汕尾市民網(wǎng)

近來(lái)媒體開(kāi)始關(guān)注樓市是否回暖的話題，原因有幾點(diǎn)：一是存準(zhǔn)再次下調(diào)；二是上海變相放松限購(gòu)；三是地產(chǎn)股大漲；四是成交有所回升；五是地產(chǎn)大佬開(kāi)始放話。因此，有媒體報(bào)道廣州樓市未現(xiàn)全面降價(jià)，有些樓盤(pán)價(jià)格甚至不降反升；而且，剛剛過(guò)去的周末有些網(wǎng)站組織的看樓團(tuán)人數(shù)據(jù)稱(chēng)高達(dá)數(shù)千人。

樓市是否真的回暖了？樓價(jià)到底有沒(méi)進(jìn)入全面降價(jià)階段？調(diào)控政策是應(yīng)該放松還是應(yīng)該繼續(xù)收緊？這一系列問(wèn)題再次困擾人們，不知道該如何判斷和分辨。人們之所以會(huì)產(chǎn)生上述的困擾和疑問(wèn)并不奇怪，因?yàn)榻鼇?lái)市道和政策變化的確撲朔迷離。不要說(shuō)一般人看不透，就是業(yè)內(nèi)人士也是意見(jiàn)看法分歧很大。

我不太認(rèn)同樓市回暖的判斷和看法，因?yàn)槲也幌嘈艃H僅下調(diào)了一兩次存準(zhǔn)、上海稍稍放松了一些限購(gòu)，就可以改變已經(jīng)形成的樓市下行趨勢(shì)的態(tài)勢(shì)。我覺(jué)得目前適當(dāng)調(diào)整金融和地產(chǎn)的調(diào)控政策有助于促進(jìn)樓市成交，可以使樓市既繼續(xù)限制投資性購(gòu)房又能夠讓房?jī)r(jià)適度地合理回歸，同時(shí)又可防止房?jī)r(jià)大跌，但還不至于讓房?jī)r(jià)回漲。

我一直擔(dān)心目前的樓市撐不住而出現(xiàn)崩盤(pán)，現(xiàn)在的一些措施有助于防止樓價(jià)不要大跌。但因此而被認(rèn)為是使樓市回暖和反彈之舉則恐怕有些不妥，因?yàn)榭赡軙?huì)誤導(dǎo)中央政府重新收緊和暫緩信貸和限購(gòu)方面的托市之舉。

如何理解樓市是否已經(jīng)進(jìn)入全面降價(jià)階段的問(wèn)題。樓市下行一般可劃分為局部促銷(xiāo)、隱性降價(jià)階段，全面促銷(xiāo)、局部降價(jià)階段以及全面降價(jià)、價(jià)量齊跌階段。目前，限購(gòu)限貸的一二線城市可以說(shuō)已經(jīng)進(jìn)入全面降價(jià)的階段，但并不等于說(shuō)所有的樓盤(pán)都已經(jīng)開(kāi)始全面降價(jià)，而是說(shuō)所有的樓盤(pán)如果不降價(jià)或降價(jià)幅度不到位就難以成交。

因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)開(kāi)始出現(xiàn)一些深度降價(jià)的樓盤(pán)，這些樓盤(pán)一步到位采取跳水式的降價(jià)策略，往往會(huì)取得很好的銷(xiāo)售效果。但也有可能導(dǎo)致原來(lái)業(yè)主退房和鬧事的同時(shí)，也造成其他樓盤(pán)買(mǎi)家的觀望情緒和降價(jià)預(yù)期更濃。

其實(shí)，目前廣州樓市大幅降價(jià)的樓盤(pán)越來(lái)越多。但由于這些降價(jià)促銷(xiāo)的樓盤(pán)雖然是一步到位地降價(jià)促銷(xiāo)，卻并不是一股腦將貨量全部都降價(jià)推出；而是有選擇的降價(jià)和推貨，達(dá)到一定的銷(xiāo)售目標(biāo)就會(huì)暫停降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)。而且，每個(gè)降價(jià)促銷(xiāo)樓盤(pán)一般也都會(huì)推出一些朝向樓層不好的特價(jià)房來(lái)制造噱頭，這種虛實(shí)混雜的手法很容易令買(mǎi)家產(chǎn)生誤解和誤判。

而且，由于樓價(jià)目前仍然處于高位，房?jī)r(jià)也僅僅是開(kāi)始降價(jià)，即使有一定的回落也依然很高。比如3萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)就是降到2.5萬(wàn)/平方米，對(duì)那些只能購(gòu)買(mǎi)每平方米萬(wàn)元左右的買(mǎi)家也還是只能“望房興嘆”，這些無(wú)效需求的買(mǎi)家自然也無(wú)法認(rèn)同和感受到房?jī)r(jià)的大幅回落。