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標(biāo)題: 北京寫字樓需求放緩高級(jí)公寓銷售強(qiáng)勁反彈 [打印本頁(yè)]

作者: 香茗苦酒 時(shí)間: 2012-7-22 10:18
標(biāo)題: 北京寫字樓需求放緩高級(jí)公寓銷售強(qiáng)勁反彈
　　仲量聯(lián)行發(fā)布2012年第二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

　　北京，2012年7月17日 - 仲量聯(lián)行今天發(fā)布2012年第二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，報(bào)告顯示今年上半年市場(chǎng)各個(gè)物業(yè)業(yè)態(tài)基本保持了穩(wěn)定的需求。

　　·甲級(jí)寫字樓-與2011年相比，2012年上半年北京寫字樓市場(chǎng)需求放緩。
　　·優(yōu)質(zhì)商鋪-奢侈品及快時(shí)尚零售商持續(xù)擴(kuò)張，核心商圈高品質(zhì)項(xiàng)目受熱捧，部分業(yè)主主動(dòng)求變進(jìn)行品牌調(diào)整。

　　·高級(jí)住宅 -高級(jí)公寓成交價(jià)格繼續(xù)小幅下滑，銷售面積強(qiáng)勁反彈。

　　·工業(yè)物業(yè)-倉(cāng)儲(chǔ)物流強(qiáng)勁吸納推動(dòng)市場(chǎng)空置率下降，租金持續(xù)上漲。

　　·投資市場(chǎng)-北京上半年開發(fā)投資交易活躍，資產(chǎn)交易主要以自用型買家為主。

　　·酒店市場(chǎng)- 需求繼續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)顯著提高。

　　寫字樓市場(chǎng)

　　與2011年相比，2012年上半年北京寫字樓市場(chǎng)需求放緩。自年初至今，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)。截至二季度末，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量仍然穩(wěn)定在620萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)全年北京將僅有2.3萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，因此下半年租金將持續(xù)走高。

　　租金水平達(dá)到歷史高位、可租面積日見緊缺、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期下調(diào)，以及世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不確定性增強(qiáng)等因素導(dǎo)致了前兩季度北京寫字樓市場(chǎng)需求放緩。由于多數(shù)優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓已接近滿租，上半年北京寫字樓市場(chǎng)146,065平方米的凈吸納量大多來(lái)源于近年新落成的項(xiàng)目。從總體租賃面積看，擴(kuò)租需求最為強(qiáng)勁，內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)均較活躍。

　　盡管需求有所減弱，但供給短缺使二季度北京寫字樓市場(chǎng)空置率繼續(xù)下降。可租面積的短缺使業(yè)主在挑選租戶時(shí)擁有了更大的選擇權(quán)，有些業(yè)主更是表示只愿接納高品質(zhì)租戶。截至二季度末，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率降至6.8%，環(huán)比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，全市多數(shù)區(qū)域市場(chǎng)空置率均下降或保持在10%以下的水平。隨著空置率的持續(xù)下降以及可租賃面積愈加有限，新建及擴(kuò)租的企業(yè)將轉(zhuǎn)向非中心區(qū)域或乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)尋找可租面積。

　　低空置率導(dǎo)致二季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)租金繼續(xù)上漲，其中新租戶面臨的租金上漲幅度遠(yuǎn)高于老租戶續(xù)租的漲幅。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀睿珂認(rèn)為：“許多租戶在租約中都設(shè)定了租金上限，這限制了整體市場(chǎng)的租金上漲。”整體市場(chǎng)租金目前達(dá)到每平方米每月326元，環(huán)比上漲6.8%，同比上漲34%。其中，CBD和第三使館區(qū)租金漲勢(shì)最強(qiáng)。

　　由于多個(gè)中短期內(nèi)計(jì)劃竣工項(xiàng)目的完工期有所延后，預(yù)計(jì)北京甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量將在2016年達(dá)到高峰。2012年下半年北京將僅有一個(gè)甲級(jí)寫字樓入市，新增供應(yīng)面積2.3萬(wàn)平方米，但這對(duì)于緩解整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)緊張只是杯水車薪。仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，2012年下半年，在穩(wěn)定市場(chǎng)需求的作用下，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率將進(jìn)一步下降，而租金則會(huì)繼續(xù)小幅上揚(yáng)。

　　優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)

　　奢侈品及快時(shí)尚零售商持續(xù)擴(kuò)張，核心商圈高品質(zhì)項(xiàng)目受熱捧，部分業(yè)主主動(dòng)求變進(jìn)行品牌調(diào)整。2012年上半年，繼一季度西長(zhǎng)安街的凱德晶品購(gòu)物中心和王府井商圈的澳門中心開業(yè)后，二季度又有兩座大體量項(xiàng)目相繼投入市場(chǎng)，為消費(fèi)者帶來(lái)新的選擇。位于酒仙橋的頤堤港建筑面積86,000平方米，開業(yè)后已有CGV影城、Costa Coffee、絲芙蘭、H&M和VERO MODA等租戶率先入駐。奧林匹克公園的新奧購(gòu)物中心建筑面積共15萬(wàn)平方米，天虹百貨及CGV影城已開業(yè)經(jīng)營(yíng)。

　　上半年，多家珠寶、手表、國(guó)際性高端奢侈服裝品牌以北京為起點(diǎn)開拓國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。意大利國(guó)際一線奢侈品牌TOMBOLINI進(jìn)駐北京當(dāng)代商城；報(bào)喜鳥集團(tuán)代理的高端鞋履品牌J.M.Weston北京首店落戶銀泰中心。北京以其中心城市地位成為諸多國(guó)際奢侈品牌打開中國(guó)市場(chǎng)的首站。與此同時(shí)，核心商圈定位高端的商鋪對(duì)于奢侈品牌建立形象和提高曝光度有更大的吸引力，經(jīng)營(yíng)良好的成熟商業(yè)項(xiàng)目受到熱捧。

　　快速時(shí)尚品牌上半年進(jìn)一步加快擴(kuò)張步伐。UNIQLO在凱德晶品購(gòu)物中心、銀泰百貨、藍(lán)色港灣和石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的新店相繼開業(yè)；H&M在頤堤港、天通中苑華聯(lián)購(gòu)物中心、鳳凰匯又開三家新店；本土快時(shí)尚品牌iROO、Urban Renewal、MC Jeans也分別鎖定了凱德晶品購(gòu)物中心和財(cái)富購(gòu)物中心進(jìn)行擴(kuò)張。為吸引年輕消費(fèi)者的目光，各大新進(jìn)商業(yè)中心的招商也重點(diǎn)布局于快時(shí)尚品牌。

　　在其它業(yè)態(tài)中，影院和珠寶成為上半年零售物業(yè)的亮點(diǎn)。CGV星星國(guó)際影城表現(xiàn)尤其搶眼，在新開業(yè)的頤堤港及新奧購(gòu)物中心分別開店。黃金首飾表現(xiàn)活躍，頤和黃金珠寶旗艦店和山東黃金旗艦店分別在凱德晶品購(gòu)物和中坤廣場(chǎng)盛大開業(yè)。北京工美集團(tuán)繼今年1月德勝門工美大廈黃金珠寶城開業(yè)后，又在新奧購(gòu)物中心購(gòu)地開出第二家門店。

　　上半年，總體商鋪?zhàn)饨鸹酒椒€(wěn)，加上二季度兩個(gè)新項(xiàng)目租金給予一定優(yōu)惠，整體市區(qū)商鋪該季度首層平均租金微漲0.1%，同比增長(zhǎng)6.2%，達(dá)到每平方米每月710元。各項(xiàng)目招商步伐穩(wěn)健，但由于上半年連續(xù)有兩個(gè)大體量新項(xiàng)目入市，且有部分項(xiàng)目正在升級(jí)改造，導(dǎo)致二季度市場(chǎng)平均空置率高于去年年底10%水平，達(dá)到12%。

　　我們預(yù)期2012年下半年市場(chǎng)對(duì)于優(yōu)質(zhì)商鋪的需求將繼續(xù)保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。金融街購(gòu)物中心二期、太陽(yáng)宮嘉茂購(gòu)物中心、僑福芳草地等7個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在今年下半年開業(yè)，為市場(chǎng)帶來(lái)超過(guò)36萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)全年累計(jì)供應(yīng)約54萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體空置率將呈上升趨勢(shì)。

　　高級(jí)住宅市場(chǎng)

　　租賃市場(chǎng)需求旺盛，租金繼續(xù)上漲。2012年上半年，北京服務(wù)式公寓租賃需求依然保持旺盛。由于海外經(jīng)濟(jì)的衰退，許多跨國(guó)企業(yè)加大了在中國(guó)市場(chǎng)的布局和投資，以期在中國(guó)這個(gè)重要市場(chǎng)擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，因此更多的外籍人員被派往北京工作。需求的增長(zhǎng)推動(dòng)了整體租金水平的上漲，在續(xù)簽租約時(shí)由于租金上漲而不能續(xù)約的現(xiàn)象減少，多數(shù)公司都可以接受租金10%左右的上漲幅度，并傾向于簽訂一年以上的長(zhǎng)期租賃合同以控制成本。2012年前兩個(gè)季度，北京服務(wù)式公寓市場(chǎng)沒有新增供應(yīng)，同時(shí)，由于京廣中心等項(xiàng)目的裝修導(dǎo)致了市場(chǎng)中有效供給的減少。需求的增長(zhǎng)和有限的供應(yīng)共同推動(dòng)服務(wù)式公寓的空置率降至歷史新低5.2%。從今年二月份起，一些服務(wù)式公寓業(yè)主上調(diào)了租金價(jià)格，部分活躍項(xiàng)目的租金報(bào)價(jià)甚至逐月上漲。二季度北京服務(wù)式公寓平均租金達(dá)到每平方米每月199.7元（按建筑面積計(jì)），環(huán)比增長(zhǎng)2.7%，同比增長(zhǎng)11.7%，今年上半年上漲5.2%。2012年下半年，預(yù)計(jì)將有4個(gè)服務(wù)式公寓項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，為市場(chǎng)帶來(lái)748套的新增供應(yīng)。新項(xiàng)目的集中入市將緩解目前服務(wù)式公寓供應(yīng)緊張的現(xiàn)狀，同時(shí)打破空置率連續(xù)三年持續(xù)下降的狀態(tài)。而強(qiáng)勁的租賃需求將使租金保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全年的租金漲幅將保持在10%左右。

　　高端住宅成交價(jià)格繼續(xù)下滑，銷售面積強(qiáng)勁反彈。2012年上半年，高端住宅市場(chǎng)有12個(gè)新項(xiàng)目開盤，共計(jì)4,216套新增供應(yīng)，供應(yīng)量已經(jīng)基本恢復(fù)到去年同期水平。在所有新增項(xiàng)目中，成交價(jià)在4萬(wàn)元以上的項(xiàng)目?jī)H有三個(gè)。大量新項(xiàng)目的低價(jià)入市以及部分現(xiàn)有項(xiàng)目的降價(jià)調(diào)整造成市場(chǎng)成交價(jià)格處于下滑狀態(tài)，第二季度平均價(jià)格達(dá)到每平方米38,163元，環(huán)比下降2.7%，同比下降8.0%，今年上半年平均價(jià)格則下降4.9%。供應(yīng)量的增加以及開發(fā)商“以價(jià)換量”策略的調(diào)整為改善型購(gòu)房者提供了更多的選擇機(jī)會(huì)。在市場(chǎng)調(diào)整之時(shí)，這部分購(gòu)房者適時(shí)購(gòu)買合適的產(chǎn)品以改善其居住環(huán)境。盡管一季度成交量較低， 2012年上半年高端住宅成交面積超過(guò)62萬(wàn)平方米，相比去年同期增長(zhǎng)3.8個(gè)百分點(diǎn)。這主要是由于二季度成交量強(qiáng)勁反彈，二季度成交面積環(huán)比增長(zhǎng)270.9%，同比增長(zhǎng)67%，成交量擴(kuò)大的趨勢(shì)還在繼續(xù)。鑒于政策環(huán)境在短期內(nèi)沒有改變，預(yù)計(jì)下半年多數(shù)項(xiàng)目不會(huì)改變“以價(jià)換量”的銷售策略。但由于成交量的回升，下半年整體價(jià)格下降的幅度將有所收窄。

　　工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

　　2012年上半年，受益于倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)強(qiáng)勁吸納，租金增長(zhǎng)4.2%。2012年上半年，北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)共有三個(gè)新項(xiàng)目竣工，新增供應(yīng)11.2萬(wàn)平方米。其中一季度入市的招商局物流園面積達(dá)20,000平方米。二季度入市的位于大興的百利威物流二期則表現(xiàn)突出，預(yù)計(jì)到三季度末園區(qū)全部20,000平方米將全部滿租。位于北京空港物流園區(qū)的項(xiàng)目依然備受青睞，其中7.2萬(wàn)平方米的財(cái)富控股物流園項(xiàng)目全部預(yù)租完畢，受此影響，市場(chǎng)空置率從一季度的1.9%環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至1.5%。

　　電商市場(chǎng)重組進(jìn)程尚在持續(xù)，資金短缺的小型電商企業(yè)或被大企業(yè)吞并，或被迫退出市場(chǎng)。汽車制造商正著力更好地開拓北京汽車市場(chǎng)，而第三方物流公司也和零售商及電子商務(wù)公司搶奪有限的優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)，從而使北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)租金較2011年末上漲4.2%，同比增長(zhǎng)12.1%。平均凈有效租金從2011年四季度末的每天每平方米0.99元增至1.03元。

　　截至2012年底還將有兩個(gè)新項(xiàng)目竣工入市，其中位于順義區(qū)的嘉民北京空港物流園區(qū)二期已經(jīng)簽署了預(yù)租協(xié)議。位于良鄉(xiāng)的百利威物流三期將于四季度入市，屆時(shí)將新增市場(chǎng)供應(yīng)20,000平方米。仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，受益于強(qiáng)勁的市場(chǎng)吸納，2012年下半年北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)租金將繼續(xù)上漲，空置率也會(huì)進(jìn)一步下降。

　　商務(wù)園整售交易活躍。2012年上半年，北京優(yōu)質(zhì)商務(wù)園市場(chǎng)共有三個(gè)項(xiàng)目竣工，分別是酒仙橋區(qū)域的陽(yáng)光878、中關(guān)村區(qū)域的益園文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園A區(qū)和C區(qū)以及通州區(qū)的東億國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)園的部分項(xiàng)目。至此，北京優(yōu)質(zhì)商務(wù)園市場(chǎng)存量已突破300萬(wàn)平方米。新項(xiàng)目的入市使得商務(wù)園平均空置率環(huán)比上漲3.6個(gè)百分點(diǎn)至10.2%。優(yōu)惠的稅收政策、日漸完善的設(shè)施服務(wù)以及辦公成本的節(jié)約都促使許多跨國(guó)公司、高科技企業(yè)以及創(chuàng)意型企業(yè)日漸青睞優(yōu)質(zhì)商務(wù)園。受益于強(qiáng)勁的續(xù)租和擴(kuò)租需求，截止到二季度末，商務(wù)園平均凈有效租金上漲至每天每平米3.31元，環(huán)比上漲7.4%，上半年漲幅達(dá)10.5%。

　　展望2012年下半年，大量高品質(zhì)的新增供應(yīng)為潛在租戶提供了更多選擇，受新增供應(yīng)影響，商務(wù)園市場(chǎng)空置率將逐漸上升，但是物業(yè)租金將繼續(xù)保持上漲的趨勢(shì)。DO NOT DELETE THIS TEXT

　　投資市場(chǎng)

　　北京上半年開發(fā)投資交易活躍，資產(chǎn)交易主要以自用型買家為主。緊縮的信貸環(huán)境以及針對(duì)潛在購(gòu)房者的限購(gòu)政策讓很多國(guó)內(nèi)的開發(fā)商感受到了資金的壓力，在過(guò)去兩年中高歌猛進(jìn)的企業(yè)開始著手清理資產(chǎn)組合并補(bǔ)充現(xiàn)金流以確保企業(yè)的平穩(wěn)與長(zhǎng)久發(fā)展。部分資金充裕的海外機(jī)構(gòu)投資者及開發(fā)商借市場(chǎng)調(diào)整期出手投資優(yōu)質(zhì)地段的住宅及商業(yè)物業(yè)，同時(shí)中資背景的企業(yè)仍然在市場(chǎng)中尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)做為企業(yè)辦公場(chǎng)所。在第二季度，新近成交的大宗交易包括中國(guó)外運(yùn)股份有限公司以41億元人民幣收購(gòu)位于奧運(yùn)村在建寫字樓物業(yè)80,000平方米；凱德商用在四月份正式收購(gòu)位于大興天宮院占地面積為39,500平方米的商業(yè)用地，項(xiàng)目計(jì)劃于2015年開業(yè)，總建筑面積達(dá)122,000平方米；另外，中國(guó)奧園以人民幣14.8億元出售位于CBD區(qū)“長(zhǎng)安8號(hào)”項(xiàng)目51%股權(quán)，買方為香港金利豐金融集團(tuán)公司。

　　當(dāng)前，市場(chǎng)中仍有一些重要的商業(yè)投資項(xiàng)目在進(jìn)行積極洽談之中，海外機(jī)構(gòu)投資者與開發(fā)商在商業(yè)及寫字樓方面的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)將會(huì)帶動(dòng)北京商業(yè)地產(chǎn)快速邁向成熟。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資部總監(jiān)翰德偉先生指出：“在租金穩(wěn)定增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)日趨成熟的大背景下，機(jī)構(gòu)投資者十分青睞位于優(yōu)質(zhì)地段并可帶來(lái)營(yíng)業(yè)收益的物業(yè)。雖然短期內(nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著新的挑戰(zhàn)，但從長(zhǎng)期看，中國(guó)物業(yè)資產(chǎn)保持升值趨勢(shì)是肯定的。對(duì)比亞洲地區(qū)的其他國(guó)家，北京優(yōu)質(zhì)的寫字樓與商鋪物業(yè)更具有長(zhǎng)期的投資價(jià)值�！�

　　酒店市場(chǎng)

　　北京旅游市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。截至2012年5月底，北京入境旅游者人數(shù)較上年同期增長(zhǎng)5.9%。雖然北京前5個(gè)月的國(guó)內(nèi)游客人數(shù)數(shù)據(jù)尚未公布，但截至2011年底，北京接待國(guó)內(nèi)游客人數(shù)已接近2.1億人次，年增長(zhǎng)率達(dá)16.7%，創(chuàng)歷史新高。

　　由于北京上半年沒有新增高端酒店供給，北京五星級(jí)酒店入住率和日平均房?jī)r(jià)分別增長(zhǎng)5.1%和7.8%，每間可出租客房收入在2012年前五個(gè)月穩(wěn)定增長(zhǎng)17%。

　　今年下半年將有多家國(guó)際品牌高端及中高端酒店，如四季、康拉德和東隅酒店等計(jì)劃進(jìn)入市場(chǎng)。新增供給將在一定程度上加大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而北京酒店市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求將減弱其造成的影響。

　　酒店業(yè)主應(yīng)繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的資產(chǎn)管理，以提高酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和競(jìng)爭(zhēng)地位。

作者: 麻子在瘦身 時(shí)間: 2012-7-22 17:55
養(yǎng)成主動(dòng)回帖的好習(xí)慣

作者: 海蛋哥哥 時(shí)間: 2012-7-23 01:30
處女貼送給你了頂起來(lái) 再慢慢欣賞

作者: 我的護(hù)球像羅尼 時(shí)間: 2012-7-23 09:14
這么經(jīng)典的帖子一定要頂，：）

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