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    標(biāo)題: 高地價拖累地王項目 銷售總額不及土地出讓金 [打印本頁]

    作者: 麻子在瘦身    時間: 2012-7-12 10:22
    標(biāo)題: 高地價拖累地王項目 銷售總額不及土地出讓金
     7月10日,引來多家房企大鱷關(guān)注的北京“準(zhǔn)地王”萬柳地塊的最終結(jié)果就將揭曉。而京城2009年和2010年的地王項目也陸續(xù)入市開盤,但從目前的銷售情況看,這些已經(jīng)入市的地王項目中,大多數(shù)的銷售狀況并不理想。
      對此,有分析人士指出,遭遇調(diào)控的地王項目,在過高的土地成本下定價十分尷尬,并最終影響到銷售。

      北京中原市場研究部提供給《證券日報》記者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,從2009年5月21日到2010年3月17日這段房企頻頻搶地的時間內(nèi),北京合計有30塊住宅類屬性地塊的溢價率超過100%,剔除個別已經(jīng)退地及在建未銷售的地塊,合計入市地塊為19宗,其平均溢價率也達到了164%。

      而這19個項目累計到目前的銷售額僅為446.46億元,尚不及這些項目468.76億元的土地總出讓金。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉就表示,地王項目銷售難的情況已經(jīng)逐漸出現(xiàn),在這些地王項目中,除金茂府、富力十號等在2009年初購得的絕對稀缺的城區(qū)地塊,和萬科在房山的部分項目銷售情況較好外,大部分地王項目的簽約情況并不理想。

      有數(shù)據(jù)就顯示,多數(shù)地王項目的累積簽約率不足30%,明顯低于目前市場的平均情況。

      其中中信地產(chǎn)于2010年3月以52.4億元拿下的大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項目(X1-1B)地塊,折合樓面價13396元/平方米,而這個最終被命名為中信新城的項目截至目前的銷售額只有16.67億元,平均售價24000元/平方米,土地成本高達55.80%。

      而更為顯著的一個例子也是在亦莊,2009年底出讓的亦莊新城III-1街區(qū)F地塊居住及配套項目用地,當(dāng)初的土地出讓金為48.3億元,折合樓面價18014元/平方米,溢價高達467%。但目前,該項目僅銷售出4.97億元,其26000元/平方米銷售均價,使得土地成本竟占到了其售價的69.3%。

      此外,包括保利東郡、金科·巴登假日等昔日地王項目的銷售也遭遇難題。而記者在查看上述幾個項目的資料后也發(fā)現(xiàn),其樓面價占售價最低的比例也在44.4%。

      張大偉表示,這些高價土地的上市時間均在2010年下半年以后,而這也是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的開始,特別是此后的限購加限貸的調(diào)控,抑制了北京市場上大部分的投資需求,外地購房者占比在限購后,更是不足1成,需求銳減。

      其次,當(dāng)初拿地的價格過高。對比其售價與土地價格成本,可以發(fā)現(xiàn),這些地王項目的土地成本已經(jīng)占到了售價的42.2%,遠遠超過了其他項目。以目前上市的部分項目看,當(dāng)初不夠理性的購地行為已經(jīng)明顯影響了房企的利潤空間。且地王項目的融資等成本過高,也導(dǎo)致了項目最終的定位難。

      而從目前的土地市場價格來看,對于庫存依然比較高的房企,除非少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊,否則其拿地積極性肯定不高。所以在萬柳等個別優(yōu)質(zhì)地塊外,其他區(qū)域再出現(xiàn)地王的可能性很小。
    作者: 星夜的雨    時間: 2012-7-12 13:14
    還是看到了一點希望的
    作者: 明明婉咿    時間: 2012-7-12 15:57
    繼續(xù)觀望,希望能大跌哈哈
    作者: 都是另一個影子    時間: 2012-7-12 18:45
    買房真是難啊,人民好痛苦




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