汕尾市民網(wǎng)

     “9·30”再現(xiàn)江湖，央行住建部齊發(fā)放松信貸措施，央行發(fā)文稱將首套房最低首付款比例調(diào)低，而住建部等三部委稱將全面推行住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)人士分析稱，這兩個(gè)政策對(duì)于三、四線城市利好更大，而心理影響大于實(shí)際影響。

  央行公布：在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

  央行表示，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，根據(jù)轄內(nèi)不同城市情況，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

  同時(shí)，住建部、財(cái)政部、央行昨日還就切實(shí)提高住房公積金使用效率發(fā)通知，稱要提高實(shí)際貸款額度，設(shè)區(qū)城市統(tǒng)籌使用資金，拓寬貸款資金籌集渠道，全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。

  解讀一：新政更利好三、四線城市

  國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群分析認(rèn)為，非限購(gòu)城市首套房首付款比例下調(diào)，一方面是為了滿足住房剛需，支持房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展；另一方面是通過(guò)穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，進(jìn)而為穩(wěn)增長(zhǎng)提供可靠支撐。

  “新政直接影響非常有限，目前首付壓力比較大的城市主要集中在一線城市，二、三線城市首付壓力相對(duì)較小。而且5%的改變，絕對(duì)值不高，對(duì)于大部分非限購(gòu)城市來(lái)說(shuō)，只有5萬(wàn)～10萬(wàn)元。這部分變化不會(huì)影響購(gòu)房決策�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

  而易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，這是一種很典型的差異化信貸調(diào)控政策。對(duì)于依然處于限購(gòu)城市的一線城市來(lái)說(shuō)，仍然需要三成首付的比例，所以影響不大。

  而對(duì)于公積金異地貸款政策，張大偉表示，一定程度上，對(duì)三、四線城市可能帶來(lái)利好，“在一、二線城市繳存但買(mǎi)不起當(dāng)?shù)刈≌�的年輕人，可回原籍購(gòu)買(mǎi)，所以對(duì)于三、四線城市來(lái)說(shuō)，這一政策可以說(shuō)是利好�！�

  解讀二：心理影響大于實(shí)際作用

  “本輪房地產(chǎn)政策寬松主要特點(diǎn)是政策多，但是大部分都是小微刺激，預(yù)計(jì)對(duì)購(gòu)房者心理影響較大�！睆埓髠ケ硎荆瑢�(shí)際操作起來(lái)，公積金異地貸款等政策實(shí)施有難度。

  張大偉認(rèn)為，公積金目前在全國(guó)的普遍最大問(wèn)題是額度問(wèn)題，“目前公積金首套二套的政策都已經(jīng)是歷史最寬松。但想達(dá)到首付兩成，對(duì)于目前的公積金額度來(lái)說(shuō)根本不可能。比如北京二套限額只有80萬(wàn)元，這種情況下，首付五成都很難買(mǎi)到住宅�！�

  不過(guò)，張大偉同時(shí)表示，對(duì)于不同城市來(lái)說(shuō)，公積金貸款的額度是不同的，如果是大城市工作小城市購(gòu)房，實(shí)際并不一定能按照大城市繳存的比例貸款。而如果在小城市工作去大城市購(gòu)房，公積金額度又太少。

  張大偉介紹，因?yàn)樯婕皟蓚�(gè)城市的互認(rèn)，之前也有試行的，2009年4月,北京曾與秦皇島簽訂公積金異地貸款協(xié)議，但是實(shí)際上基本沒(méi)有人使用。

  解讀三：房企去庫(kù)存速度或加速

  整體看，金九銀十市場(chǎng)已經(jīng)有起色。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：9月1日～27日，合計(jì)54城市住宅簽約210867套，環(huán)比微漲0.43%。

  值得關(guān)注的是，近期房企推盤(pán)已逐步進(jìn)入高峰階段。數(shù)據(jù)顯示，前周，中原監(jiān)測(cè)的22個(gè)城市重點(diǎn)項(xiàng)目的推售套數(shù)環(huán)比增加104%，達(dá)到年內(nèi)的第三高位，為后市提供了充足貨源。同時(shí)，各地市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)情況也表現(xiàn)良好，22城市的整體認(rèn)購(gòu)率達(dá)到61%。隨著9月中下旬供應(yīng)高峰的來(lái)臨，預(yù)計(jì)“銀十”市場(chǎng)表現(xiàn)有望超過(guò)9月。

  嚴(yán)躍進(jìn)表示，無(wú)論是央行還是公積金政策，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，都能夠加快項(xiàng)目的去庫(kù)存速度。同時(shí)，在這個(gè)過(guò)程中，房企也能夠提高項(xiàng)目的報(bào)價(jià)。

  “從實(shí)際過(guò)程來(lái)看，房企的去庫(kù)存效果比預(yù)期的好，房企在第四季度會(huì)繼續(xù)追趕年度銷售業(yè)績(jī)。在銷售業(yè)績(jī)提振的過(guò)程中，也會(huì)使得房企的盈利狀況持續(xù)改善。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

  契稅優(yōu)惠

  不必再到房管局開(kāi)證明

  省地稅局網(wǎng)站掛出《關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅征管工作的公告》，今年11月1日起，簡(jiǎn)化個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房且該住房屬于家庭唯一住房享受契稅優(yōu)惠政策的申請(qǐng)手續(xù)，納稅人無(wú)需再提交房管局的住房登記情況證明，只要如實(shí)填寫(xiě)《購(gòu)房人家庭唯一住房承諾書(shū)》，符合條件就可享受契稅優(yōu)惠。

  根據(jù)2010年9月29日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅（廣東省契稅適用稅率為3%，也就是說(shuō)減半稅率為1.5%）。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%征收契稅。

  公告明確，稅務(wù)機(jī)關(guān)將逐步加大對(duì)納稅人填報(bào)唯一住房情況的查驗(yàn)力度，對(duì)不如實(shí)申報(bào)繳稅的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將追繳少繳稅款，按日加收滯納金，并處少繳稅款50%以上5倍以下罰款。

  調(diào)低首付

  在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25％。

  提高額度

  2015年8月末住房公積金資金運(yùn)用率低于85％的設(shè)區(qū)城市，要綜合考慮當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)水平、貸款需求和借款人還款能力，提高住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)際額度。

  延長(zhǎng)期限

  在保證借款人基本生活費(fèi)用的前提下，月還款額與月收入比上限控制在50％~60％。貸款償還期限可延至借款人法定退休年齡后5年，最長(zhǎng)貸款期限為30年。推行按月劃轉(zhuǎn)住房公積金沖還貸款本息業(yè)務(wù)。

  統(tǒng)籌資金

  同一設(shè)區(qū)城市住房公積金管理中心和分中心應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一住房公積金提取和貸款政策，統(tǒng)籌使用貸款資金。住房公積金管理中心或分中心貸款資金不足時(shí)，應(yīng)允許繳存職工向同城住房公積金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款。

  拓寬渠道

  拓寬貸款資金籌集渠道。有條件的城市要積極推行住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，盤(pán)活住房公積金貸款資產(chǎn)。

  異地貸款

  全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。繳存職工在繳存地以外地區(qū)購(gòu)房，可按購(gòu)房地住房公積金個(gè)人住房貸款政策向購(gòu)房地住房公積金管理中心申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。繳存地和購(gòu)房地住房公積金管理中心應(yīng)相互配合，及時(shí)出具、確認(rèn)繳存證明等材料，辦理貸款手續(xù)。

  簡(jiǎn)化審批

  繳存職工申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款、同意根據(jù)本人住房公積金月繳存額推算其月收入的，不需單位出具職工收入證明。繳存職工租住商品住房申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗�積金，除身份證明、本人及配偶無(wú)房證明外，不需其他證明材料。

來(lái)源：大洋網(wǎng)-廣州日?qǐng)?bào) 作者：潘彧 何穎思