般很快能辦下來，但對于我們銷售的話難度比較大而已，其中也出現(xiàn)一房兩買的情況，但這種情況通常是不被察覺的，十分隱蔽。到最后房子肯定是能到真正購房者手中的，所以這種一房兩買不會造成不良后果。
如果你選擇去銷售中心看房，我可以給你傳點經(jīng)，讓你處處傷到他們軟肋。如果銷售人員給你講的天花亂墜的時候，請記住問這樣一句話，這個寫進合同嗎？你要記住，合同都是開發(fā)商自己擬定的條款，根本不可能給你更改，所以坐下來談的時候就讓他們拿出合同條款來進行閱讀。等付完錢再看合同的時候，你已經(jīng)是上了刀俎的魚肉了。對于綠化率、景觀、容積率等說辭一定要進行記錄，如果合同沒有的話，只能說明在開發(fā)商資金不足的時候他可以進行偷工減料，而這卻不違反合同。
看房子的時候一定要讓他們把價格公開，不能要一個含糊的均價或是約數(shù)。要讓他們提供多套房源共你選擇，價格要一一列出來。通常業(yè)務(wù)員會以銷售火爆來告訴你還剩下哪些房源，通常這些都是難以消化的房源，一般會提供一套到兩套共你選擇，再你要第三套的時候他們一般是不會給你的，這個時候就會出現(xiàn)銷售暗語。銷售暗語根據(jù)不同的銷售團隊來制定。一般銷控表格會在案場經(jīng)理手中，當(dāng)客戶問第一套房子的時候我們通常會說，這套房子可不可以介紹，如果房子在的話，回答當(dāng)然是可以介紹。當(dāng)客戶看了一套又一套的時候，這時候請注意了，暗語來了，不是可不可以介紹了，會變成有沒有賣掉或是還在嗎。這時的答案都是一致的，對不起賣掉了！
中國的房地產(chǎn)行業(yè)讓很大一部分人富了起來，但請你們記住，當(dāng)房子不只是滿足你們居住需求而腐化出其他價值的時候，請你們慎重對待你們的血汗錢。

作者: 地上一堆螻蟻 時間: 2012-3-25 13:45
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