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中低總價二手房在經(jīng)歷樓市調(diào)整后，業(yè)主叫價普遍有5%~10%幅度的松動。二月中低總價二手住宅成交率先走出低谷，首置房貸優(yōu)惠有可能再下調(diào)今年春節(jié)來得早，中介行在2月份全面復(fù)工，部分中介向記者透露，2月以來的二手行情有所回升。中原地產(chǎn)有關(guān)人士表示“二手房買賣一周比一周好”，合富置業(yè)方面透露，中低總價二手房成交率先走出低谷。良策按揭人士也表示過年后業(yè)務(wù)量有小小回升。今年1月份，二手樓市因春節(jié)原因而創(chuàng)下十年來最差的開局，對于2月份的回升勢頭，絕大部分專家都表示這是住房需求周期性釋放的結(jié)果，不足以喻示3月份會迎來小陽春。文/圖：記者李鳳荷市況回放：低價盤成交率先上揚良策按揭副總經(jīng)理阮學(xué)林告訴記者：“1月份成交太低，累積的需求在2月份爆發(fā)，目前的成交看起來是周期性爆發(fā)，但成交的上升勢頭的確挺好，不知道能不能延續(xù)到3月�！睆拇蟮恼攮h(huán)境來看，限購與限貸政策會繼續(xù)執(zhí)行，能讓購房者感覺好一點的是首次置業(yè)房貸優(yōu)惠未來可能進(jìn)一步下調(diào)，目前主要是外資銀行和部分中小銀行可以提供9折利率優(yōu)惠，隨著法定存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，合富置業(yè)首席市場分析師龍斌和良策按揭阮學(xué)林都看好未來首次置業(yè)利率優(yōu)惠可能重回8.5折的水平。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012年2月上旬總價100萬元或以下的中低總價二手住宅成交占比為69.2%，與2012年1月份一樣穩(wěn)居六成以上市場份額，創(chuàng)2011年1月以來中低總價二手住宅占同期整體二手住宅成交比例的高位。合富置業(yè)市場部高級主任梁燕明表示，受首套房貸利率回歸基準(zhǔn)以及存款準(zhǔn)備金率下調(diào)等消息刺激，首次置業(yè)買家群體憧憬房貸申請難度及月供款壓力會較去年小，因而有助其入市信心提升；此外，中低總價二手住宅市場在經(jīng)歷一年調(diào)整后，業(yè)主叫價普遍出現(xiàn)5%~10%幅度的松動，盡管遠(yuǎn)比買家所期望的至少10%~15%的松動空間要小，但已陸續(xù)有經(jīng)歷半年至一年乃至更長時間觀望的剛需買家認(rèn)為價格已調(diào)整到可接受范圍，因而選擇在新春后擇機入市；再者，這些購房預(yù)算僅100萬元左右的首次置業(yè)者在目前一手市場已降價的樓盤當(dāng)中仍難覓符合其預(yù)算范圍內(nèi)的物業(yè)，他們只能重回二手市場購房，因此進(jìn)一步利好中低總價二手住宅成交。據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月初以來成交總價100萬元或以下二手住宅，除了分布在樓價相對不高的花都、番禺、黃埔等外圍區(qū)域之外，市中心中低總價二手住宅成交主要集中越秀、荔灣的中山三、西門口、上下九、中山八以及同屬荔灣的芳村花地灣等有地鐵途經(jīng)、出行條件相對便利的區(qū)域，以樓齡稍長的緊湊型兩、三房為成交主力。中原地產(chǎn)研究一部副經(jīng)理瞿中奇表示，該公司2月份的二手房買賣一周比一周好，周均成交是1月份水平的兩倍，客戶出來看樓的積極性有所提高。他透露，目前成交上升主要由首次置業(yè)者帶動，他們基本上都是選擇置業(yè)目標(biāo)區(qū)域的低端盤源。買家入市的最主要原因是剛性需求釋放，其次是業(yè)主降價到位。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，白云區(qū)和番禺區(qū)業(yè)主降價幅度最大，降價幅度達(dá)放盤價的15%。良策按揭阮學(xué)林表示，他們也感覺到二手房成交有小幅上升，成交主要集中在低價位的盤源，單價在1萬~1.5萬元/m2，總價在100萬元以下，成交增長的區(qū)域為番禺洛溪和荔灣芳村板塊。市場展望：三月小陽春或不現(xiàn)實合富置業(yè)龍斌表示，2月份總的市場態(tài)勢依然低迷，低總價二手房成交上升帶來的反彈力度有限，不過從數(shù)據(jù)上看，睇樓量的確有所回升。未來二手樓市面臨的挑戰(zhàn)與上年無異，首先是限購、限貸政策不會松動，其次是一手樓降價到位，二手房客人會繼續(xù)分流到一手市場。中原地產(chǎn)瞿中奇認(rèn)為，市場全面回暖必須滿足兩個條件，一是置業(yè)者對市場預(yù)期是一致的樂觀；二是多種戶型、不同總價的成交全部復(fù)蘇，而并不僅僅是低總價單位。從目前來看，兩個條件都尚未達(dá)到，說市場回暖為時過早。合富置業(yè)梁燕明表示，預(yù)計今年內(nèi)調(diào)控政策放松的可能性不大，近期一手市場已相繼出現(xiàn)降價現(xiàn)象，而二手物業(yè)的保值和升值力除了與地段有關(guān)外，還受到樓齡長短的制約，因此持有樓齡較長物業(yè)的中低價二手住宅小業(yè)主尤其要留意，可趁目前一手樓盤降價以及中高端二手住宅價格松動幅度有所擴(kuò)大的時機，出售舊居以獲得足夠的資金換房改善生活居住環(huán)境，以免錯過套現(xiàn)換樓的機會。大膽預(yù)測：首次置業(yè)利率優(yōu)惠或重回8.5折前不久，央行調(diào)整法定存款準(zhǔn)備金率，銀根再次松動。龍斌認(rèn)為，隨著物價平穩(wěn)，積極穩(wěn)健的信貸資金管理之下，有可能使首次置業(yè)貸款優(yōu)惠從9折回歸到8.5折。首次置業(yè)有別于換房的二套房貸以及投資需求，是國家明令確保扶持的置業(yè)類型，他看好今年年中左右首次置業(yè)優(yōu)惠幅度加大。良策按揭阮學(xué)林也表示，他們在與銀行接觸的時候也感覺到首次置業(yè)利率優(yōu)惠不斷放松，目前四大銀行仍維持在基準(zhǔn)利率，外資銀行和部分中小銀行可以提供9折利率優(yōu)惠。他認(rèn)為，銀行有拓寬客戶基礎(chǔ)的壓力，銀行以差別利率來吸引客戶，貸款利率差對客戶來說意味著幾萬元至幾十萬元的利息支出，一定會影響客戶的選擇，利率差勢必導(dǎo)致利率競爭，從基準(zhǔn)利率到9折優(yōu)惠已看出這一點，未來回歸8.5折也是可能的。不過，地產(chǎn)專家認(rèn)為，目前松動的只是首次置業(yè)利率優(yōu)惠，受調(diào)控政策約束的二套房貸政策以及首付成數(shù)應(yīng)該不會松動。中原地產(chǎn)瞿中奇表示，法定存款準(zhǔn)備金率下調(diào)對客戶的影響是有限的，它只會帶來貸款放款速度的加快，也有可能促使銀行進(jìn)行利率競爭，但首付成數(shù)維持不變，依然會把有心入市無力支付首期款的買家攔在樓市外，市場需求不會因此而擴(kuò)大。(廣州日報)

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