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標(biāo)題: “房價收入比”是安居樂業(yè)的硬指標(biāo) [打印本頁]

作者: 薇兒 時間: 2013-3-29 22:53
標(biāo)題: “房價收入比”是安居樂業(yè)的硬指標(biāo)
今年3月新年剛過，國務(wù)院針對樓市的新“國五條”實施細(xì)則便出臺了。對于新“國五條”，人們有各種解讀：有的說樓價會漲，有的說樓價會跌，也有人說股市會因此受影響……而反映到市場上，出現(xiàn)了許多大城市排隊搶房子的現(xiàn)象，依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求關(guān)系，價格自然是走高的。
由此，中國日益高企的房價，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際“房價收入比”（平均房價除以平均家庭年收入）的標(biāo)準(zhǔn)。在美國和北歐，房價收入比一般保持在2到3倍；其它西歐國家因人口密度較大，房價收入比常年維持在3到4倍之間。
但是，國內(nèi)有些學(xué)者對此提出了質(zhì)疑，認(rèn)為“由于世界各國國情不一樣，房價收入比”在中國根本無效，因為“安居樂業(yè)”是中國百姓根深蒂固的觀念，擁有一套產(chǎn)權(quán)屬于自己的房子，是人生的頭等大事。
事實上，制定“房價收入比”的目的，正是基于世界各國家庭年收入的差異，才并未使用一個具體的數(shù)字來判斷全球的合理房價，這恰恰是從“安居樂業(yè)”的因素來考量的。
舉例來說。北美人的生活一般都非常按部就班：高中畢業(yè)之后上大學(xué)，然后戀愛、結(jié)婚、生子、養(yǎng)孩子、養(yǎng)狗、聽歌劇、看電影、旅游、減肥、看病、吃藥、付賬……在他們的觀念里，人生就該如此這般。
以一個年收入7萬加元的家庭來說（按照2009年的統(tǒng)計結(jié)果，多倫多平均家庭年收入為66,790加元），假如想購房，精確地測量這個家庭是否有購房能力，銀行通常會以“房屋負(fù)擔(dān)能力指數(shù)”（Housing affordability index），一個被普遍接受的30%準(zhǔn)則作為依據(jù)。
也就是說，一個家庭負(fù)擔(dān)住房（包括按揭費(fèi)用）支出的金額，不能超過家庭總收入的30%。在具體操作時，銀行和貸款機(jī)構(gòu)決不會將房貸的本金、利息、房產(chǎn)稅和取暖費(fèi)的住房成本，調(diào)高至家庭總收入的32%。否則的話，這個家庭的日子將會很難過。
因為還有25%要交個人所得稅，另外25%到30%是日常開銷，包括支付汽車貸款、汽車保險、度假旅游、娛樂和日常生活開支等等。剩下的15%到20%要存退休金、孩子的教育基金，以及不時之需等等。而近幾年購房的大多數(shù)業(yè)主，現(xiàn)在又多出一項開支——按揭保險。

近年來，加拿大將利率不斷下降到接近零利率，并且保持了多年，使得加拿大的房價大幅上漲，平均房價接近38萬加元，超過了美國平均房價的一倍！而負(fù)債率（Debt to Income Ratio）則超過165%，遠(yuǎn)高于美國危機(jī)爆發(fā)前的157%，陷入希臘式的危機(jī)也為時不遠(yuǎn)了。（www.556suncity.com，www.780suncity.com）
因此，加拿大“聯(lián)邦銀行法”規(guī)定，購房首付低于25%，需要購買按揭保險，以防美國式的次貸危機(jī)在加拿大重演。但是，據(jù)2005年加拿大商業(yè)雜志報道，在2004年的購房者中，有45%或50萬的加拿大家庭，需要購買總價值16億美元的抵押貸款按揭保險。如果利率稍微上調(diào)3個百分點(diǎn)（正常水平），這些家庭就不堪重負(fù)了。

作者: 新不了情 時間: 2013-3-30 09:52

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