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2017年上半年將維持平穩(wěn)，下半年將重回上升趨勢。

•   銷售額有望再次超市場預期。新房銷售額同比增速預計為0~5%，其中增長主要集中在下半年。
  
  
•   房價不會跌。2017年上半年將維持平穩(wěn)，下半年將重回上升趨勢。
  
  
•   城市層面供需關系將得到改善，但不會發(fā)生根本扭轉。
  
  
•   隨著調控政策效果漸弱，一、二線城市預計將在2017年下半年反超三、四線城市。
  
  
•   房貸的邊際收窄（預測2017年新增房貸總額5.5萬億元，同比下降15%）不會對房地產市場帶來實質性影響。
  
  
•   2017年銀行理財產品仍將作為開發(fā)商的重要支撐（2016年約為4萬億），為開發(fā)商拿地等活動提供充裕的外部資金。
  
  
•   穩(wěn)定的政策預期：短期內將不會有顯著調整。
• 來源：新浪房產
  
  

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  出于對利潤率的保護，2016 年昂貴的土地成本和顯著的溢價將激發(fā)開發(fā)商的提價意愿，在2016 年拿地過于激進的開發(fā)商壓力尤甚。

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  中金認為二手房銷售均價會出現(xiàn)合理的小幅調整（約5~10%），原因有兩點：

  1、短期內掛牌價和成交價均增長過快，增幅過高。一些城市（如北京、廣州）二手房成交價格增速甚至超過新房，這在我們看來是不合理的，考慮到新房普遍有品質的改善或提升。

  2、二手房市場是C2C 而非B2C，因此與新房相比，二手房市場價格更加靈活，議價空間更大。

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  由于政策擾動，短期內銷量將會出現(xiàn)顯著同比下滑，但將會在2017下半年重拾上升趨勢。長期來看，中金對于中國新房銷售量并不悲觀。

  1、2016 年四季度和2017 年一季度：參考2010和2013 年政策收緊時期的經驗，近期銷售面積同比下降30~40%是在預期范圍內的。

  2、2017 年二季度：銷售面積下滑幅度預計將收窄到10~20%。

  3、2017 年下半年：銷售面積再次回到同比正增長。

  長期來看：預計中國新房銷量將在未來三年將維持目前每年11~12億平米的水平，之后將緩慢下行，進入21 世紀30 年代和40 年代后將降至每年7~8億平米。2016 年四季度和2017 年一季度：銷售面積同比下降30~40%

  受調控政策影響，銷售面積將在2016 年四季度呈弱勢，并將持續(xù)到2017 年一季度。

  2010 和2013 年調控政策實施后，銷量同比下降20~30%。此輪調控還額外引入行政措施，在過熱城市（超過20個一、二線城市及部分三、四線城市）重建房地產市場秩序，帶來更加顯著的影響。

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  中金預計一、二線城市銷量下滑幅度在2017 年二季度收窄到10~20%，2017 年下半年重回增長態(tài)勢。

  進入2017 年二季度，當調控措施在價格控制方面逐漸取得成效，政府對一、二線城市地產市場的態(tài)度不會再像現(xiàn)在這樣嚴厲，這將有助于改善市場情緒。同時可售資源的補充也將從2017 年二季度起幫助緩解下滑局面。

  新增房貸將阻止銷售額的大幅下滑。我們將在后面的章節(jié)具體討論。

  可售資源的及時補充（主要來自2016 年新增土儲）將有效緩解銷量的萎縮。2012和2013 年的市場表現(xiàn)印證了這點

  長期來看：新房銷量在未來三年將維持在每年約11 億平米。

  我們預計2016~2020 年間新房銷量將保持在11~12 億平米，之后將開始減速下降，在21 世紀30 年代、40 年代穩(wěn)定在每年7~8 億平米。

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  由于中央政府“因城施策”框架的指引，我們認為城市層面的供求關系短期內會得到一定程度的改善，但不會徹底扭轉，這意味著：1）此次政策收緊的熱點城市供應缺口將持續(xù)存在；2）三、四線城市供應過剩的問題難以根本解決。

  我們對此次受到調控的一線和核心二線城市需求/供應比率（“需供比”）進行了情景分析。

  一線城市：供應缺口難以解決：1）這四個城市的需供比在每種情景中都超過1；2）深圳面臨的供應短缺問題最為嚴重。

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  21 個政策收緊的城市（包括一線城市）：在個別情況下總需求可以被滿足（當供應擴大超過15%；需求縮小超過15%），但供應過剩的程度非常低。

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  雖然2016 年中國居民房貸大大增加，但整體杠桿水平（從貸款總余額來看）仍未超過全球其他國家，尚處“合理范圍”內。

  我們不否認，2016 年新增住房貸款的增速或許超過了合理水平，并有可能帶來潛在風險，但我們不能夸大邊際影響，因為中國居民目前的杠桿水平仍然是在可承受范圍內的。

  中國房貸存量（住房貸款余額占GDP 比重）仍然相對較低：截至16 年9 月底住房貸款余額為17.93 萬億元，占過去一年年化GDP 的25%（日本1996/2014 年為32%/41%，美國2007/2015 年為73%/53%；圖表27）。

  全年房貸支出占全部居民可支配收入的比例并不算高。中國居民償還房貸的平均久期遠低于其他國家，但不論是否將久期調整為其他國家的水平，每年房貸支出占全部居民可支配收入的比例都在可承擔范圍內（圖表28）。

  中國居民房貸存量占居民總資產的比例均未超過日美可比指標。截至2016 年前9月末，房貸存量/居民總儲蓄（31%）、房貸存量/居民金融資產（17%）以及房貸存量/居民總房產價值（10%）三項比率與日本大致相當，但大幅低于美國（圖表29）。

  即使以現(xiàn)價計算，近年中國房產的負擔能力總體而言也并未下降。

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