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1998年從揚(yáng)州來(lái)重慶，在房地產(chǎn)市場(chǎng)一線奔跑10余年，朱廷勇這位房地產(chǎn)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的“掌舵者”，對(duì)市場(chǎng)的熱情依舊如初。

  見(jiàn)證了房地產(chǎn)10余年的起起伏伏，朱廷勇深諳其道。他用“不能任性”來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)的未來(lái)�！耙郧笆侨�民都在做房地產(chǎn)，只要有錢就往房地產(chǎn)投資�！彼�說(shuō)，現(xiàn)在房地產(chǎn)回歸常態(tài)，回歸到房地產(chǎn)行業(yè)的本身屬性，那就是房地產(chǎn)作為居住的屬性。那么就意味著，不是有錢就能做房地產(chǎn)了，行業(yè)將面臨著洗牌和調(diào)整。

  “去年的樓市整體來(lái)說(shuō)，是一半海水一半火焰。有的唱衰樓市，有的唱好樓市�！敝焱⒂抡f(shuō)，唱衰樓市有幾個(gè)原因：首先，是受大環(huán)境影響，整個(gè)市場(chǎng)下滑；其次，開(kāi)發(fā)商為了走量，利潤(rùn)大幅降低，包括很多品牌開(kāi)發(fā)商。

  朱廷勇說(shuō)，唱好是因?yàn)橹貞c去年還是成交了2400萬(wàn)平方米左右，還是維持了較高的成交水準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商的去化量還是很好的。從成交金額來(lái)看，還是有開(kāi)發(fā)商達(dá)到了預(yù)期的目標(biāo)。但去化量的背后，是開(kāi)發(fā)商大幅降低了利潤(rùn)，觸底價(jià)格、首付分期，透支了未來(lái)的成交量。

  現(xiàn)狀二

  房地產(chǎn)回歸居住屬性

  “在以前，只要有房子賣，無(wú)論什么樣的房子，都會(huì)有人來(lái)買。人手多套房的比比皆是�！敝焱⒂抡f(shuō)，現(xiàn)在不一樣了，市場(chǎng)回歸了剛性需求，回歸到房子本來(lái)的居住屬性，比如中低收入者的保障房或一些真實(shí)的改善需求。

  為什么會(huì)回歸到居住屬性？因?yàn)檎麄�(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)也如此，從虛繁榮回歸，通過(guò)科學(xué)發(fā)展、稅收機(jī)制調(diào)整，將行業(yè)回歸到一種常態(tài)。

  現(xiàn)狀三

  增速放緩，行業(yè)面臨調(diào)整

  “房地產(chǎn)增速放緩，整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入"新常態(tài)"�！彼�謂“新常態(tài)”，是經(jīng)濟(jì)增速放緩，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，政府簡(jiǎn)政放權(quán)，市場(chǎng)活力逐步釋放的一個(gè)新時(shí)期。這種情況下，地價(jià)沒(méi)有降下來(lái)，住宅利潤(rùn)降低，開(kāi)發(fā)商必然面臨轉(zhuǎn)型。

  而現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)的“新常態(tài)”遲遲沒(méi)有到來(lái)。朱廷勇說(shuō)，行業(yè)面臨“新常態(tài)”，但又沒(méi)進(jìn)入新常態(tài)，所以大家很難受，都在摸索新的方向。

  “新常態(tài)”下活著最重要

  利潤(rùn)下降，資金壓力大，很多中小房企在競(jìng)爭(zhēng)中逐漸失去了優(yōu)勢(shì)，斷了資金鏈，這是否意味著大批房企會(huì)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)？

  朱廷勇對(duì)重慶市場(chǎng)還是相對(duì)樂(lè)觀的。近5年，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)每年的需求維持在2000萬(wàn)平方米左右，未來(lái)3年應(yīng)該也是在1500萬(wàn)-1800萬(wàn)平方米之間。

  在未進(jìn)入“新常態(tài)”前，開(kāi)發(fā)商面臨著幾種選擇，朱廷勇分析稱，一種是快，追求周轉(zhuǎn)，特別是單一的做住宅開(kāi)發(fā)的企業(yè)；第二種是追求利潤(rùn)，對(duì)于一些資雄厚，且融資渠道好的公司；第三種，就是延后開(kāi)發(fā)，把土地先放一放，走一步看一步。

  “對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，活下來(lái)最重要。誰(shuí)熬過(guò)來(lái)了，可能還會(huì)看見(jiàn)春天。”朱廷勇說(shuō)。

  城市中心與改善需求

  在朱廷勇看來(lái)，“新常態(tài)”下房地產(chǎn)行業(yè)的出路，在于兩個(gè)關(guān)鍵詞。一個(gè)是城市中心，二是改善需求。他說(shuō)，在重慶一環(huán)以內(nèi)是不愁的，交通、配套各方面都很成熟。此外，重慶現(xiàn)在也迎來(lái)了改善類需求的增長(zhǎng)點(diǎn)，這類客戶關(guān)注品牌、教育、醫(yī)療、交通等綜合因素。這就要求開(kāi)發(fā)商在做新區(qū)產(chǎn)品時(shí)，必須先將配套完善起來(lái)，讓客戶有足夠的預(yù)期和信任。

  充分關(guān)注人的需求

  房地產(chǎn)回歸居住屬性。地段好、定位準(zhǔn)、配套準(zhǔn)已不能滿足，還要充分關(guān)注人的需求。比如龍湖的“社區(qū)APP”。

  朱廷勇說(shuō)，現(xiàn)在房企必須充分研究人的需求，找準(zhǔn)客戶，進(jìn)行量體裁衣。如何量體裁衣？就是針對(duì)客群進(jìn)行人性化的設(shè)計(jì)。

  “跨界”中尋求機(jī)會(huì)

  朱廷勇認(rèn)為，房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)還在于跨界，與互聯(lián)網(wǎng)、金融等行業(yè)的跨界。

  他介紹，一些房企公司開(kāi)始從二級(jí)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)為一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，例如“PPP模式”，即公私合營(yíng)的模式，政府將一級(jí)土地開(kāi)發(fā)權(quán)市場(chǎng)化，讓民營(yíng)資本參與進(jìn)來(lái)，這也給房企提供了更多生存的機(jī)會(huì)。

  “比如原來(lái)的保障房是政府主導(dǎo)，現(xiàn)在交給開(kāi)發(fā)商來(lái)做，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有銷售壓力保證基本利潤(rùn)，政府也一定程度控制了成本�！彼�談到，在江蘇、浙江、北京等地，開(kāi)發(fā)商給政府做保障房，也是一種模式，也是未來(lái)的契機(jī)。

  做趨勢(shì)產(chǎn)品

  朱廷勇表示，重慶的高層市場(chǎng)，供應(yīng)量大，大約還需要10年的去化。從橫向來(lái)看，標(biāo)準(zhǔn)層變大，平層贈(zèng)送變難，躍層產(chǎn)品增多。從縱向來(lái)看，主流將是33-45平方米一房半，53-55平方米兩房半戶型。朱廷勇分析，在企業(yè)高周轉(zhuǎn)的需求下，高層產(chǎn)品也將越來(lái)越復(fù)制化、標(biāo)準(zhǔn)化。

  在洋房市場(chǎng)，洋樓入核心地段，總價(jià)100多萬(wàn)搶占高層客戶。別墅市場(chǎng)上，未來(lái)別墅獨(dú)棟、類獨(dú)棟、舒適型別墅三足鼎立分天下。而經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排將持續(xù)壓縮面積，不斷拉低面積極限。

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